6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа

Успешность реализации программы пользования объектом недвижимости как финансовым активом в вещной форме контролируется путем сравнения величин экономи­ческих параметров объекта со среднерыночными величинами этих параметров. При этом имеется в виду, что в результате доходной эксплуатации объекта в течение всего срока инвестиционного цикла его собственник должен обеспечить возврат вложенного капитала и получение дохода на этот капитал - на уровне, не ниже средне­рыночного уровня доходности аналогичного по полезности и рискованности типа объектов. В конечном итоге в качестве основно­го параметра, характеризующего эффективность управления объек­том, может рассматриваться норма отдачи Y на вложенный капитал от даты начала вложения средств до даты продажи объекта. Рас­смотрим этот феномен подробнее, обратившись вначале к определе­нию понятия нормы отдачи на капитал.

Определение понятия нормы отдачи

Полагая первоначально, что изучаемые процессы происходят в безинфляционном и безналоговом экономическом пространстве, будем называть нормой дохода Y₁ (отдачи - yield) на капитал C (capital), вложенный в недвижимость, отношение ожидаемого или состоявшегося годового прироста ΔC₁=C₁-C₀ величины капитала в первом году к его величине C₀ на начало этого года Y₁= ΔC₁/C₀ (3.1).

Из (3.1) следует, что к концу первого года капитал (в денежном выражении), вложенный в объект, вырастет до величины C₁= C₀(1+Y₁), что обеспечит инвестору возврат вложенной денеж­ной суммы (С₀), и получение дополнительного дохода (C₀Y₁) на указанную сумму. При этом имеется в виду, что величина C₁ пред­ставляет собой денежную сумму, полученную (в общем случае) от эксплуатации и перепродажи объекта - после «очистки» этой суммы от всех типов операционных расходов.

Если использование объекта продолжается и в течение второго года без получения пользователем доходов в конце первого года, то величина нормы отдачи Y₂ для второго года (в общем случае Y₂ ≠Y₁) определяется - с учетом приращения ΔC₂ стоимости капитала за второй год в оговоренных выше условиях «очищения» доходов от расходов - соотношением Y₂= ΔC₂/C₁ из которого следует: C₂=C₁+ΔC₂=C₀(1+Y₁)+Y₂C₀(1+Y₁)=C₀(1+Y₁)(1+Y₂);… (3.2)

После введения понятия нормы отдачи Y_Mα, средней для α пе­риодов и определяемой соотношением (3.3) можем записать C_k=C₀(1+Y_Mk)^k (3.4), или в простейшем случае равенства величин норм отдачи Y_j =Y для любого из k периодов C_k=C₀(1+Y)^k (3.5).

Поскольку выражения (3.4) и (3.5) различаются только индексом при Y, то без ущерба для общности выводов далее во всех случаях будем опускать индекс усреднения по периодам, делая при необхо­димости соответствующие оговорки. Дополнительно отметим, что в соотношениях (3.2)-(3.5) норма отдачи Y выполняет функцию нормы наращения в составе множителя наращения (1+Y)^k, а сам этот множитель представляет собой одну из шести функций сложных процентов, называемую будущей стоимо­стью единицы.

До сих пор рассматривалась величина нормы отдачи, опреде­ляющая наращение инвестированной суммы один раз в году. Если предусматривается наращение этой суммы («капитализация прира­щений») в первый год несколько (q) раз равными порциями ΔC_q=(C₁-C_o)/q, то к концу первого из q периодов этого года накоп­ленная сумма будет равна: C₁₁=C₀(1+ΔC_q/C₀)=C₀(1+Y/q)

Все сказанное выше справедливо безотносительно к источнику средств, вкладываемых в объект. Между тем известно, что объекты недвижимости, будучи дорогостоящими, приобретаются или созда­ются, как правило, с финансированием не только из собственных средств, но также из других источников, включая кредитные ресур­сы банков. В наиболее распространенном последнем случае необхо­димо выделить нормы отдачи на собственный капитал Y_е и на заемный капитал Y_m, а также общую норму отдачи Y₀: (3.9).

Из (3.9) следует, что Y₀₁ является средневзвешенной величиной из Y_е1 и Y_m1 - при весовых коэффициентах, каждый из которых равен доле стоимости соответствующего капитала в стоимости объекта. Заметим, что сравнительно простая форма связи (3.9) величин Y₀, У_е и Y_m, для первого года усложняется в последующие годы из-за неравенства темпов наращения долгов и собственного капитала.