Публичная собственность на землю

В ст.1 ЗК в качестве принципа указано разграничение государственной собственности на землю. С 2001 по 2006 год действующее законодательство исходило из того, что все публичные земли должны быть распределены между публичными собственниками и каждый земельный участок должен иметь своего зарегистрированного собственника.

То есть, берем МО: частная, РФ, МО, СРФ, частная. Каждый земельный участок в ЕГРП должен быть зарегистрирован за собственником. НО! РФ, СРФ и МО начали биться за каждый земельный участок и подосрали картину. С учетом трудностей процесса разграничения, в 2006 году, закон 2001 г. О разграничении гос собственности на землю и вместо него были внесены изменения в закон «О введении в действие Земельного Кодекса», и с 2006 мы пошли по пути дуализма публичной собственности. То есть мы исходим из того, что разграничению между публичными субъектами подлежат не все земли, а только их небольшая часть. Основания для разграничения указаны в ФЗ «О введение в действие ЗК», прежде всего, это нахождение на земельном участке объекта недвижимости, зарегистрированным за конкретным публичным собственником¹. Остальная земля относится к бессубъектной собственности или к земле, собственность на которую не разграничена. Если земля зарегистрирована за каким-то публичным субъектом, то он ею и распоряжается. Исходя из презумпции гос собственности, не разграниченная собственность является государственной, но полномочия по распоряжению ею делегированы органам МСУ и, в соответствии, с п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК», этими землями распоряжаются органным местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Там же, есть исключения (например, автомобильные дороги, вроде).

Принцип единства судьбы земли и недвижимости

п. 5 ст 1 ЗК: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Реализация в современных условиях затруднена:

1. значит число объектов недвижимости находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, или даже просто не оформлены права на землю.

2. Значит долю в обороте составляют помещения, у собственников которых, в соотв с действующим законодательством, не предусмотрено обязательное оформление прав на землю.

3. Многие объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых или ограниченных в обороте.

4. Гражданское законодательства допускает совершение с объектами недвижимости сделок, не направленных на их отчуждение (аренда). Принцип единства судьбы земли и недвижимости при таких сделках не применяется. Аренда зданий и сооружений регулируется только ГК (652 ст). По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, необходимые для обслуживания этой недвижимости. Эти права переходят автоматически, договор касается только аренды здания, правоустанавливающих документов на землю не требуется. Суд практика рассматривает таких арендаторов как «фактических землепользователей», т.е. имеющих правоустанавливающие документы. ВАС: «арендатор здания оплатит земельный налог, если собственник – государства», но это бред. Арендатор ничего не платит, только арендодатель, а если он не является налогоплательщиком – это его проблемы. Арендодатель-налогоплательщик тоже пытается уйти от своей обязанности, например, через арендную плату, но договор-то только на здание! Арендатор здания за землю платить не должен ничего!