- •1. Определение понятия и состав объекта недвижимости
- •2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
- •Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости
- •Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
- •Элементы и характеристики физической среды
- •Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
- •Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости
- •3. Характеристики недвижимости как экономического блага
- •Операции с недвижимым имуществом
- •4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
- •5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена Формирование цены спроса
- •Формирование цены предложения
- •Равновесная цена на рынке недвижимости
- •6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа
- •Определение понятия нормы отдачи
- •Учет налогообложения, инфляции и рисков
- •7. Моделирование цен предложения и спроса
- •8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета
- •Структура операционных расходов
- •Чистые доходы объекта недвижимости
- •9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода
- •Определение текущих рыночных ставок арендной платы
- •Прогнозирование ставок арендной платы
- •Расчет эффективного валового дохода
- •10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
- •Экономические аспекты страхования недвижимости
- •Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги
- •Оценка расходов на маркетинг
- •Расходы на ресурсы и эксплуатацию
- •11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования
- •Расчет платежей по обслуживанию долга
- •Феномен финансового левереджа
- •12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки
- •Понятие рыночной стоимости
- •Экономические виды стоимости, производные от рыночной стоимости
- •Нормативные и вспомогательные виды стоимости
- •13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности
- •Принципы анализа влияния рыночной среды
- •Анализ влияния предпочтений типичных пользователей
- •Процедуры оценки недвижимости
- •14.Доходный подход к оценке, метод прямой капитализации доходов
- •Общие положения
- •Базовое соотношение доходного подхода
- •Техники мультипликаторов валового дохода
- •Техники коэффициентов капитализации
- •Техники остатка
- •Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
- •15.Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал
- •Техники непосредственного дисконтирования
- •Модельные техники
- •Техники ипотечно-инвестициоиного анализа
- •Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
- •16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж
- •Методы оценки
- •Ценообразующие факторы как элементы сравнения
- •Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
- •Техники количественного анализа
- •Техники качественного анализа
- •17.Затратный подход к оценке недвижимости Метод капитализации издержек
- •Метод компенсации издержек
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции
- •Расчет стоимости улучшений
- •Определение прибыли предпринимателя
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости
- •Оценка физического износа
- •Анализ функционального устаревания объекта
- •Учет устаревания юридической сущности объекта
- •Анализ «внешнего» устаревания объекта
- •18. Методы оценки земельного участка
- •Сравнительный подход к оценке земли
- •Методы и техники капитализации чистой земельной ренты
- •Оценка земли методом выделения
- •Метод капитализации издержек и доходов
- •19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи
- •20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости
- •Методология анализа рисков Типы и факторы рисков
- •Алгоритм анализа и оценка рисков
- •Методы анализа и ранжирование рисков
- •Практика анализа экономических рисков
- •Анализ чувствительности к изменению факторов
- •Многофакторный анализ рисков
- •Принятие решения о выборе варианта ннэи в условиях риска
- •Выбор варианта ннэи в условиях неопределенности
10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
К особенностям учета налогов в структуре операционных расходов относится то, что здесь кроме налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются обязательные платежи (в бюджет и фонды), начисленные на заработную плату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование, фонд занятости).
Налоги на заработную плату целесообразно учитывать не отдельной строкой, а вместе с соответствующими расходами. Налог на добавленную стоимость учитывается в составе операционных расходов при расчете платежей внешним подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Заметим, что этот налог учитывается при расчете доходов, поскольку ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «представительство» этого налога в составе чистого операционного дохода, что при капитализации последнего в рыночную стоимость обеспечивает присутствие налога на добавленную стоимость и в составе величины стоимости объекта.
Рассмотрим подробнее схемы расчета налогов, включаемых в состав операционных расходов. Прежде всего, обратим внимание на то, что в ближайшие годы налог на недвижимость будет взиматься с единого объекта, включающего в себя земельный участок и улучшения и представленного под единым номером в кадастре недвижимости (соответствующий Федеральный закон прошел первое чтение в Государственной Думе). Однако в настоящее время взимаются отдельно земельный налог и налог на строения (здания, сооружения).
Земельный налог уплачивают: собственники земли, землевладельцы, землепользователи. Ставка налога устанавливается в зависимости от зоны градостроительной ценности, на которые делится территория поселения и для каждой из которой установлен свой налоговый тариф на единицу площади участка земли. Заметим, что налоговые ставки модифицируются (с понижением) для некоторых категорий земель:
земель, занятых садоводством, огородничеством, животноводством;
сельскохозяйственных земель и земель, расположенных в полосе отвода;
земель, занятых жилищным фондом, индивидуальными и кооперативными гаражами.
Справку о том, к какой зоне градостроительной ценности следует отнести земельный участок изучаемого объекта недвижимости, можно получить в районной налоговой инспекции.
Налогообложение улучшений касается недвижимого имущества предприятий, а также - в соответствии с изменениями, изложенными в части II Налогового Кодекса РФ, - капитальных вложений. Ставка налога равна 2,2% от налогооблагаемой базы, в качестве которой принята среднегодовая балансовая (остаточная, за вычетом амортизационных отчислений) стоимость Vbal части имущества, относящегося к недвижимости.
Заметим, что не облагается налогом недвижимое имущество юридических лиц: бюджетных организаций; предприятий по производству сельскохозяйственной продукции; религиозных объединений. В число видов имущества, освобожденного от налога, включаются:
объекты жилищно-коммунального хозяйства, культуры, образования, здравоохранения, спорта;
объекты, используемые для охраны природы, пожарной безопасности, гражданской обороны;
имущество, используемое для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции;
автомобильные дороги, ЛЭП, магистральные трубопроводы, железнодорожные пути.
Налог на имущество физических лиц взимается с собственников объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений), независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет. При долевой собственности нескольких физических лиц налог уплачивается соразмерно его доле в объекте недвижимости. Базой для начисления налога является инвентаризационная стоимость - восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работу и услуги. Указанная база налогообложения определяется органом технической инвентаризации, а ставка налога устанавливается органами местного самоуправления - в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Для нежилых помещений сохранены действующие ставки, а также размер максимальной ставки - 2,2 % (для нежилых помещений стоимостью свыше 500 тыс. руб.). Для жилых помещений при инвентаризационной стоимости имущества жилых домов свыше 500 тыс. руб. - 0,3%, а при стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. - 0,2%.
Налоги с заработной платы обслуживающего персонала включены в единый социального налог с заработной платы (ЕСН). Базой исчисления ЕСН является фонд оплаты труда (ФОТ) персонала, непосредственно занятого в обслуживании объекта недвижимости. В ФОТ включаются: оплата за отработанное время; оплата за неотработанное время (отпускные); единовременные поощрительные выплаты, премии, материальная помощь; выплаты на питание, жилье и топливо. Отчисления ЕСН осуществляются ежемесячно в размере 26% от ФОТ.
Налог на добавленную стоимость (НДС): НДС = НДС(+) - НДС(-), где НДС(+) – сумма НДС, полученная вместе с платежами Ipg от пользователей недвижимости; НДС(-) – сумма налога на добавленную стоимость, перечисленная компаниям, которые занимаются обслуживанием объекта (управлением объектами, охраной, уборкой помещений, ремонтом и т.п.).
Заметим, что налог на прибыль в состав операционных расходов не включается и вычитается из денежного потока до налогообложения. Базой начисления этого налога является часть чистого операционного дохода, приходящаяся на собственный капитал Iе за вычетом амортизационных отчислений. Максимальная ставка налога составляет 24%.