26. Договор аренды: понятие, характеристика субъектного состава и условий договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Гражданско-правовая характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Субъектный состав:

• арендодатель. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

• Арендатор. ФЛ и ЮЛ.

Существенные и дополнительные условия:

• предмет договора – существенное условие. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

• Срок* - не существенное условие, т.к. если не определен договором, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если в аренде движимое имущество, то договор расторгается по заявлению одной из сторон с уведомлением за 1 месяц (при аренде недвижимого имущества – 3 месяца). Могут быть установлены предельные сроки аренды специальными законами (прокат - один год, лесной участок -49 лет).

• Цена договора аренды обозначаемся термином арендная плата, м. б. в виде:

  • твердая денежная сумма;

  • доля плодов, доходов и продукции;

  • услуга;

  • вещь, передаваемая в собственность;

  • вещь передаваемая в аренду;

  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендного имущества.

Если размер арендной платы не определен, он определяется как при аренде аналогичного имущества в схожих условиях.

Если арендатор продолжает пользоваться арендным имуществом после истечения срока договоренности при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

27. Права и обязанности сторон по договору аренды.

Права арендатора:

• временно владеть и пользоваться арендованным имуществом. 2 модели:

  • 1 модель: с передачей владения: арендатор может защищать свое владение вещными исками.

  • 2 модель: без передачи владения (аренда компьютера в интернет-центре)

• "распордительные" права арендатора. п.2 ст.615 арендатор вправе:

  • сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

  • передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуда);

  • отдавать арендное права в залог;

  • вносить арендное имущество в качестве вклада.

Условия реализации распорядительных прав:

• согласие арендодателя;

• для совершения данных действий не должно быть запрета в законе или ином НПА;

• срок субаренды не может превышать срок аренды, субаренда прекращается при прекращении аренды, и ничтожна при ничтожности аренды - признак следования аренде;

• во всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Все права и обязанности арендатора переходят в порядке правопреемства, но с особенностями в отношении недвижимого имущества. Предусмотрено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В случаях, предусмотренных в договоре, арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество.

Обязанности арендатора:

• принять имущество;

• пользоваться имуществом в соответствии с договором либо в соответствии с назначением;

• вносить арендную плату;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

• вернуть имущество при прекращении договора аренды, с учетом нормального износа.

Обязанности арендодателя:

• предоставить арендатору арендуемое им имущество;

• передать все документы и принадлежности, которые имеют к имуществу непосредственное отношение

• передача арендатору арендуемого им имущества в установленный срок;

• произведение за собственный счет работ по выполнению капитального ремонта имущества, передаваемого на правах аренды

Права арендодателя:

• требовать арендной платы в соответствии с договором;

• требование возврата имущества, предоставленного в аренду по окончании срока аренды;

• досрочное расторжение договора аренды, в случае, если арендатор будет использовать арендуемое им имущество с нарушением соответствующих условий договора или назначения этого имущества.