Операции с недвижимым имуществом

Операция с недвижимостью – каждое изменение правового статуса объекта.

Тип операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконст­рукция
Дарение	Изменение состава субъектов при ликвида­ции предприятия	Передача в доверительное управление
Реализация обяза­тельств (залог или долги)	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Приватизация; национализация	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Оформление кредита под залог недвижимо­сти	Передача земли в насле­дуемое владение и постоянное пользование
Изъятие земельного участка и снос строения	Расселение (комму­нальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
Обмен и мена	Вступление в кондоми­ниум	Страхование

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в не­скольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности; пла­тежи покупателя продавцу - одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу - стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной пла­ты ниже рыночной) и регулярные - по договору в течение все­го срока действия последнего;

- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юриди­ческой и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу - те же, что и при продаже права арендатора;

- продается право арендодателя на получение регулярного до­хода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду); платеж покупателя продавцу - единовременный (при аренде с суб­арендой - в режиме регулярных арендных платежей).

При этом операции купли-продажи реализуются в формах:

• индивидуальных сделок (с участием посредника);

• публичных торгов.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на не­движимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукционом называют публичный способ продажи объекта поку­пателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различа­ют открытый и закрытый аукционы.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выпол­нения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения под­рядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключе­ния договора подряда на реализацию проекта.

Несколько подробнее рассмотрим реализацию системы управле­ния недвижимостью как инвестиционным активом.

Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей) - с целью упорядочения или изменения деятельности последней в определенном направлении. Менеджмен­том здесь называется совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости путем интеграции и скоординированного применения всех ресурсов (человеческих, финансовых, техниче­ских).

Применительно к объекту недвижимости или к комплексу объ­ектов мы будем говорить о конкретных видах управленческой деятельности, обеспечивающей функционирование и развитие объекта управления с целью максимально полного удовлетворения потребностей субъектов права пользования, владения и распоряже­ния этим объектом. В то же время, имея в виду комплексный и разноплановый характер деятельности субъектов управления, обеспечивающей не только деятельность подчиненных, но и разви­тие отношений с собственником объекта, с органами власти, с подрядчиками и партнерами, мы будем называть саму эту деятель­ность и совокупность субъектов управленческой деятельности менеджментом, именуя менеджерами субъектов управления – физических лиц.

Описывая систему управления объектами и комплексами недви­жимости, обратим внимание, прежде всего, на то, что любой объект недвижимости за время своей жизни проходит все представленные выше этапы жизненного цикла - от выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка до утилизации улучшений. В течение всего этого времени может неоднократно сменяться собственник объекта (на этапах «обраще­ния») или/и изменяться назначение объекта («реконструкция», «перефункционализация»). Смена собственника и (или) изменение назначения объекта связаны с капиталовложениями, так что каждое такое изменение судьбы объекта означает смену одного инвестици­онного цикла другим. В течение срока жизни улучшений объект проходит через несколько инвестиционных циклов и в пределах каждого из них оказывается целесообразным привлечение к управ­лению объектом команды профессионалов:

• при «внешнем» управлении - путем привлечения профессио­нальной управляющей компании по договору;

• при «внутреннем» управлении - путем создания собственни­ком своего структурного подразделения.

Профессиональная управляющая компания обеспечивает реше­ние задач, поставленных собственником, в пределах цикла третьего типа, называемого трастовым циклом, и реализуемого в три стадии, представленные в таблице.

Стадия 1. Прием объекта в управление	Формирование целей и разработка концепции
	Подготовка задания и подписание договора
	Прием объекта в управление
Стадия 2. Управление деятель­ностью	Разработка планов и программы деятельности
	Организация функционирования объекта
	Обеспечение контроля исполнения планов
Стадия 3. Передача объекта собственнику	Подготовка итогового отчета
	Организация передачи-приемки объекта

При некоторых обстоятельствах реализация трасто­вого цикла может несколько отличаться от варианта, представленно­го выше: собственник может поручить управляющей компании подготовить объект к продаже и организовать сделку. В этом случае покупатель имеет возможность высоко оценить качество управления объектом в предшествующем периоде, и предложить управляющей компании продолжить управление объектом - теперь уже по дого­вору с новым собственником. Для выполнения заказа на организа­цию сделки купли-продажи управляющая компания должна приоб­ретать соответствующий опыт, имея, например, в своей структуре брокерский отдел. При реализации такой схемы цикла существенно упрощается процедура приемки-передачи объекта.

Объектами управления могут быть:

• единичный объект, состоящий из земельного участка и строе­ния (здания или сооружения), предназначенный для автоном­ного использования;

• имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок (или множество участков) с совокупностью функцио­нально связанных между собою зданий и сооружений, предна­значенный для предпринимательской деятельности (бизнеса);

• инвестиционный портфель доходных объектов недвижимо­сти, представляющий собою совокупность земельных участ­ков со зданиями, сооружениями или имущественными ком­плексами разного функционального назначения, обеспечи­вающий достаточно высокую отдачу на вложенный капитал при сниженном уровне риска - за счет функциональной и тер­риториальной диверсификации, учитывающей динамику раз­вития отраслей и регионов.

Во всех случаях «внешнего» управления нанимаемая собствен­ником управляющая компания озабочена, прежде всего, проблемой обеспечения максимально полного удовлетворения интересов Заказчика, но при этом она стремится оптимизировать и доходность своего (управленческого) бизнеса. Реализуя последнюю цель, управляющая компания отбирает для приема в управление объекты, комплексы и инвестиционные портфели, формируя диверсифициро­ванный «трастовый» портфель повышенной доходности и мини­мальной рискованности. В этом случае компания действует по принципам, используемым при формировании инвестиционных портфелей, но старается минимизировать свои потери, связанные с дополнительными рисками досрочного прекращения договорных отношений по инициативе Заказчика (учредителя управления или выгодоприобретателя).

В системе управления трастовым портфелем может предусмат­риваться выделение групп территориально близких и (или) функ­ционально единообразных объектов, называемых «трастовыми» комплексами и управляемых менеджерами компании.

Инвестиционные и трастовые порт­фели формируются, как правило, из объектов следующего назначе­ния:

• офисного - объекты разного уровня сервиса;

• торгового - объекты разного профиля и масштаба;

• гостиничного - гостиницы, доходное жилье, мотели;

• складского - автономные и встроенные помещения.

Гораздо реже в портфель включаются объекты производственно­го назначения.

Определим теперь роли менеджеров на разных уровнях управле­ния и их функциональные обязанности применительно к объектам, упомянутым выше.

Управляющим недвижимостью (менеджером недвижимости) будем называть человека, осуществляющего управленческую деятельность в интересах Заказчика (собственника или выгодопри­обретателя) с учетом общественных ценностей и интересов пользо­вателей в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости. Такой управляющий должен удовлетворять набору требований, предъявляемых к уровню образования и специальной подготовки, к уровню компетентности и профессиональных навыков, к морально-этическим качествам руководителя.

В соответствии со сложностью объекта управления, обусловлен­ной содержанием деятельности управляющего, целесообразно ввести трехуровневую профессиональную иерархию и соответст­вующие уровни профессиональной квалификации.

На первом (нижнем) уровне иерархии находится управляющий объектом (линейный менеджер, on-site manager). Объектом управ­ления для него является исполнительская деятельность по обслужи­ванию (эксплуатации и ремонту), использованию (потреблению) и частичному обращению (аренда) обособленного (выделенного единичным образом) объекта недвижимости - единичного здания или небольшого имущественного комплекса любого функциональ­ного назначения общей площадью не более -10 тыс. кв. м.

В сферу компетенции управляющего объектом входит главным образом разработка программ управления объектом и их оператив­ное воплощение.

Второй уровень иерархии представляет управляющий трасто­вым комплексом (менеджер комплекса, property manager), для которого объектом управления является комплекс деятельности по управлению совокупностью единичных объектов недвижимости (менеджмент комплекса общей площадью до -100 тыс. кв. м, вклю­чающего до 10 объектов недвижимости, управляемых линейными менеджерами). В компетенцию этого управляющего (менеджера) входит осуществление тактического проектирования этапов жиз­ненного цикла объектов из состава вверенного ему комплекса объектов недвижимости, включая выбор наиболее эффективного использования, обращение (аренда и подготовка продажи), исполь­зование - с техническим и эксплуатационным обслуживанием, модернизация, утилизация. Управляющий комплексом разрабатыва­ет методики и технологии управления единичными объектами подведомственного ему комплекса недвижимости, обеспечивая методическую базу для деятельности управляющих объектами.

Высший (третий) уровень иерархии занимает руководитель ком­пании (или профильного подразделения корпорации) по управлению недвижимостью (высший менеджер, top manager). Для этого руководителя объектом управления является деятельность по управлению трастовыми комплексами: менеджмент трастового портфеля объектов недвижимости общей площадью до 1 млн. кв. м, включающего до 10 трастовых комплексов объектов недвижимости, управляемых менеджерами комплексов. В его компетенцию вклю­чается стратегическое планирование всего жизненного цикла объек­тов недвижимости, объединенных в трастовые комплексы и в трастовый портфель, а также подходов, методов и принципов управления ими, - в том числе методов управления проектами развития объектов, комплексов и портфеля в целом.

Заметим, что между тремя уровнями управления (уровнями при­нимаемых решений и ответственности) устанавливается вполне определенное распределение обязанностей по решению важнейших задач менеджмента как системы. При этом в решении всех задач управления объектами портфеля принимают участие менеджеры всех трех уровней управления - с вариациями объема работ и уровня ответственности. Так, например, функция планирования распреде­ляется следующим образом:

• менеджер объекта составляет тактические (оперативные) пла­ны для объекта,

• менеджер комплекса разрабатывает методики и составляет сводный оперативный план для комплекса;

• высший менеджер разрабатывает стратегический план для компании в целом, а также корректирует и утверждает свод­ные оперативные планы комплексов.

В заключение рассмотрим один из возможных вариантов по­строения структуры управления трастовым портфелем, основанный на принципах дивизионно-матричного структурирования.

Здесь имеется в виду, что общими для компании в целом и реа­лизуемыми на высшем уровне управления являются функции:

• бухгалтерский учет и отчетность;

• маркетинг и брокерская деятельность (привлечение арендаторов и - по заявке собственника - подготовка объектов к продаже);

• управление персоналом (изучение рынка труда, подбор канди­датов, анализ работы менеджеров с персо­налом);

• юридическое сопровождение менеджмента.

Эти функции поручаются соответствующим структурным под­разделениям, подчиняющимся непосредственно высшему менедже­ру. Указанные подразделения не имеют непосредственных властных полномочий по отношению к менеджерам комплексов и объектов, но взаимодействуют с ними в «рабочем порядке» на основании распорядительных документов высшего менеджера.

В рамках данной структуры управления бухгалтерия и юридиче­ский отдел формируют группы специалистов, закрепляемые за трасто­выми комплексами и имеющими двойное подчинение: нормативно-методическое - по вертикали - руководителю профильного подразде­ления, организационное - по горизонтали - менеджеру (комплекса или объекта). Отделы маркетинга и управления персоналом выполняют заявки менеджеров комплексов. Функции снабжения, технического обслуживания, обеспечения безопасности выполняются чаще всего с привлечением специализированных компаний, что позволяет оптими­зировать отношение качества к затратам. Привлечение подрядных организаций осуществляется под руководством высшего менеджера - при контроле качества подрядных работ со стороны менеджеров соответствующего уровня. В этом случае собственное структурное подразделение данного профиля если и создается, то имеет весьма ограниченный штат и узкий перечень решаемых задач.