Полномочия по распоряжению арендными правами8

ГК предусматривает согласительный порядок распоряжения арендными правами (ст. 615 - передача прав и обязанностей по договору аренды допускается с согласия арендодателя). ЗК устанавливает уведомительный порядок распоряжения арендными правами в случае передачи прав на ЗУ, находящийся в публичной собственности (ст. 22). Кагбе коллизия.

Если ЗУ в публичной собственности сдаётся в аренду на срок до 5 лет, то в самом договоре может быть предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на распоряжение арендными правами. Если договор аренды ЗУ в публичной собственности заключается на срок более 5 лет, то в договоре аренды согласительный порядок предусмотрен быть не может (прямо указано в ЗК в п. 9 ст. 22).

Возникает кагбе ещё большая коллизия и множество сопутствующих вопросов.

Ответ: постановление Пленума ВАС № 11 24 марта 2005 года. Так как нормы ГК носят бланкетный характер, то ЗК может предусматривать особенности. Коллизия решается в пользу ЗК. ВАС сказал, что уведомление должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель может требовать возникших в связи с этим убытков. Так же ВАС указал, если ДА на срок более 5 лет был заключён до введения в действие ЗК, то в этом договоре стороны могли предусмотреть согласительный порядок распоряжения арендными правами, а если после, то стороны не вправе этого делать.

По залогу. В соответствии с п. 1 прим. Ст. 62 ФЗ об ипотеке, залог арендных прав допускается только с согласия арендодателя. ВС разъяснил, что при залоге арендных прав нужно руководствоваться нормами закона об ипотеке, то есть он имеет преимущество. С 1 января 2007 года норма ст. 62 ФЗ была дополнена и было указано, что при аренде ЗУ в публичной собственности на срок более 5 лет залог арендных прав допускается без согласия собственника при условии его уведомления.

ЗУ под строительство как правило предоставляется по ДА на инвестиционных условиях (ФЗ СПб 284/243: инвестиционный договор аренды- смешанный договор, и на основании этого делают вывод о возможности отступления от правил ГК). Договоры аренды на инвестиционных условиях заключаются только при условии согласительного порядка распоряжения арендными правами (это предусмотрено инвестиционным законодательством). Типовые формы содержат порядок получения соглашения.

Сервитут

Два вида:

• частный (по ГК) и

• публичный (природоресурсное законодательство)

Частный сервитут

Частный сервитут – ограниченное вещное право. Был возрожден в ГК и, казалось, что с 1995 по 2011 года должны были появиться подзаконные акты, но нет – кроме ГК частные сервитуты в законодательстве отражения не нашли. Сервитут был бы очень востребован при строительстве линейных, например, объектов, но сервитутом могут быть обременены только участки, поставленные на кадастровый учет.

Ст. 274 ГК РФ:

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

До сих пор нет обязанности собственника, заключить соглашение о предоставлении сервитута, когда сервитут необходим для публичных нужд. Для них мы можем изымать ЗУ, расторгать договор аренды, но вот обременить сервитутом – никак, поэтому либо частное соглашение, либо суд, но и тот не может обязать.

В принципе, и государство в рамках ГК может договориться с частным субъектом (собственником) или наоборот, частный субъект с публичным субъектом, об обременении его участка, но цели должны быть соблюдены: сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Аналогично, нет типового соглашения сервитута и, самое главное, до сих пор отсутствуют методики расчета платы за каждый сервитут. Поэтому плату требуют различную, особенно, если нефтепровод какой-нибудь, требуют проценты.

Определение размера платы

Судебная практика при определении размера платы ориентируется на п.5 ст.274 ГК, где указано, что плата должна быть соразмерной. Поэтому судебная практика исходит и того, что при определении цены не должно происходить полного перекладывания на лицо, в чьих интересах установлен сервитут, расходов по содержанию, обремененного сервитутом ЗУ. В любом случае, она должны быть меньше земельного налога, за сопоставимый земельный участок.

Сервитутом может быть обременена часть ЗУ, а не он целиком – очевидно, что с точки зрения платы это будет намного выгоднее (если нужно, например, лишь проложить линейный объект). Однако, так же как и при аренде части ЗУ, эта часть должна быть индивидуализирована (учетный номер, определенные точки и т.д.).

Субъекты

Соглашения о частном сервитуте должно быть заключено с собственником ЗУ (п.4 ст.274 ГК – исключения для ПБП и ПНВ).

Если ЗУ передан в аренду, то с кем нужно заключать? Органы МСУ предлагают заключать с арендатором, но это неверно, нужно заключать с собственником – арендодателем, ибо обременяется ЗУ, а не право аренды.

Но это изменение договора аренды, а как быть дальше, если арендатор не согласен. Практика противоречива и решения противоречат друг другу. Можно ли его принудить. Закон ответа не даёт. Суды не могут определиться. Порочная практика Москвы: они обременяют сервитутом не участок, а договор аренды, включая туда условие об обязанности арендатора обеспечить доступ третьих лиц к участку.

Публичный сервитут

Ст. 23 ЗК:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

6. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Что касается публичного сервитута, то он был введен в 1994 году (Указ Президента от 24 июля 1994 года), до 1998 было непонятно, что это такое. А вот в 1998 году, был принят ГрадК, в котором было указано, что он устанавливается НА органов МСУ, когда это определяется государственными и общественными интересами.

Публичный сервитут устанавливается в отношении неопределенного круга лиц, следовательно, его нельзя рассматривать как ограниченное вещное право. Это по своей природе ограничение чужих вещных прав (а не ограниченное вещное право). То есть по идее он должен быть в ст. 56 ЗК (ограничения прав).

Ст.56 ЗК, говорящая об ограничении прав, публичный сервитут не относит, но по сути он вписывается туда, а не в той главе, где он сейчас. В общем, по ЗК не относится, но по сути относится.

ЗК указал, что публичный сервитут может быть установлен НА РФ, НА СРФ, НА ОМСУ, по результатам публичных слушаний. При этом, в ЗК не указано, какими исполнительными или представительными органами устанавливается, это должно быть, по идее, установлено законодательством субъекта, ну или единым подзаконным актом, ибо в ЗК только рамочное регулирование. В большинстве регионов это отнесено к компетенции исполнительных органов власти.

В СПб это должен быть закон, который может обременить только один ЗУ. Ну, естественно, у нас они, поэтому не устанавливаются. 

Платность

Публичный сервитут является бесплатным, если установление публичного сервитута создает сложности в использовании ЗУ, то может быть назначена плата, причем платить будет орган, принявший решение об установлении.

Если обременение делает невозможным использование, то орган принявший решение должен будет принять решение об изъятии ЗУ для публичных нужд, поэтому муниципалы боятся принимать такие нормативные акты.

Можно ли обжаловать отказ от обременения? Нет, ибо обжаловать может только тот, кто обладает законодательной инициативой. Поэтому, в случае отказа ОВ в установлении сервитута, такой отказ в судебном порядке обжалован быть не может, поскольку у частных лиц отсутствует право требовать принятия соответствующего НА. В данном случае возможен только частный сервитут.

Прекращение публичного сервитута

Что касается прекращения публичного сервитута, то это информационное письмо ВАС №80, который указал, что НА ОМСУ об установлении публичного сервитута подлежат оспариванию в арбитражных судах, а НА государственных органов арбитражным судам неподсудны и рассматриваются в судах общей юрисдикции.

Цели публичного сервитута указаны в статье 23 ЗК, тот перечень исчерпывающий.

Разработан проект изменений в ЗК, в соответствии с которым, строительство линейных объектом будет возможно за счет установления публичного сервитута (на праве публичного сервитута), а с ЗУ ничего не произойдет. Но пока это только на бумаге.