38. Права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем здания, строения и сооружения. Права на здания, строения, сооружения при продаже земельного участка.

Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного участка, на котором находится отчуждаемое недвижимое имущество (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.

Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком предполагает, что владение и использование зданий и сооружений невозможно без владения и пользования земельным участком. Между тем, гражданское законодательство рассматривает недвижимость (здания, сооружения, строения), с одной стороны, и земельные участки, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов права. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят и права на земельный участок,

Если же продавец недвижимости не обладает земельным участком на праве собственности, то отчуждение такой недвижимости допустимо без согласия собственника только в том случае, если это не вступает в противоречие с условиями пользования таким земельным участком, установленными законом. Покупатель недвижимости в этом случае приобретает на земельный участок те же права пользования, которыми обладал продавец. Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", в том случае, если продавец недвижимости "пользовался земельным участком, на котором оно находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".

При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечалась необходимость последовательной реализации принципа единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. В связи с этим было высказано предложение, чтобы при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, эти объекты (и земельный участок, и находящаяся на нем недвижимость) должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе. При этом важным аспектом такого подхода является главенствующее положение земельного участка, в то время как иные находящиеся на земельном участке недвижимые вещи рассматриваются в качестве принадлежностей, следующие юридической судьбе главной вещи. Вместе с тем такой подход не означает, что земельный участок и находящееся на нем здание (сооружение, строение и пр.) объединяются в один объект недвижимости. И то и другое продолжают оставаться самостоятельными объектами гражданского права, но, как уже подчеркивалось, юридическая судьба такого объекта, как здание (строение, сооружение), оказывается соподчиненной судьбе земельного участка.

Также статья 552 ГК содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

С учетом содержания ЗК РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип "единства судьбы" понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. "Единство судьбы" может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.