13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности

Первая группа принципов учитывает особенности взаимосвязи и взаимовлияния элементов (компонентов собственности) в составе объекта гражданских прав. К этой группе относятся принципы: добавочной продуктивности; вклада; увеличивающейся и умень­шающейся отдачи; сбалансированности; экономического разделе­ния; экономического размера.

Важнейшим в этой группе является принцип добавочной про­дуктивности земли, суть которого в выде­лении части чистого дохода, генерируемой собственно объектом недвижимости, из дохода от бизнеса, реализуемого на этом объекте. Здесь принимается во внимание, что в создании продукта бизнеса участвуют четыре фактора производства:

• высший менеджмент (система координации производства),

• труд (основной и вспомогательный персонал, участвующий в производстве),

• капитал (основные средства, включая строения и коммуника­ции с обслуживающим персоналом) и

• земля (земельный участок, используемый для реализации ос­новной и всех вспомогательных функций предприятия).

Три первых фактора производства амортизируются, и на их до­лю полагается выделить из чистого дохода от реализации продукта бизнеса те суммы, которые обеспечивают простое воспроизводство ресурса, а также приходящуюся на эти суммы «справедливую» часть прибыли. Оставшаяся часть дохода относится к четвертому фактору производства - земле (в текущем варианте ее использования) как природному ресурсу, не амортизируемому и не требующему затрат на воспроизводство. Вследствие этого, часть дохода, дарованная природой (генерированная земельным участком), расценивается как результат эффекта добавочной продуктивности.

Данный принцип используется в оценочной практике непосред­ственно: добавочная продуктивность характеризуется земельной рентой, величина которой I_L определяется как часть чистого опера­ционного дохода I_o, приходящаяся на землю: I_L=I_o-I_b, где I_b – часть чистого операционного дохода, приходящаяся на улуч­шения.

Принцип вклада того или иного фактора производства (ресурса) в стоимость объекта учитывает то, что экономическая стоимость отдельного элемента в составе объекта определяется изменением стоимости всего объекта при добавлении в него или при изъятии из него указанного элемента. Существенно, что упомянутое изменение стоимости объекта при добавлении или изъятии элемента может быть как больше (в типичном исполнении), так и меньше (при наличии «сверхулучшений») величины издержек на создание этого элемента. Отметим, что, как будет показано далее, данный принцип используется при реализации рыночного подхода к оценке для корректировки цен сделок с объектами сравнения. Он полезен и при оценке излишков какого-либо фактора производства в составе объекта оценки.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи на вло­женный капитал свидетельствует о том, что при монотонном увели­чении размера этого ресурса прибыль на капиталовложения сначала растет, а затем, достигнув максимума, начинает уменьшаться. Принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Об этом же свидетельствует и следующий пример: при застройке земельного массива односемейными домами (для целей последующей продажи этих домов) с ростом количества последних прибыль всего проекта и прибыль, приходящаяся на каждый новый дом, сначала растет, а затем уменьшается (изменяется размер земельного участка, приходящего­ся на каждый дом).

Из последнего примера следует принцип сбалансированности (принцип баланса), который указывает на то, что в случае, если объект оценки состоит из двух и более составных элементов, необхо­димо анализировать возможности проявления функциональных связей и согласованности этих элементов. В частности, необходимо исследовать возможность оптимизации соотношения между количе­ственными характеристиками всех факторов производства, прило­женных к земельному участку или в составе основных средств предприятия: избыточность (для имеющихся строений) или перегру­женность земельного участка строениями снижает эффективность использования земли, избыточность или недостаток оборудования снижает эффективность использования недвижимого имущества предприятия. Очевидно, что этот принцип должен учитываться при анализе с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффектив­ного использования объекта при оценке недвижимости и бизнеса.

Из принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи следует вывод о немонотонном характере зависимости величины отдачи на капитал от размера одного из ресурсов и о существовании величины размера упомянутого ресурса, оптимальной с точки зрения величи­ны доходности объекта. Этот феномен определен принципом экономического размера, который, в отличие от предыдущих примеров, дополнительно указывает на целесообразность объедине­ния нескольких земельных участков до достижения размера участка, оптимального для данного типа строения. Этот принцип использует­ся при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования нескольких земельных участков или единиц другого вида актива, путем анализа возможности увеличения выгодности (и стоимости) этих участков или активов при объединении их в один (синергетический эффект комплексирования активов).

Дополнительно предлагается при оценке недвижимости приме­нять этот принцип, анализируя возможности использования земель­ного участка, исходя из потребностей рынка в улучшениях. Данное предложение предполагает изменение концепции анализа с целью выбора варианта использования земельного участка как свободного: вместо того, чтобы перебирать варианты использования оценивае­мого участка, анализ начинается с выявления рыночных потребно­стей в улучшениях. Если для строительства полезных улучшений требуется участок с размером, превышающим размер оцениваемого земельного участка, то исследуется возможность присоединения части соседнего участка - на условиях покупки, аренды или вклада собственника соседнего участка в инвестиционный проект по созданию полезных улучшений.

Наконец, принцип экономического (экономически целесооб­разного) разделения объекта, предусматривающий возможность дробления физической и (или) юридической сущности объекта на отдельные элементы с продажей этих элементов порознь, преду­сматривает такое дробление, если оно ведет к повышению стоимо­сти объекта в целом. При этом необходимо анализировать варианты:

• пространственное (физическое) деление объекта на части с раздельной продажей прав пользования воздушным простран­ством над участком, прав пользования собственно земельным участком и прав использования участка недр под земельным участком, а также с делением и продажей земельного участка по частям;

• юридическое деление пакета прав на объект с раздельной про­дажей прав пользования, прав владения и прав распоряжения объектом, с отдельным анализом целесообразности продажи ограниченного права пользования чужим имуществом, с реа­лизацией проектов совместной аренды, договоров опционов, корпоративных операций;

• деление на части времени владения или пользования объектом с продажей разным пользователям права пользования объек­том в разное время суток и в разные сезоны, с разнесением во времени продажи одному лицу сначала прав пользования и владения объектом, а затем - и прав собственности на объект. Например, для комплекса из трех зданий на одном участке мо­жет оказаться предпочтительным (наиболее выгодным) деление комплекса на три отдельных объекта с отнесением к этим объектам соответствующих частей земельного участка комплекса. Другим примером может служить ситуация с разделением и продажей по частям полного права собственности на объект: если объект исполь­зуется в качестве финансового актива, то продажа объекта после сдачи его в аренду на рыночных условиях может привести к увели­чению общего дохода от сделки.