Фактическое землепользование

В законе о введении в действие ЗК и вообще в земельном законодательстве, есть только одно упоминание о фактических землепользователях – это граждане, совершившие сделку с жилым домом до введения в действие ЗК и, при этом правоустанавливающие документы на землю у них отсутствуют, есть только на дом.

Законодатель в этом случае предусматривает:

• Если сделка с жилым домом была совершена до даты вступления в силу закона о собственности в СССР (1.07.90) , то такие граждане имеют право приобрести ЗУ в собственность бесплатно в порядке ст.36 ЗК, то есть подают заявление о предоставлении ЗУ.

• Если сделка была после 1.07.90, то такой ЗУ они выкупают по льготной выкупной цене (ст.2 закона о введении в действие ЗК, там указано, что к чему, по регионам).

Наследники, принявшие наследство до 1.07.90 в виде дома, так же имеют право на бесплатное приобретение ЗУ в собственность, т.к. наследство является односторонней сделкой.

Начиная с 1949 года, ЗУ начали предоставлять во временное пользование по договорам сроком сначала до 3 лет, потом до 10. По окончанию срока действия п/у документа никакой автоматической пролонгации не происходило, поэтому после истечения срока действия, дабы возобновить права на землю, орган власти должен был принять новое решение о предоставлении. Но естественно, такого не было, у нас же колхоз и все общее. ВС разъяснил, что такой вид прав не мог трансформироваться в постоянное пользование, поэтому по истечению срока п/у документа, граждане становились лицами, самовольно занявшими ЗУ.

Вопрос

Книжка садовода – не правоустанавливающий документ.

Тогда можем ли мы членов садоводнических объединений рассматривать как лиц, обладающий п/у документом или они будут рассматриваться как фактические землепользователи? Если нет, то какой статус у таких лиц? В законе ответа на этот вопрос нет.

Позиция Минэкономразвития заключается в том, что п/у документ на землю есть только у одного садоводства ЮЛ и этот п/у документ не может рассматриваться как п/у документ конкретного ФЛ члена садоводства, поэтому права на землю они должны оформлять в соответствии со статьей 28 ФЗ «О садоводнических, огороднических объединениях…» 98 года. Т.е. на основании генплана садоводства садовод должен произвести полноценный кадастровый учет своего ЗУ (с межеванием) и обратиться в ОИВ, уполномоченный на распоряжение такими ЗУ, с заявлением о предоставлении ему такого ЗУ бесплатно.

Позиция ВС. Он в свое время (где-то 2004 год) высказался, что п/у документ ЮЛ в данном случае должен рассматриваться как п/у документ каждого конкретного члена садоводства, поэтому такие члены рассматриваются как граждане, обладающие п/у документами на ЗУ. Таким образом, для оформления права собственности за собой в Росреестр они должны представить

1) акт о предоставлении ЗУ садоводству,

2) выкопировку из Генплана садоводства;

3) список членов садоводства и

4) справку садоводства, о том с какого года он занимает этот участок.

Этого достаточно для того, чтобы зарегистрировать права на ЗУ в упрощённом порядке.

Однако современная судебная практика в решении данного вопроса окончательно не сформировалась. Однозначной практики нет. Позиция Жарковой аналогична позиции ВС. Но более вероятно, что суды в перспективе будут занимать позицию Росреестра.

Аренда

Особых проблем с т.з. ЗК нет, проблемы есть, но в другой сфере.

ЗК исходит из того, что аренда – вещное право. Председатель ВАС так не считает, поэтому практика ВАС предопределена.

Регулируется статьей 22 ЗК. Там много всяких ляпов Законодатель заботился, чтобы ЗУ на ПБП не передавались в аренду

Стороны

В качестве арендодателя может выступать только собственник ЗУ (это прямо указано в ст. 22 ЗК), но законодатель не учёл, что часто арендодателем выступает уполномоченное собственником лицо (а ещё законодатель не учел Павлова, который сказал бы, что аренда по 606 статье, это консенсуальный договор и поэтому можно сдать в аренду то, чего у тебя вообще нет).

Да уж, проблем по ЗК вовсе нет 

Предмет

.

Далее, в ст.22 ЗК не сказано, что в аренду может быть предоставлен только прошедший кадастровый учет ЗУ, поэтому довольно долго требования ст.607 ГК об определении предмета договора аренды трактовались таким образом, что индивидуально определить ЗУ можно не только по кадастровому номеру, но и по адресу, площади и т.д. Впоследствии, такие договоры (а их было много, даже КУГИ их заключало) признавались незаключенными и это правильно.

Государственная регистрация

Что касается государственной регистрации – общие положения (Информационные письма ВАС №59 и №66).

Договоры аренды на срок до 11 месяцев (пролонгированные краткосрочные договора до года)/неопределенный срок – не подлежат государственной регистрации. Далее, мы применяем это уже непосредственно к земле.

В свете новой редакции ФЗ о кадастре, такой договор, если он заключён в отношении ЗУ, собственность на который не разграничена может просуществовать максимум 2 года, если он не зарегистрирован (ПОЧЕМУ?).

Плата

До 2004 года судебная практика исходила из того, что если договор аренды подписан, но не зарегистрирован, то такой «арендатор» все равно, обязан внести арендную плату и к таким «арендаторам» применима неустойка за просрочку платежа, носящая договорный характер.

После 2004 (скорее после 2006 даже) практика пошла по иному пути. Если договор аренды не зарегистрирован, то он считается незаключенным и обязанности по внесению арендной платы не существует. В данном случае, собственник земельного участка должен предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, которое рассчитывается по базовым ставкам арендной платы и, в данном случае, неустойка (пеня) за просрочку платежа не применяется, ибо она носит договорный характер.

Если по незаключённому договору аренды были выплачены определённые платежи в качестве арендной платы, то возврату они не подлежат (если они не уплачены излишне - позиция ВАС в Информационном Письме № 49).

Вопрос: если договор аренды не зарегистрирован, а платежи вносились, то уплаченные средства будут учитываться как расходы арендатора или это нельзя указывать как расходы? ФАС СЗО считает, что это расходы, и они уменьшают налогооблагаемую базу

Оспаривание зарегистрированного права

Единственное доказательство права – запись государственной регистрации. Одним из путей решения проблемы: заявление в суд для исключения записи из ЕГРП (оспорить зарегистрированного права), чтобы участок был снят с кадастрового учета. Как формулировать этот иск? Иски формулировалось по-разному: признание недействительным свидетельства о регистрации (суды ОЮ до сих пор принимают), иски о признании недействительной записи о регистрации, признании недействительной регистрации, признании недействительным зарегистрированного права (ВАС настаивал на этом, ФАС СЗО возражал, что право само не может быть признано недействительном, тем не менее, ВАС «перетащил» почти всех на такую формулировку).

ГК не предусматривает такой защиты права как признание недействительным права. Альтернативной формой является: иск о защите права совместно с виндикацией. Это хуйня, и в практике отражения не нашло.

Постановление 10/22 – иск о признании отсутствующим зарегистрированного права. Практика арбитражных судов теперь принимает такие иски, а ОЮ – см.выше.