Определение прибыли предпринимателя

Модель формирования прибыли

Определение (оценку) величины прибыли предпринимателя и коэффициента Pr имеет смысл производить для объекта как нового (D=0), т.е. уславливаться, что к дате оценки объект только что завершен строительством и полностью подготовлен к совершению сделки купли-продажи. Если активен рынок инвестиций и доступна информация о доходности аналогичных проектов, то коэффициент прибыли предпринимателя оценивается с использованием сведений о доходности конкретных проектов с объектами недвижимости, подобными объекту оценки, или сведений об ожиданиях инвесторов (девелоперов), вкладывающих средства в подобные объекты. Ука­занные сведения добываются опросом инвесторов, реализовавших или реализующих девелоперские проекты такого же масштаба (по уровню затрат и продолжительности строительства), как и у объекта оценки. В таких случаях полученные сведения о величине Pr следует корректировать, если при реализации сравни­ваемого проекта отмечен перерасход средств из-за превышения контрактных цен на материалы и подрядные работы, а также из-за сбоев в графике подрядных работ.

Однако указанный выше алгоритм поиска Pr реализовать весь­ма трудно, поскольку найти полностью достоверную и достаточно подробную информацию об инвестиционных проектах с объекта­ми, аналогичными объекту оценки, удается весьма редко. Пробле­ма оказывается особенно трудно разрешимой при «пассивном состоянии» рынка инвестиций, при стремительном росте или колебаниях цен на недвижимость, при оценке объекта с незавер­шенным строительством. Значения в интервале 10-30%, прини­маемые некоторыми оценщиками на основании интервью с девелоперами, не подвергаются анализу этих показателей на соответст­вие требованиям типичности - с точки зрения рыночных предпоч­тений и реальностей. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от параметров проектов, реали­зованных опрашиваемыми предпринимателями, и может отличать­ся от рыночной величины прибыли из-за особых условий или недостатков реализации проектов.

Между тем искомая величина при­были зависит от объемов, сроков и графика платежей по этапам строительства (эти параметры должны быть типичными для рынка и такими же, как у объекта оценки). Величина прибыли, называемая современными девелоперами, зависит от того, разграничены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика). На эту величину оказывает влияние структура инвестированного капитала: нередко девелопер называет прибыль на собственный капитал (без учета использованного им заемного и долевого капитала), в то время как оценщику нужно знать величину прибыли на весь инвестиро­ванный капитал.

В условиях указанных трудностей извлечения рыночной инфор­мации было предложено использовать аналитический метод определения этой прибыли на основе модели капитализации издер­жек. Отличительной особенностью предложения было то, что коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывался по отноше­нию ко всем издержкам. Реализация данной техники определения прибыли предпринима­теля иллюстрируется схемой на рис.

Рыночная стоимость V_o определяется соотношением V_o=V_l+E_b(1+Pr)(1–D) для объекта, который прошел этапы жизненного цикла, обеспечившие реализацию замысла, создание объекта и его использование - с перерывами на ремонты и реконструкции. Определив рыночную стоимость V_l земельного участка в составе объекта на дату оценки, строим модель, позволяющую найти рыночную стоимость V_o* точной копии (при воспроизводстве) или функциональной копии (при замещении) оцениваемого объекта, но в состоянии как будто нового, завершенного строительством только что (к дате оценки):

. (5.37)

При известной рыночной стоимости земли V_l на дату оценки нахо­дим величину коэффициента прибыли предпринимателя:

. (5.38)

Заметим, что здесь затраты на создание улучшений Е_ь определя­ются по ценам, сложившимся на рынке к дате оценки, в тот время как в (5.37) затраты меняются во времени в соответствии с извест­ной оценщику динамикой роста цен на производство строительных и сопутствующих работ в периоды, предшествующие дате оценки.

Для крупных объектов со сроками строительства от двух лет и больше оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта-аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованны­ми) сроками должны корректироваться до уровня типичных сроков. Дополнительные издержки, возникающие из-за «затяжки» строи­тельства (вне зависимости от причин) должны покрываться за счет прибыли предпринимателя.