3. Переход прав на землю от застройщика к собственникам помещений

Здесь 2 возможных варианта:

• ЗУ у застройщика был в собственности

14 февраля 2007 года вышла Инструкция Минюста об особенностях внесения записей в ЕГРП при гос регистрации прав на объект недвижимого имущества, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме. Там, в п.5 со ссылкой на ст.23 закона о гос регистрации указано, что возникновение перехода, изменения и прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является гос регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество. Один – одна доля, второй – вторая доля и т.д. Это неверно. Данная норма (ст.23) применяется лишь в том случае, когда у собственников помещения уже была оформлена доля в праве (права на землю) и тогда при переходе, регистрация права на помещение будет означать и одновременно переход на долю в праве собственности на ЗУ. Если же речь идет о первичной ситуации перехода от застройщика к собственникам помещений, то в этом случае, собственники помещений должны заключить соглашение об определении размера долей на общее имущество и ЗУ, в соответствии с этой инструкцией и один из собственников (уполномоченное лицо) должен обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации долевой собственности на ЗУ. С этого момента собственность застройщика прекращается и возникает долевая собственность собственников помещений. При этом каждый собственник свидетельства не имеет, существует лишь единое свидетельство. В данном случае, регистрация носит правоустанавливающий характер.

В том случае, если собственники заключили соглашение о размерах долей и пошли регистрировать ПС, то к ним переходит ЗУ размером, который был у застройщика. Собственники должны каждый зарегистрировать ПС, а потом еще должны заключить соглашение о размерах долей и потом идти регистрировать. Застройщик может ждать этого всю жизнь.

Поэтому застройщик после подписания актов приема-передачи может отказаться от ЗУ (ст.53 ЗК), в этом случае, ЗУ переходит в публичную собственность и тогда уже совсем не факт, что собственники помещения получат тот же размер, что был у застройщика. Тут они (собственники) будут ставить на кадастровый учет и сколько ему КЗР нарисует, столько и будет, ибо очевидно, что под строительство дают ЗУ больше, чем под эксплуатацию (это будет по обрезу фундамента обычно).

• ЗУ у застройщика был в аренде

Существует тут 2 подхода регистрирующих органов. Первый применяется в большинстве регионов, но не в СПб. В этом случае, договор аренды с застройщиком прекращается после подписания всех актов приема-передачи и ЗУ в размере арендуемого застройщиком переходит в собственность собственников помещений.

Теперь, второй вариант, который есть в СПб. Мы считаем, что договор аренды с застройщиком может быть расторгнут не после подписания актов приема-передачи, а после того, как будет зарегистрирована собственность на все помещения. При этом, ЗУ, который был у застройщика в собственность собственникам помещения не предоставляется. Поэтому если хотят оформить, то пусть ставят на кадастровый учет и регистрируют в общем порядке. Земля тут публичная. Поход обусловлен позицией ФЗ «О долевом участии», где сказано, что ЗУ перестает быть в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации ПС на помещения.

Что входит в общую собственность – ст.36 ЖК. То, что не может быть индивидуализировано. Есть вопрос: подвальное помещение может быть индивидуализировано и предоставлено, но там есть коммуникации. Свидетельствуют ли оно, что такое имущество будет общей собственностью? Большинство судебных решений сходятся, что это самостоятельный объект прав и распоряжаются им не собственники. Подход, что предоставить в пользование может общее собрание – принципиально неверно.