Методы и техники капитализации чистой земельной ренты

Из принципа добавочной продуктивности следует, что после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Величина этой части доходов, зависящая от доходности бизнеса, может рассматриваться как справедливая плата (рента) собственнику за пользование его участком. В рыночных условиях часть дохода, относящаяся к земле (генерируемая землей) определяется величиной годовой рыночной ставки арендной платы A_l. Для свободного земельного участка как объекта оценки величину этой ставки можно найти методом сравнительного анализа арендных договоров. При этом анализируется информация о рыночных величинах ставок арендной платы A_lj для земельных участков, используемых наилучшим и наиболее эффективным образом под ту функцию, которая соответствует принципу ННЭИ оцениваемого участка. Если оценивается участок, уже сданный в аренду, то для этого объекта известна контрактная ставка арендной платы A_lc.

По одной из двух указанных ставок (A_l или A_lc) и площади участ­ка S определяется потенциальный валовой доход I_pgl, - как правило, включающий в себя только одну статью дохода (скользящие и прочие доходы обычно не планируются): I_pgl=A_lS, или I_pgl=A_lcS. Учитывая, что земля в аренду сдается обычно на сроки в десятки лет, а также то, что в условиях жесткого земельного законо­дательства неплатежи по договорам аренды караются санкциями с невосполнимыми потерями для бизнеса, обычно потери от недозагрузки и неплатежей отсутствуют и могут приниматься равными нулю.

При расчете операционных расходов E_l в их составе обязательно учитываются платежи T_l по налогу на землю. В тех редких случаях, когда арендодатель включает в арендную ставку компенсацию предстоящих ему или уже понесенных расходов по развитию инфра­структуры или благоустройству прилегающей территории, в составе операционных расходов появляется сумма соответствующих годо­вых расходов, определяемая в результате распределения по годам (с учетом стоимости денег во времени) сумм упомянутых «разовых» платежей. Заметим, что в состав арендных платежей за землю обычно не включаются платежи за пользование ресурсами и вывод отходов, так как обеспечение таких платежей возлагается на собст­венника улучшений и относится к операционным расходам по эксплуатации этих улучшений. В случае, если на арендуемом участке коммуникации проложены поставщиком ресурсов, то затраты на прокладку коммуникаций компенсируются потребителем ресурсов путем включения соответствующих платежей в тарифную ставку за поставляемый ресурс.

Полученный таким образом чистый операционный доход (чистая земельная рента) I_l=I_pgl –E_l=I_pgl (1-K_oel) пересчитывается в рыночную стоимость полного права собствен­ности на земельный участок техниками методов капитализации (здесь K_oel - коэффициент операционных расходов). Если оценивается стоимость права застройки (заключения договора аренды) участка, то капитализируется разность двух величин чисто­го операционного дохода ΔI_l=(A_l –A_lc)S_l(1-K_oel), рассчитанных соответственно по рыночной и по контрактной ставкам арендной платы за землю на период после завершения строительства.

Заметим здесь, что, как указывалось выше, право застройки имеет стоимость, большую нуля, только при условии A_l > A_lc. Для примера укажем, что стоимость права застройки свободного земель­ного участка, выставляемого на торги от имени государства, может быть оценена с учетом обычно устанавливаемого 30%-го превыше­ния рыночной ставки над контрактной ставкой: ΔI_l ≈0,3A_lS_l(1-K_oel). Следует иметь в виду, что в этом случае при расчете и назначении государственным органом контрактных ставок в качестве рыночной принимается ставка, определяемая по нормативной методике, обычно базирующейся на результатах массовой оценки методом моделирования рынка аренды, менее точным в сравнении с методом сравнительного анализа рыночных сделок.

При реализации доходного подхода к оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффек­тивного валовых доходов (M_pgl= M_egl), так и набор техник коэффици­ентов капитализации R_l. Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнитель­ного анализа сделок:

(5.9)

Здесь γ_j - весовые коэффициенты (удовлетворяющие условию ∑γ_j =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения для скорректированных цен сделок купли-продажи P_jls единицы площади (на дату сделки) и ставок арендной платы A_li для земель­ных участков-аналогов, а также арендных доходов I_l планируемых к получению годом позже даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием (5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным анализом цен сделок P_j из того же набора k сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом сравнительного анализа сделок, а не допол­няет его, но, тем не менее, может использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является выделение вклада стоимости земельного участка (E_l, V_l) в стоимость объекта (напри­мер, в случае, если у земли и у улучшений разные собственники).

В рамках метода прямой капитализации оценки земли в составе объекта недвижимости возможно использование техники инвести­ционной группы, если известна информация о практике ипотечного кредитования сделок с земельными участками, используемыми в качестве обеспечения возвратности кредита. Что касается техники остатка, то ее мы относим к комбинированному подходу, поскольку существенную роль в ее реализации играют техники оценки рыноч­ной стоимости улучшений из затратного подхода оценки недвижи­мости.

Однако более предпочтительным в этом случае оказывается приме­нение метода капитализации доходов (I_l и ΔI_l) нормой отдачи, посколь­ку он реализуется без привлечения данных о сделках с земельными участками, используя равенство общей нормы отдачи на капитал Y_o для земли и для объекта в целом. При этом для целей реализации затратного подхода интересным оказывается вариант использования модельных техник указанного метода.

Рассмотрим два крайних приближения для реальных ситуаций с изменением цен на земельные участки и их доходности, определяемой арендными отношениями. В первом приближении (нередко соответствующем реальной российской практике) полагаем, что чистая земельная рента I_l почти не меняется во времени, но цены на земельные участки могут изменяться, так что через n периодов относительное приращение стоимости участка определит­ся соотношением Δ_l=(V_ln-V_l)/V_l ≠0. Тогда:

(5.10)