Возможность строительства на землях с/х назначения

На землях с/х назначения может быть построено либо дачное, либо жилищное строительство.

Дачное.

Ст.78 и 81 ЗК предусматривают возможность осуществления дачного строительства на землях с/х назначения. До 2008 активно использовались варианты, когда застройщик приобретал крестьянско-фермерское хозяйство, обращаясь к главе ОМСУ в порядке ст.4 ФЗ «о введении в действие ГрадК» с заявлением об изменении вида разрешенного использования и, если удалось договорится, то вид менялся.

Позже ВАС сказал, что дачное строительство на землях с/х возможно только в соответствии с ФЗ «О садоводнических, огороднических…» 1998 года. Таким образом, был ограничен круг субъектов, которые могут осуществлять дачное строительство на землях СХН – только некоммерческие организации и граждане. На практике это не прекратилось, ведь позиция ВАС – не указание для контролирующих органов, так что главное – разлатать главу ОМСУ.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возможно было на землях СХН было возможно до принятия ЗК в 2001 году. Формулировка ЗК такова, что он «якобы предполагает» возможность строительства, но если толковать в свете статей 78, 81, то жилые дома сохраняются, которые были раньше, но после введения в действие ЗК, ИЖС на землях СХН невозможно. Если есть такая необходимость, то в порядке статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие ГрадК», нужно осуществить перевод этих земель в земли населенного пункта, путем включения их в состав населенного пункта.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством

Ст.34 ЗК РФ

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

4. Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Статья 34 ЗК. Что это – никто ни знает до сих пор. Изначально статья понималась как «шапка» для законов типа «О личном подсобном хозяйстве», «О крестьянском фермерском хозяйстве» и т.д.

Муниципалы решили иначе – что это статья для того, чтобы предоставлять ЗУ для временных построек, причем в т.ч. и ЮЛ, а не только гражданам.

Статья 34 ЗК сформулирована так, что не совсем ясно для каких видов деятельности должен предоставляться ЗУ, но поскольку там говорится о необходимости разработки соответствующего НА органами власти, то в регионах стали принимать НА в развитие данной статьи, которые регулируют предоставление ЗУ для размещения временных построек, причем как гражданами, так и ЮЛ. Такой подход допустим, потому что не смотря на то, что в названии фигурируют только граждане, в тексте статьи встречаются еще и ЮЛ.

Не все однозначно считают, что эта норма об этом. Многие говорят о предоставлении гражданам для крестьянско-фермерского, подсобного и т.д. хозяйства.

В СПб в развитии этой нормы принято Постановление №1735. 34 статья не предусматривает возможности организации торгов. У нас предоставление по решению КУГИ. Аренда до 3 лет и, естественно, при подаче заявления, заявитель должен поставить ЗУ на кадастровый учет.

А если несколько заявок? Торги-то нельзя организовывать. Парадоксальное решение отражено в последней редакции Постановления №1735: если подается несколько заявок, то предпочтение отдается тому, кто поставил на кадастровый учет, но все претенденты должны в закрытых пакетах предложить свои предложения по размеру арендной платы, и, если кто-то предложил наибольшую арендую плату, то тому, кто поставил на учет предлагают аренду с такой суммой платежа, а если он отказывается – то заключается с тем, кто предложил такую сумму арендных платежей. Вообще, это называется закрытый аукцион.

Что касается размещения временных построек, то на федеральном уровне не нужно никаких разрешений на них, но муниципалы считают, что это пробел и восполняют это своими актами, которые предусматривают различные согласительные процедуры для размещения временной постройки, даже на своем собственном земельном участке.