30. Аренда зданий и сооружений: понятие, особенности правового регулирования.

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

• Здание и сооружение - недвижимое имущество

• Здание - для специального нахождения в них людей; сооружение предназначено для иных целей, хотя люди там тоже могут находиться (мосты, рекламные щиты, телебашня);

Субъектный состав:

• Арендодатель – ФЛ, ЮЛ.

• Арендатор – ФЛ, ЮЛ.

Форма договора: простая письменная в виде составления единого документа, за несоблюдение требований к форме - недействительность договора. Договор аренды зданий на срок не менее 1 года подлежит гос.регистрации.

Существенные и дополнительные условия:

• Предмет – здания, сооружения, неразрывно связанные с земельным участком, на котором они расположены.

• Цена (размер арендной платы) – определяется соглашением сторон. По общему правилу размер арендной платы за здание или сооружение включает в себя арендную плату за землю, если иное не указано в договоре.

• Срок договора – определяется соглашением сторон.

Арендодатель вправе:

• входить в арендуемое помещение, здание с целью осмотра используемого помещения

Арендодатель обязан:

• предоставить по передаточному акту имущество арендатору и часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;

• своевременно производить пересчет арендной платы, осуществлять капитальный ремонт арендного имущества, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами

Арендатор вправе:

• сдавать арендуемое имущество в субаренду, передать его в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т.п.

Арендатор обязан:

• поддерживать здание или сооружение в надлежащем техническом состоянии;

• осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с балансодержателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию;

• по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения.

31. Аренда предприятия: понятие, особенности правового регулирования.

При недостаточности норм - применение норм об арене зданий и сооружений. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Субъектный состав:

• арендодатель – ИП, ЮЛ.

• арендатор - специальный субъект (ИП, ЮЛ). Арендатору нужно предоставить новые права для реализации.

Существенные и дополнительные условия:

• предмет – существенное условие, предприятие. В состав предприятия как предмета аренды могут входить как потребляемые, так и неупотребляемые вещи + имущественные права и долги. Общие положения о предмете договора аренды не совсем применимы, т.к. в аренду сдаются права и обязанности. Возврату будут подлежать другие вещи, но того же рода и качества.

• Цена – существенное условие. Определяется соглашением сторон.

• Срок договора – не существенное условие, определяется соглашением сторон.

• Форма договора – письменная, путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит гос.регистрации

Арендатору предоставляются дополнительные права:

1. без согласия арендодателя может отчуждать материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование и осуществлять перенаем при условии, что это не приведет к уменьшению стоимости предприятия;

2. увеличивать стоимость предприятия и получать возмещение расходов на неотделимые улучшения (даже если они произведены без согласия арендодателя). Положение не касается неразумных улучшений.

На арендаторе лежит обязанность:

1. по произведению текущего и капитального ремонта;

2. осуществлять технический и капитальный ремонт

3. нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором;

4. осуществлять платежи по страхованию арендованного предприятия;

5. по прекращении договора аренды подготовить за свой счет передаточный акт (если иное не предусмотрено договором);

6. возвратить арендодателю арендованное имущество

Арендодатель обязан:

1. предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества за свой счет по передаточному акту;

2. возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором;

3. письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду, если согласия кредиторов не было, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия.