Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Otvety_GOSy_2010_1.doc
Скачиваний:
124
Добавлен:
01.06.2015
Размер:
3.49 Mб
Скачать

137.Управление занятостью населения города (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 101

138. Управление торговлей и общественным питанием в городе (принципы, методы, функции, структура)

См. вопросы № 97 и 98

Муниципальное регулирование торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения имеет специфику. Социально-экономическими предпосылками развития сети торговли являются ориентация на рыночные отношения и прогнозируемый рост благосостояния населения, следствием которого служит повышение платежеспособного спроса.

Классификация торговых предприятий представлена на рисунке.

Огромное социально-экономическое значение имеет общественное питание. Благодаря предоставлению полноценного горячего питания по месту работы и учебы создаются условия для роста производительности и улучшения организации труда, обеспечения экономии общественного труда и средств, создания предпосылок для увеличения свободного времени членов общества, особенно женщин. Общественное питание можно рассматривать как отрасль, главной целью которой является предоставление услуг населению в форме общественно организованного питания в обмен на его денежные доходы.

Общественное питание в 1990-х гг. утратило свои позиции в обслуживании населения. Это видно по сокращению доли отрасли в расходах населения, числа предприятий и мест в них в расчете на 1 тыс. жителей, числа занятых работников и других показателей. Особенно это относится к общественному питанию, обслуживающему массовые слои населения по месту работы и учебы.

Основная задача общественного питания в городах и сельских поселениях на ближайшие годы — восстановление его места в организации питания населения.

Типы предприятий общественного питания представлены на рисунке.

139.Управление правоохранительной системой города (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 102

140. Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость - земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

- неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

- уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

- фундаментальность - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

  • низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

  • делимость юридических прав - недвижимость может иметь нескольких собственников;

  • необходимость инвестиционного управления - недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

  • долговечность объекта инвестирования;

  • неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

- потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

- высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала - обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор - имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор - является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

государство - с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой - может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Ипотека - заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается - то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем - по младшей.

Опцион - право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия - тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли - создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы - здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг - долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]