20. Суперфиций в римском частном праве, право застройки в дореволюционном российском праве. Перспективы развития права застройки в современном российском законодательстве.

Дефиниции:

1) Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (законопроект).

Право застройки есть вещное право; его субъект владеет и пользуется участком независимо от хозяина земли, защищается вещными исками против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника.

2) Суперфициар – собственник земельного участка.

3) Суперфициарий – собственник здания на этом учатке.

4) Солариум – в Риме и дореволючицонной цивилистике – плата за право зайстройки собственнику земедьного участка.

Литература:

1. Кассо Д.А. здание на чужой земле

2. Копылов А.В. Вещные права в России.

3. Пронина Н.А. Суперфиций и право застройки: судьба юридических конструкций в историко-правовом контексте.

(https://cyberleninka.ru/article/n/superfitsiy-i-pravo-zastroyki-sudba-yuridicheskih-konstruktsiy-v-istoriko-pravovom-kontekste?ysclid=la44eieitw42241771)

4. Суханов, Вещное право, науно-познавательный очерк.

5. Закон о праве застройки На подлинном Собственною Его Императорского Величества рукою написано: «БЫТЬ ПО СЕМУ». На яхте «Штандарт», в Балтийском Порту. 23 июня 1912 года. Скрепил: Государственный секретарь Крыжановский

6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95075/1120eb0d783372423e94ba8b8dcb3a95390cb96c/

7. Проект ФЗ № 47538-6

Содержание:

1. Рим.

2. Доревол. Право.

3. Перспективы:

3.1. Неснашиваемое право застройки:

3.1.1. "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" – дефиниция суперфиция, владельца земельного учтаска – супефициара;

3.1.2. Проект ФЗ № 47538-6.

3.2. Перспективы по мнению доктрины.

1. Рим.

Сначала сдача государственной земли в пользование находилась под юрисдикцией цензоров, частноправовые отношения подлежали ведению преторов, причем и те, и другие рассматривали их как исключительно арендные, т. е. обязательственные отношения. Соответственно арендатор для защиты своих прав пользовался только личным иском.

Затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Объяснялось это тем, что суперфициарий строил здание за свой счет, а потому справедливость требовала, как считали римляне, снабдить его самостоятельным средством защиты от нарушений третьих лиц, не прибегая каждый раз к посредничеству со стороны собственника.

Суперфициарий имел вещное право пользования имуществом, которое по объему правомочий приближалось к праву собственности: свободно пользовался имуществом, мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества, он подобно собственнику извлекал плоды из строения (например, от сдачи здания в аренду), суперфициарий свободно распоряжался строением при жизни и на случай смерти (при этом согласия собственника участка на это не требовалось, преимущественного права покупки он тоже не имел).

Право застройщика отделилось от обязательственных отношений найма, хотя основанием возникновения суперфиция вполне мог быть договор аренды (locatio-conductio) земельного участка, поскольку специального контракта для установления суперфиция римскими юристами выработано не было. А специальная цель арендатора — использовать землю для возведения здания — предопределила необходимость включения в договор особых условий, относящихся к застройке (Superficiarias aedes apellamus, quae in conducto solo positae sunt... Мы называем строениями в режиме суперфиция те, которые возведены на арендованной земле...

Постройка здания производилась суперфициарием — это входило в круг его обязанностей, равно как и бремя несения государственных повинностей, лежащих на поземельном имуществе, а также обязанность уплачивать solarium за пользование имуществом. При возникновении зщадолженности Суперфициар произвольно лишить суперфициария принадлежащих ему правомочий или обратить взыскание на предмет суперфиция собственник не мог.

Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как применялся принцип superficies solo cedit (Гай)). «Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым даже с точки зрения естественного права». Римляне последовательно придерживались мнения, что не допускается одновременное существование двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, выход нашли в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом в пользу застройщика.

Для защитысвоего права застройщик имел следующие средства:

1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему какactiones utiles.

Actio de superficie (in rem) предоставлялся суперфициарию согласнообещанию претора в случае потери владения постройкойи действоваланалогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своегоправа со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск.