Платность землепользования

Платность землепользования была введена в 91 году, в законе было три вида платы:

1. земельный налог,

2. арендная плата и

3. нормативная цена земли.

Как форма платы нормативная цена земли не рассматривалась. Сейчас она применяется для налогообложения в регионах, где не установлена кадастровая стоимость земельного участка (по результатам кадастровой оценки). Это подтвердил и Пленум ВАС в 2009 году №54.

Арендная плата

С арендной платой возникли проблемы. До введения в действия ЗК арендная плата на земли в публичной собственности со стороны государства никак не регулировалась, и размер определялся в самом договоре. Были какие-то ориентиры, но ничего похожего на ставку. ЗК после принятия в п.3 ст.65 указал, что теперь арендная плата является регулируемой. На уровне государства, СРФ и МСУ устанавливаются базовые ставки арендной платы путем принятия соответствующего НА.

После введения в действие ЗК были изменены примерные формы аренды (типовые формы договоров), в них включили дополнения и для заключения договоров после введения в действие ЗК, включается пункт, согласно которому в случае изменения НА РФ, СРФ и МО, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель в праве в одностороннем порядке менять размеры арендной платы, но не чаще чем 1 раз в год.

Это вызвало кучу вопросов со стороны арендаторов. Это же одностороннее изменение условий договора! С теоретической точки зрения эти дополнения объясняли так: при сдаче в аренду публичного имущества, нормы публичного права могут закреплять различные ограничения воли сторон, прежде всего, размера и сроков взимания арендной платы это касается. Это один из видов бюджетных доходов, типа.

Но судебная практика тех лет пошла по пути, что эти ограничения обязательны для частных лиц, то есть для арендаторов только в том случае, если они внесены в текст договора аренды. Заключили с этим новым пунктом – может менять, а если такого условия нет – то изменения базовых ставок на договоре сказываться не должны.

До 2010 года ориентировались на п.2 ст.422 ГК:

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Условия договора сохраняют силу. Было заключено очень много договоров аренды на срок 49 лет в 90-е годы. В итоге, размер был ниже, чем ставки установленные позже. В силу 422 ГК не получалось изменить цену. Власть предлагала заключать дополнительное приложение. Но естественно, кто умнее, это соглашение дополнительное не заключал, что можно изменить цену и так и платили по-старому.

В итоге ВАС вынужден был занять компромиссную¹⁴ позицию. Поскольку в настоящее время действует много договоров аренды заключенных до введения в действие ЗК и не содержащих подобных оговорок и арендаторы не хотят добровольно вносить изменения в них, то в 2010 году ВАС было Определение на эту тему. ВАС указал, что поскольку ставки – регулируемые цены, то стороны обязаны руководствоваться ими и не вправе рассчитывать цену иначе с момента вступления ЗК.

В любом случае, размер арендной платы должен определяться в соответствии с действующими НПА, т.е. размер арендной платы является регулируемым, независимо от условий договора аренды. На ГК абсолютно похуй. А потом еще были решения судов с обратной силой. Пиздец.