16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж

Широко представленный в литературе рыночный подход к оцен­ке недвижимости обеспечивает формирование заключения о рыноч­ной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факто­ров и называемыми объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с поняти­ем равновесной цены P*, которая оказывается функцией только количественных характеристик f_i исчерпывающе полной совокупно­сти ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения: P*=F(f₁, f₂,…, f_j,…, f_k-1, f_k)=F({f_j}) (6.26)

Упомянутые ценообразующие факторы (общим числом, равным k) с количественными характеристиками f называются элементами сравнения. Число этих элементов весьма велико, число их сочетаний бесконечно велико, так что в реальной практике исследователям приходится ограничиваться только теми объективно контролируемы­ми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существен­ным образом. Вследствие этого цена любой сделки, определяемая в основном контролируемыми элементами сравнения, тем не менее, зависит также и от ряда факторов, экспертно исключаемых из рас­смотрения, а иногда и недоступных для измерения (к последним относятся, например, субъективные пристрастия участников сделки).

Учитывая сказанное выше, а также случайный характер самих сделок (со случайным проявлением сочетания ценообразующих факторов), при реализации рыночного подхода сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины. Это обстоятельство не в полной мере учитыва­ется пользователями рыночного подхода к оценке недвижимости при выборе способов обоснования, путей реализации и использова­ния результатов этого подхода.

Методы оценки

Рыночный подход реализуется одним из двух методов. Первый метод – метод моделирования рынка (рыночного ценообразования) – предусматривает построение зависимости типа (6.26) путем статистической обработки достаточ­но большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения. Указанная зависимость предназначается для длительного использования при оценке множества объектов, что требует обеспе­чения корректировки этой зависимости во времени на основе мони­торинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факто­ры, определяющие единую для всех объектов физическую, юриди­ческую, экономическую и социальную среду их функционирования. Введем обозначения количественных характеристик j-го фактора для любого объекта сравнения и для некоторого специально подоб­ранного «эталонного» объекта как f_j и f_ej соответственно. Назовем удельной характеристикой ценности фактора цену p_j=P_fi/f_i едини­цы измерения количества последнего, где P_fi - цена j-го фактора размером f_i. В таких обозначениях упомянутая выше «универсаль­ная» (справедливая для сделки с любым объектом сравнения) зависимость типа (6.26) может быть представлена в одном из трех наиболее распространенных вариантов связи:

; (6.27)

; (6.28)

. (6.29)

Наряду с простейшей аддитивной моделью (линейная связь (6.27)) в описании рыночных данных используются: мультиплика­тивная модель - как комбинация произведений показательных и степенных функций типа (6.28) и (6.29), а также гибридная модель - как комбинация всех трех типов связи (6.27)-(6.29). Выбор типа зависимости и определение ее параметров осуществляются техни­ками корреляционно-регрессионного анализа. Вследствие нелинейного характера зависимости цены от количе­ственных характеристик большинства ценообразующих факторов, лучшее описание рыночных данных достигается при использовании мультипликативных и гибридных моделей.

Решение задачи определения искомой величины рыночной стоимости V_om объекта оценки методом моделирования рынка сводится, таким образом, к отысканию параметров универсальной зависимости выбранного типа и подстановке в нее количественных характеристик f_oi ценообразующих факторов для объекта оценки: V_om =F(f_o1, f_o2,…, f_oj,…, f_o(k-1), f_ok) (6.30)

Очевидно, что этот метод позволяет использовать указанную универсальную зависимость не только для оценки выбранного объекта, но также и для оценки любых объектов, имеющих функ­циональное назначение, заложенное в модель рынка.

Второй метод, именуемый методом сравнительного анализа сде­лок, опирается на анализ цен P_i небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близо­сти к объекту оценки не только набором (как в первом методе), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. В этом особом случае объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффек­тивного использования данного типа объектов недвижимости.

Сравнительный анализ цен сделок позволяет осуществить кор­ректировку цены P_i сделки с любым объектом-аналогом путем изменения этой цены на величину поправки, рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характеристик ценообра­зующих факторов для объекта оценки и объекта сравнения. Эта корректировка позволяет оценить величину суммы P_oi, которая могла бы быть уплачена за объект сравнения, если бы последний имел все характеристики ценообразующих факторов такими же, как и у объекта оценки. В этом случае рыночная стоимость V_om опреде­ляется с помощью обработки совокупности расчетных цен P_oi близких к равновесной цене P* и, следовательно, к рыночной стои­мости объекта оценки.

В методе сравнительного анализа сделок используется оговорен­ное выше условие близости характеристик ценообразующих факто­ров для объектов сравнения (объектов-аналогов) и объектов оценки. Полагая, что для объекта оценки и объекта-аналога одинаково справедливо соотношение, полученное для соответствующей (по набору факторов) равновесной цены (одно из трех выражений -(6.27), (6.28) или (6.29)), можно получить связь между P_oi и P_i:

; (6.31)

ΔX_ijm=Δf_ij / f_ei; Δf_ij=f_oj-f_ij; a_j=p_j / p_ej; p_ej f_ej=P_i;

; (6.32)

; (6.33)

P_ejf_ij=P_i

Соотношение (6.31) получено вычитанием P_i из P_oi, а (6.32) и (6.33) получены делением P_oi на P_i которые определены путем подстановки соответственно в (6.27), (6.28) и (6.29) ценообразую­щих факторов для объекта оценки и объекта-аналога: [P_oi=P^*({f_oj}); P_i=P^*({f_ij})]. В (6.32) и (6.33) степенная и показательная функции разложены в ряд Маклорена. С учетом условия близости между собой характеристик факторов для объекта-аналога и объекта сравнения (ΔX_ij<<1) здесь опушены величины, имеющие более высокий порядок малости в сравнении с δ_ij.

Отметим, что два последних приближения (6.32) и (6.33) сводят­ся к одному к тому же соотношению: , (6.34) которое может быть преобразовано в линейное, если оказывается допустимым использование предположения о пренебрежимо малой величине произведений сомножителей δ_ij в сравнении с величинами самих этих сомножителей (Пδ_ij<<δ_ij): P_oi=P_i+p₁Δf_i1+ p₂Δf_i2+…+ p_jΔf_ij+…+ p_kΔf_ik=P_i+∑p_jΔf_ij (6.35)

Отсюда следует, что выражение (6.31), полученное с использо­ванием (6.27), может рассматриваться как частный случай соотно­шений (6.32) и (6.33), полученных, в свою очередь, из модельных выражений (6.28) и (6.29).

Заметим, что «переход» типа (6.34) => (6.35) может оказаться до­пустимым только для части факторов, влияние которых на цену сделки оказывается достаточно слабым. В этом случае, собрав «слабые» факторы в группу с номерами от j=z+1 до j=k, можно (6.34) преобразовать:

(6.36)

Это приближение рекомендуется зарубежными авторами с включением в первую группу элементов сравнения (с номерами от j=1 до j=z) таких факторов, как качество права, условия финансирования, особые условия и время сделки. В российской практике оценки это приближение используется без достаточного обоснования. Такое обоснование необходимо, если учесть сделанное выше замечание о предпочтительности использова­ния (6.28), (6.29) и их комбинаций в сравнении с (6.27) при описании реальной связи цен с ценообразующими факторами. При этом следует учитывать также тот факт, что в сравнении с (6.32) и (6.33) линейное приближение (6.31) получено при более жестких упрощающих предположениях. Сказанное выше приводит к выводу о предпочти­тельности внесения корректировок по соотношению типа (6.34).

Используя (6.34) и (6.35), обратим внимание на то, что условие Δf_ij>0 соответствует варианту, при котором объект оценки по j-му фактору лучше объекта сравнения. При Δf_ij < 0 объект сравнения имеет преимущество перед объектом оценки, а при Δf_ij =0 оба сравни­ваемых объекта могут считаться аналогами по указанному фактору.

Из (6.34) следует, что при оценке идеального («эталонного») объекта (все Δf_ij ≥ 0) его расчетная цена P_oi≥P_i. Если, напротив, объект сравнения является эталонным (все Δf_ij ≤ 0), то расчетная цена объекта оценки может быть меньше стоимости объекта сравне­ния (P_oi≤P_i).

Следует иметь в виду, что вне зависимости от полноты выборки объектов сравнения и степени близости объекта оценки или объекта сравнения к эталонному образцу при определенных сочетаниях факторов расчетная цена объекта оценки может оказаться вне интервала цен объектов сравнения. Это замечание должно предостеречь исследователя (оцен­щика) от использования в качестве расчетной стоимости объекта оценки какой-либо операции усреднения (выбора моды или медиа­ны) цен сделок с объектами сравнения без корректировок этих цен.

Из сказанного выше следует, что при реализации метода сравни­тельного анализа сделок для определения величины расчетной цены P_oi объекта оценки необходимо иметь: цену P_i, сделки с объектом сравнения, удельные характеристики ценности всех ценообразующих факторов p_j (j=1, 2,…, k) и величины превышения Δf_ij количествен­ной характеристики каждого из этих факторов для объекта оценки над этой же характеристикой для объекта сравнения.

Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразова­ния требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества), здесь основное внимание уделяется применяемому в индиви­дуальной оценке методу сравнительного анализа сделок.

Рассмотрим теперь алгоритм реализации метода сравнительного анализа сделок. На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, харак­теристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих характеристик приводит - при прочих равных условиях - к подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.

Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществля­ется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или о предложениях сделок по объектам, которые могут быть использова­ны в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных. Такая информация может быть получена от непосредственных участников сделки или от посредников.

Данные о сделках с объектами-аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продава­лись бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными техниками, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного анализа. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.

Завершается процедура оценки согласованием скорректирован­ных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.