Предоставление земельного участка для строительства

Действующее законодательство предусматривает 2 способа предоставления ЗУ для строительства: без предварительного согласования места размещения объектов, т.е. когда проводятся торги (а это сформированный ЗУ с видом разрешенного использования либо право на заключение договора аренды) или с предварительным согласованием места размещения объекта (не торги, а процедура выбора земельного участка). Это стст.30-32, а в СПб порядок регулируется Постановлением Правительства СПб от 30.12.2010 №1813.

Первого способа фактически нет, это невыгодно муниципалам, а вторая процедура более выгодна обеим сторонам и платить не надо, кроме как самостоятельно нужно ставить на кадастровый учет.

Предоставление с согласованием – тут только договор аренды, а ЗУ в собственность предоставлен быть не может.

В обоих случаях может быть на праве ПБП.

Торги проводятся в обязательном порядке:

• п.11 ст.30 ЗК: при размещении объекта в городских/сельских поселениях….» Это было в старом ГрадК, там был термин градостроительная документация, сейчас ее нет. Поэтому это значит, что проводятся тогда, когда в регионе приняты ПЗЗ и разработана документация по планировке территорий (проект планировки, проект межевания, градостроительный план ЗУ). Что касается проекта планировки и проекта межевая – они выполняются на элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон). Разработать такой проект на район – процедура дорогостоящая. До 23 марта 2011 года, документация по планировке должна была быть подготовлена ОИВ или ОМСУ или за счет государственного заказа. С 23 марта, внесли изменения в ГрадК и вся документация по планировке может быть подготовлена за счет частных средств. То есть теперь это дело застройщика. Это порождает ситуацию, что если готовят два, допустим, то один из них оказывается тупо «в пролете».

Как на практике происходит? Получается, лицо обращается в орган и просит участок- ему говорят разработай документы по планировке. Они их разрабатывает, а раз он их разработал, то обязательно проведение торгов? На каком основании он должен разрабатывать их?

Не надо путать:

1. Документация по планировке территории- её наличие свидетельствует о то, что ЗУ может быть предоставлен только с торгов.

2. Проектно-сметная документация- документация по объекту, под который берётся ЗУ. Сейчас, по ГсК разрабатывать её имеет право лицо, которое имеет права на ЗУ (то есть она должна составляться только после принятия решения о предоставлении).

• При предоставлении под жилищное строительства из публичных земель (ст. 30.1 ЗК). Это требование обязательно только, когда под жилищное строительство предоставляется ЗУ из публичных земель. Если же вам так повезло, что у вас есть ЗУ в собственности, тогда можете на своём ЗУ строить без торгов (а зачем мне торги, если участок и так у меня?).

• Комплексное освоение земель в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК).

• ЗУ сформирован, но не закреплён за гражданином или юридическим лицом (П 6 ст. 30 ЗК). Это ситуация, когда государство выступает вторичным собственником.

• Жилищное строительство. Под жилищное строительство ЗУ может предоставлен только с торгов, но это требование обязательно только в том случае, когда ЗУ предоставляется из публичных земель. А если у нас свой с нужным видом разрешенного использования, то пожалуйста. Ст.30.1 ЗК

• Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Очень затратный институт. Ст.30.2

• п.6 ст.30 ЗК: если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или ЮЛ, он предоставляется исключительно с торгов. Здесь речь идет о том, когда государство стало вторичным правообладателем.

Коллизия

В соответствии с п.2 ст.30 в собственность ЗУ может быть предоставлен только через торги. Когда на торги выставляется право на заключение аренды и торги признаны несостоявшимися по причине регистрации 1 претендента, то торги отменяются, и договор заключается на тех же условиях с единственным претендентом. Эти нормы были зафиксированы в 2001. В 2004 п. 27 ст.38.1 ЗК ввели норму, что если торги под жилищное строительство признанные несостоявшимися по причине подачи 1 заявки, то с единственным претендентом обязаны заключить договор купли-продажи или аренды на объявленных условиях. Это прямое противоречие, ведь в собственность можно только через торги, а тут фактически получается помимо торгов. Хотя по сути окей.

В соответствии со статьей 38 ЗК, если на торги выставляются право аренды, то договор заключается с лицом, предложившим наибольший разовый платеж, он является победителем торгов. А есть постановление Правительства СПБ №1053 в редакции 2008 года, там сказано, что победителем торгов является лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату.

В случае проведения торгов, договор купли-продажи или аренды заключается по результатам подписания протокола о результатах торгов. Если лицо, подписавшее протокол уклоняется от заключения договора, то его в порядке п.5 ст.448 ГК, можно понудить к заключению договора, а вот если одна из сторон (организатор торгов или победитель) уклоняются к подписанию протокола, то понудить их невозможно, здесь будет применяться обеспечительная сила задатка. А если организатор торгов не подписывает протокол, то он выплачивает двойной задаток. Так что, неугодные лица, даже если победят, то все застопорится на подписании протокола.