143.Теория капитализации. Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости
Метод капитализации используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Для определения доходности может быть использован относительный доход на инвестиции (интерес - так его называют во всех мире)
где FV - будущая стоимость объекта;
PV - текущая стоимость объекта.
Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталом называют ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определенной рыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциального дохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения (инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в данную недвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночную стоимость.
Взаимосвязь доходов и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации. Существует два вида коэффициентов капитализации:
нормы дохода,
2) нормы отдачи или нормы прибыли.
Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:
- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей в виде арендной платы);
- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит.
Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
1. Принцип ожидания.
Исходя из этого принципа, рыночная стоимость объекта определяется как стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения данным объектом. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.
2. Принцип спроса и предложения. Соотношение между спросом и предложением влияет на рыночную стоимость объекта.
3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения плохо информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка.
В стандартный перечень работ по эксплуатации недвижимости входят:
• техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания;
• коммунальные услуги;
• уборка помещений и прилегающих территорий, включая парковку;
• обеспечение охраны здания;
• ведение бухгалтерии по эксплуатации здания;
• управление отношениями с арендаторами.
В рамках города могут быть выделены:
• управление отдельными объектами недвижимости;
• управление имущественными комплексами;
• управление территориально-имущественным комплексом города в целом.
На уровне отдельного объекта критерием эффективности управления может считаться, например, максимизация доходов от объекта в течение какого-либо периода.
На уровне имущественного комплекса необходимо обеспечить органическое сочетание в развитии отдельных элементов комплекса.
144. Эксплуатация недвижимости. Затраты на содержание недвижимости, их состав и структура
Собственники при использовании коммерческой недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо самостоятельно, либо опосредованное, через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
Под эксплуатацией понимается следующий состав работ.
1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров специалистами.
Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:
- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители); - фасад (отделка и конструктивные элементы); - конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены); - системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы); - электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные системы; - системы внутренних коммуникационных сетей.
2. Техническое обслуживание:
а) Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
б) Планово-предупредительные и регламентные работы - имеют сезонную или нормативную периодичность.
в) Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.
3. Нормативные мероприятия: выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации. Вот перечень некоторых из них:
- правила по устройству и эксплуатации электроустановок;
- правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок;
- правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей;
- правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей;
- правила пожарной безопасности (ППБ);
- правила по охране труда (ОТ);
- правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
4. Клининг: обеспечение заданного стандарта чистоты, проведение санитарно-гигиенических мероприятий.
5. Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.
6. Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.
Цели и задачи эксплуатации
Стратегической целью эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (реверсивной стоимости) путем управления показателями физического износа посредством ежедневной реализации (тактические задачи) режимов и стандарта эксплуатации, которые, в свою очередь, обеспечивают текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.