Правовой режим земельного участка

Важный вопрос. В первую очередь, это вопрос не к ЗК, а больше к Градостроительному Кодексу.

В соответствии с п.2 ст.7 ЗК, правовой режим земельного участка определяется исходя из 2 критериев:

• Категория земель (основной)

• Вид разрешенного использования (дополнительный)

Традиционно, в РФ, правовой режим земель определялся только по принадлежности к определенной категории. У нас их 7 (населенных пунктов, с/х, особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, водного и др.)

В 1997 принимается ГрадК, который для земель населенных пунктов, в качестве дополнительного критерия, выделяет вид разрешенного использования, в зависимости от принадлежности к определенной территориальной зоне.

ЗК 2001 года этот дополнительный критерий распространяет на все категории земель (на все земли), а ГрадК 2004 года вообще не применяет термин «категория земель». В соответствии с ним, правовой режим земельного участка определяется только при помощи вида разрешенного использования.

Вид разрешенного использования зафиксирован в градостроительном регламенте, а он, в свою очередь, утверждается при принятии правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом, ПЗЗ принимаются органом МСУ (законодательным) и распространяются на всю территорию МО. То есть, ПЗЗ распространяются не только на земли населенных пунктов, но и на межселенную территорию. Этот процесс и представляет собой зонирование - деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования – градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Пример: С точки зрения ЗК, на землях с/х жилищное строительство запрещено, а вот по ГрадК, если в ПЗЗ указано, что это зона, допустим, малоэтажной застройки, то можно.

Документы территориального планирования

Понятия: в ст. 1 градостроительного кодекса:

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

Жаркова: Сначала разрабатывается Генплан (органами муниципального образования), который устанавливает функциональные зоны. Генеральный план – в нем устанавливаются функциональные зоны. На основании генплана принимаются ПЗЗ, в которых фигурируют уже территориальные зоны.

В идеале, территориальная зона должна совпадать с функциональной. Но на практике, это невыполнимо, потому что невыгодно, ведь нельзя построить торговый центр в рекреационной зоне. В городе у нас, например, все зоны смешанные, за исключением малого количества. МО должны принять ПЗЗ до 31.12.2012. Основная масса сейчас без ПЗЗ. Если ПЗЗ утверждены, то правовой режим земельного участка определяется Градрегламентом, который утверждается при принятии ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

Там где есть ПЗЗ, может быть 3 разновидности видов разрешенного использования: