Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции

Сумма всех затрат для каждого объекта именуется общей смет­ной стоимостью строительства последнего, эта стоимость в объектной смете и сводном сметном расчете распределяется по трем графам:

• затраты на строительные работы и монтаж оборудования;

• затраты на приобретение оборудования, мебели и инвентаря;

• прочие капитальные затраты.

Расчет стоимости улучшений

Перечень затрат на новое строительство для целей оценки должен быть конкретизирован с учетом условий задания на оценку. Очевидно, что из этого перечня должны быть исключены издержки по созданию элементов и вы­полнению работ, не имеющих отношения к объекту оценки. Из состава затрат на подготовку террито­рии выделяются и особо оцениваются затраты на приобретение девелопером права застройки земельного участка.

Для целей оценки недвижимости все издержки можно условно разделить на основные E_f и прочие E_an, причем первые предназнача­ются для обеспечения работ, непосредственно связанных со строи­тельством, а вторые обеспечивают организацию и сопровождение строительства. Это разделение опирается на группировку затрат по трем графам (строительно-монтажные работы, приобретение оборудования и прочие затраты) с учетом практически полного исключении из рассмотрения затрат второй графы.

Основные издержки	Прочие издержки
Основная заработная плата рабочих	Дополнительная заработная плата
Приобретение материалов, изделий, конструкций и инженерного оборудования	Проектно-изыскательские работы, авторский надзор
Эксплуатация машин и механизмов	Подготовка территории строительства
Основные накладные расходы и прибыль подрядчика	Прочие накладные расходы (страхование, налоги, отчисления, проценты по кредиту)
Затраты на возведение титульных временных зданий и сооружений	Содержание дирекции (технический надзор) строящегося объекта

Техники обработки сметной документации. При наличии проектно-сметной документации основные и прочие издержки E_f и E_an определяются как суммы соответствующих статей сметной стоимости строительства, пересчитанные на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строи­тельстве к базисному уровню цен, который был использован при разработке имеющейся сметной документации. В качестве доступ­ной сметной документации могут использоваться сводный сметный расчет или комплект объектных и локальных смет.

В процессе анализа сметного расчета, выполненно­го в текущих ценах на период строительства объекта, все суммы издержек надлежит привести к дате оценки (путем «возвратной» индексации к ценам базисного уровня и последующей индексации к дате оценки).

Несколько сложнее решается задача расчета прямых и косвен­ных издержек, если сводного сметного расчета нет, но имеются все локальные сметы. В этом случае прочие затраты (включая затраты на подготовку территории к застройке) рассчитываются по нормам на эти затраты, определяемым соответствующими методическими рекомендациями и нормативными письмами.

Техники сметных расчетов. При полном или частичном отсут­ствии проектно-сметной документации на объект оценки величины издержек рассчитываются с использованием укрупненных сметных нормативов или сборников единичных расценок и прейскурантов. При этом укрупненные сметные нормативы используются, как правило, для типовых проектных решений зданий и сооружений.

Наиболее точных результатов оценки (с относительной погреш­ностью до 5%) удается достичь при использовании ресурсной и ресурсно-индексной техник метода единичных расценок.

Ресурсная и ресурсно-индексная техники обеспечивают расчет в текущих ценах затрат на ресурсы, необходимые для реализации проекта. Расчет этих затрат выполняется путем умножения объема ресурса, требующегося для создания всех улучшений объекта, на рыночную стоимость единицы этого объема на дату оценки. При этом ресурсная и ресурсно-индексная техники различаются только тем, что стоимость единицы объема ресурса на дату оценки опреде­ляется либо по текущим ценам (ресурсная техника), либо путем пересчета цен базисного уровня в текущие цены с использованием рыночно обоснованных величин индексов K_in (ресурсно-индексная техника).

Наибольшее распространение в практике оценки получили техники, предполагающие использование укрупненных показателей. Менее точные результаты можно полу­чить при оценке издержек на основе укрупненных показателей стоимости строительства. Техника укрупненных элементных показателей реализуется путем суммирования затрат по видам работ (с использованием укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ - УПБС ВР) или по частям зданий (на базе укрупненных сметных норм на здания и сооружения - УСН ЗС). При этом стоимость строительства определя­ется в ценах базисного уровня умножением рассчитанных - по проектной документации или по данным обмера - объемов работ на соответствующий укрупнен­ный показатель, представленный в справочниках или в базе данных. Полученный результат приводится к текущему уровню цен умноже­нием стоимости в базисном уровне на индекс удорожания строитель­ства по всему комплексу работ при создании улучшений. Данная техника позволяет оценивать издержки на строительство зданий и сооружений с погрешностью до 10%.

Удобной для экспресс-оценок затрат на строительство оказы­вается техника сравнительной единицы, которая предусматривает расчет стоимости строительства объекта оценки путем сравни­тельного анализа стоимости единицы объема или единицы пло­щади возведенных недавно объектов строительства, с корректи­ровкой этой величины на различия параметров сметной стоимо­сти строительства объекта оценки и объекта-аналога (включая размеры строения, особенности архитектурно-планировочного решения, типы несущих конструкций, материалы и пр.). Относительно невысокая точность оценки, обеспечиваемая этой техникой (15-20%), компенсируется суще­ственно меньшей трудоемкостью и высокой оперативностью получения результата.