Анализ «внешнего» устаревания объекта

Обратимся теперь к оценке потерь, связанных с внешним устаре­ванием. Выше уже отмечалось, что этот тип устаревания определяет­ся влиянием изменений в окружающей среде (физической, правовой, экономической и социальной). Поскольку указанное влияние прояв­ляется через экономические характеристики объекта, внешнее устаре­вание иногда называют экономическим износом. Однако термины «устаревание» и «износ» оказываются недостаточно точными, по­скольку, в отличие от физического износа и функционального устаре­вания, ухудшающих стоимостные характеристики объекта, «внешнее устаревание» (изменения характеристик среды) при определенных условиях может приводить и к росту стоимости объекта. В последнем случае более уместным было бы использование термина «внешнее обновление».

18. Методы оценки земельного участка

Рыночная стоимость V_l соответствующего права на участок земли оценивается (в методе компенсации издержек) на дату оценки всего объекта, в то время как рыночно обоснованная величина издержек E_l на приобретение права на этот участок оцени­вается (в методе капитализации издержек) на дату, предшествую­щую дате оценки объекта и отстоящую от этой даты на время создания улучшений.

При оценке участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный (как бы свободный) от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования. Существует общеприня­тый перечень методов и техник, которые в действительности могут быть позиционированы в трех подходах к оценке - рыночном, доходном и комбинированном. При этом необходимо обратить внимание на то, что оценку свободных земель­ных участков можно выполнять всеми рассматриваемыми ниже техниками, в то время как при оценке участков земли как бы сво­бодных могут использоваться, как правило, только некоторые из них. Это обстоятельство делает целесообразным анализ всего набора подходов, методов и техник оценки рыночной стоимости свободных (действительно свободных) земельных участков, выбирая затем из их числа техники, применимые для участков как бы свободных.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельных уча­стков реализуется всем набором техник метода моделирования рынка (при массовой оценке земель поселений) и метода сравни­тельного анализа сделок (при индивидуальной оценке участков).

Доходный подход осуществляется с использованием некоторых техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого от сдачи участка в аренду, - главным образом техниками коэффициентов капитализации метода прямой капитали­зации и модельными техниками метода капитализации нормой отдачи.

Комбинированный подход предусматривает использование ком­бинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.

Сравнительный подход к оценке земли

В условиях активного рынка земли при наличии данных о ценах реальных сделок (цен предложений) с земельными участками или о ценах продаж прав застройки (прав заключения договоров аренды на строительство и последующее использование) участка примене­ние методов этого подхода является наиболее предпочтительным. При недостатке данных о сделках целесообразно использовать информацию о ценах предложений - с соответствующей (пони­жающей) корректировкой этих цен поправкой, определяемой сопос­тавлением цен сделок с ценами предложения хотя бы для малого числа сделок. Нецелесообразно использовать информацию о ценах сделок или ценах предложений в районах, местоположение которых существенно отличается от местоположения объекта оценки (рынок земли является сугубо региональным). В любом случае сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины.

Из двух методов рыночного подхода наиболее широко применя­ется метод сравнительного анализа сделок (метод моделирования рынка востребован при массовой оценке земель для целей налогооб­ложения). На основании обработки рыночной информации выпол­няются следующие операции реализации метода сравнительного анализа сделок:

• выбираются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;

• выбираются единицы сравнения, в качестве которых исполь­зуются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;

• из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты-аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наибо­лее эффективным, к тому же совпадающим с ННЭИ оцени­ваемого участка;

• цены сделок с объектами-аналогами корректируются поправ­ками, компенсирующими отличия каждого объекта-аналога от объекта оценки по элементам сравнения; при этом имеется в виду использование возможности определения цены, по кото­рой могла бы пройти сделка с объектом-аналогом, если бы свойства этого объекта были бы аналогичными свойствам объекта оценки, а условия сделки с объектом-аналогом - ана­логичными прогнозируемым условиям совершения сделки с объектом оценки;

• рыночная стоимость земельного участка - как цена модели­руемой сделки с ним - определяется статистической обработ­кой цен сделок с объектами-аналогами с учетом корректи­рующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами-аналогами.