Методы анализа и ранжирование рисков

Обратимся теперь к проблеме исследования зависимости показа­телей рисков от определяющих факторов. Прежде всего, обратим внимание на наиболее широко используемые методы анализа рисков:

• анализ чувствительности - исследование влияния возможно­го изменения каждого i-го из k факторов риска на искомый показатель F_i с целью ранжирования всей совокупности таких факторов по их влиянию на степень опасности (и важности) каждого из типов риска;

• анализ сценариев - исследование влияния изменения совокуп­ности факторов риска на характеристики каждого из проек­тов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности.

При этом метод анализа сценариев реализуется несколькими техниками. Наиболее широко применяемая из них, называемая здесь техникой вариации сценариев, предусматривает анализ пессимисти­ческого, оптимистического и вероятного сценариев функциониро­вания и (или) развития объекта как случайных сочетаний событий с трактовкой значения искомого параметра как математического ожидания трех разных значений этого параметра, найденных в результате анализа сценариев и рассматриваемых в качестве слу­чайных величин.

Еще более упрощенной разновидностью данной техники являет­ся техника проверки устойчивости проекта, предусматривающая анализ сценариев в базовом варианте и в наиболее опасных вариан­тах - с проверкой возможности ослабления неблагоприятных последствий рисков созданием запасов и резервов, а также страхо­ванием. Здесь - в отличие от техники вариации сценариев - анали­зируются только пессимистический и вероятный сценарии.

Более детальной представляется техника анализа сценариев с построением дерева решений и с определением ожидаемого значения интегрального эффекта проекта - например, суммы величин чистой текущей стоимости (NPV) потоков будущих доходов, умно­женных на вероятности соответствующих сценариев ветвления дерева. Здесь, в отличие от техники вариации сценариев, исключена детерминированная группировка случайных событий, которые в действительности характеризуются различными вероятностями.

Некоторыми преимуществами обладает техника «прогона» имитационных моделей (метода Монте-Карло), в которой исключа­ются недостатки субъективных оценок вероятности частных собы­тий, но используется условие, что все прогоны равновероятны.

Особое место в инструментарии анализа рисков занимает полез­ный для практики управления и оценки недвижимости анализ устой­чивости проекта проверкой степени удаленности его от «точки безубыточности». В качестве такой «точки» принимается сочетание параметров задачи, при котором величина эффективного валового дохода становится равной величине операционных расходов. Заме­тим, что в практике оценки и управления недвижимостью подлежит анализу возможность потери устойчивости проекта также и вследст­вие достижения другой особой точки («критической» точки), в которой следствием возникновения рисковой ситуации может стать превышение суммы платежей по обслуживанию долга над величиной чистого операционного дохода (DCR≤0). Неплатежи по кредитным обязательствам угрожают опасностью продажи объекта за долги, что, в свою очередь, приводит к прекращению работы управляющей компании с этим объектом и лишает смысла оценку рыночной стои­мости объекта. Уровень данного типа финансового риска зависит от доли заемных средств в цене покупки недвижимости и от характера кредитного соглашения.

Заключительная процедура анализа - ранжирование рисков про­изводится с использованием упоминавшегося выше показателя важности i-го риска Ω_i, или так называемого коэффициента риска K_Fi, равного отношению максимально возможной величины потерь (ΔF_i> Ω_i) из-за данного риска к объему собственного капитала V_e владельца объекта K_Fi=ΔF_i /V_e. При этом общий коэффициент риска проекта K_Ω может оцениваться как средневзвешенная величина коэффициентов всех видов риска, где весовыми коэффициентами являются вероятности проявления соответствующих типов риска общим числом m:

Условная шкала ранжирует риски проектов по диапазонам до­пустимых значений общего коэффициента риска.

KΩ	Уровень риска	Способ разрешения
<0,20≈ATCF/Ve	Приемлемый (минимальный)	Удержание
0,20-0,30≈PTCF/Ve	Допустимый (повышенный)	Снижение
0,30-0,75≈NOI/Ve	Критический (предельный)	Передача
>0,75	Катастрофический	Избежание

Заметим, что представленные в таблице границы интервалов для K_Ω ориентированы на возможные источники компенсации потерь, потенциал которых сравнивается со стоимостью собственного капитала V_e в составе объекта оценки. В качестве таких источников рассматриваются:

• доход ATCF после налогообложения (K_Ω ≤ ATCF/V_e),

• доход PTCF до налогообложения (K_Ω ≤ PTCF/V_e),

• чистый операционный доход (K_Ω <NOI/V_e).

Здесь названия способов разрешения риска расшифровываются следующим образом:

• избежание - отказ от реализации рискованного решения - ре­комендуется при высокой вероятности неблагоприятного разви­тия событий и очень большом размере возможного ущерба;

• передача (ответственности) — страхование, перестрахова­ние, передача в доверительное управление, получение финан­совых или материальных гарантий третьей стороны, исполь­зуемое при невысокой вероятности события и большом разме­ре возможных финансовых потерь;

• сокращение - принятие превентивных мер для минимизации потерь путем снижения вероятности риска и уменьшения размера возможного ущерба, рекомендуемое к использованию при высокой вероятности неудачи (неблагоприятного развития событий) и небольшом размере ущерба;

• удержание - реализация решения с готовностью покрыть по­тери из своих средств, в том числе с использованием резерв­ных фондов, создаваемых для самострахования; способ рекомендуется при невысокой вероятности события и небольшом размере возможного ущерба.

Как отмечалось выше, при наличии затруднений в измерении количественных характеристик риска и ранжировании рисков используются методы экспертных оценок с привлечением профес­сионалов, имеющих достаточный опыт в управлении недвижимо­стью и обладающих соответствующими знаниями теории управле­ния. При этом существенное внимание уделяется формированию количественного (12-16 чел.) и качественного (представительного по специализациям) состава группы экспертов, не обремененных особыми интересами, способными привести к искажению результа­тов экспертизы.

Чаще всего предпочтение отдается такой организации опросов, при которой эксперты могут открыто высказывать свои суждения при полном запрете критики со стороны (режим «мозгового штур­ма», богатый ценными идеями, но сопровождаемый значительным «информационным шумом») или, что предпочтительнее с точки зрения возможностей обработки результатов - с заполнением анкет экспертного опроса и с корректировкой их авторами после обсужде­ния «промахов» (метод «Делъфи»).