18. Сервитуты в римском, дореволюционном и современном российском гражданском праве

Возникновение института сервитутных прав восходит к римскому праву и находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности. Это обусловлено тем, что обособленное имущество не имело всех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования. Для этой цели была введена категория прав сервитуты (от слова servire - служить: одна вещь служит потребностям другой). Собственник вещи, обремененной сервитутом, обязан терпеть пользование своей вещью другим лицом (другими лицами). Сервитутные отношения связывают собственника вещи и пользователя по сервитуту косвенно, через вещь, обремененную сервитутом, таким образом, сервитут - это и ограничение собственности, и обременение, и ограниченное право пользования чужой вещью.

Законы 12 таблиц предусматривали четыре сервитута: право прохода и проезда верхом; прохода скота и проезда в легких повозках; пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; провести воду через чужую землю. При этом предметом сервитута считалось не право пользования чужой вещью в определенном отношении, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий. Позже сервитутное право обозначалось римским юристом Гаем (в его Институциях II. 12–14) как res incorporalis, нетелесная вещь, в противоположность обыкновенной телесной вещи (res corporalis), которую можно определить как ограниченную часть внешней природы, которая является объектом права и обладает имущественной ценностью.

Сервитутами назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц.

Сервитуты делились на две категории земельные и личные сервитуты, при этом личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально, а земельный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.

Необходимость этой категории прав была в особенности очевидна ввиду существования права частной собственности на землю. Это связано с тем, что не всегда определенный земельный участок имеет все те свойства и качества, которые необходимы для нормального его использования. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями их собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Однако этот путь был не вполне надежным, в связи с тем, что такое обязательство имело личный характер; стоило тому собственнику земли, который принял на себя подобного рода обязательство, продать свой участок и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.

Между тем, удовлетворение таких потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота, получение воды и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от изменения собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire - служить: один земельный участок в этом случае служит потребностям другого участка). Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие, определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.

Стоит также отметить, что еще в Соборном Уложении от 1649 года были предусмотрены некоторые ограничения по отношению пользования соседним землельным участком, например, запрет производить постройки на меже (границе) с соседним участком, не делать печи и кухни, примыкающие к стене соседа, примыкать плотину к чужому берегу и другие (Соборное Уложение, гл. 10, ст. 238, 277-279). Такие ограничения были названы правами участия частного, которые давали возможность собственникам земли запрещать соседу производить определенные действия на своей земле или на границе между их участками. Как следствие, они были названы отрицательными, т.к. запрещали соседу совершать определенного рода действия. Вполне обоснованно в данном случае сравнение с таким видом сервитутов как негативный, который в действующем российском законодательстве совершенно не предусмотрен.

Впервые термин сервитут появился в российском дореволюционном законодательстве только во второй половине XIX века, а именно в ст. 159 Положения о нотариальной части 1866 года и определялся там как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». Данное определение является наиболее часто используемым для характеристики сервитута в дореволюционной России, а договор предусматривался в качестве основания возникновения сервитута, который имел обязательную нотариальную форму. Сервитуты на данном этапе подразделялись на личные, то есть принадлежащие лицу как конкретной личности, и земельные (предиальные), принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости. При этом предиальный сервитут означал «вещное право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой (служебной) недвижимостью»

Анализируя определение сервитута и содержание правомочия пользования в дореволюционной России, необходимо выделить признаки, которым характеризовалось сервитутное право, среди которых: А) вещный характер права; Б) объектом сервитута выступало само имущество, а не действия по его использованию; В) право не на свою вещь; Г) субъект сервитутного права получает определенный объем правомочий по использованию чужого имущества, меньший по сравнению с его собственником; Д) сервитуты устанавливались в интересах определенных лиц; Е) собственник сервитута терпимо должен относиться к действиям в отношении своего имущества или воздерживаться от собственных действий по использованию своей вещи.

Таким образом, учитывая выделенные признаки сервитутного права дореволюционной России и признаки сервитутов в Древнем Риме можно сделать вывод о том, что произошла рецепция римского частного права и понятие угодий очень похоже на право на чужую вещь, согласно тому, которое существовало и реализовывалось в римском праве.

Действующее российское законодательство допускает установление в отношении земельных участков лишь трех видов ограниченных вещных прав - сервитутов, а также права пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК РФ), и права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками (ст. 268 ГК РФ), субъектами которого могут стать только некоторые юридические лица. Сервитуты (сервитутные права) относятся к числу ограниченных вещных прав, которые имеют многовековую историю. В римском частном праве сервитуты предшествовали появлению иных ограниченных вещных прав, тогда как в современном российском законодательстве они появились позднее прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования . Своим объектом они обычно имеют земельные участки, однако закон допускает установление сервитутов и на иные недвижимые вещи (п. 1 ст. 274 ГК РФ), включая здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ).

В первоначальной редакции Водного кодекса РФ 2006 г. закреплялись водные сервитуты (ст. 43 и 44) в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками. Однако в настоящее время эти нормы отменены, а "водные сервитуты" заменены договорами (смотри ст. 12, 46 ВК РФ и т.д.) Подобно этому действующая редакция Градостроительного кодекса РФ 2004 г. также не упоминает более о строительных сервитутах (п. 3 ст. 64), которые ранее предполагалось использовать для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. В 2011 г. ст. 23 ЗК РФ была дополнена новым п. 10, предусматривающим возможность установления строительных сервитутов, связанных с дорожным строительством. Поэтому исключение из закона упоминаний о водных и строительных сервитутах не препятствует их будущему восстановлению и более тщательной регламентации . В первоначальной редакции ст. 21 Лесного кодекса РФ также упоминались (но никак не раскрывались) "лесные сервитуты" в виде ограниченных прав пользования участками леса. Однако в настоящее время они, подобно водным и строительным сервитутам, исключены из действующего законодательства, в котором фактически сохранились только земельные сервитуты.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 23 ЗК РФ "сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута" (ср. также ст. 39.23 ЗК РФ). Таким образом, в условиях существования и развития частной собственности на землю сервитуты могут иметь весьма широкую сферу применения - от регулирования отношений соседствующих землепользователей до оформления эксплуатации линий связи и электропередачи, железных и автомобильных дорог, трубопроводов и тому подобных линейных объектов (заменив собой возникшие в условиях полной национализации земли различные "охранные зоны"). Закон не содержит исчерпывающего перечня нужд, для которых могут устанавливаться сервитуты, а тем самым и исчерпывающего перечня (numerus clausus) самих сервитутов, из чего следует возможность установления в договорах различных сервитутных прав, прямо не предусмотренных законом . В законопроекте о новой редакции раздела II ГК РФ предполагается установить исчерпывающий перечень конкретных сервитутных прав

Субъектом сервитутного права может быть не только собственник соседствующего земельного участка или иной недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права. Так, п. 4 ст. 274 ГК РФ прямо допускает установление сервитута в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и иных лиц).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иной недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости ("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п. Это практически важное деление сервитутов в будущем предполагается прямо закрепить в ГК РФ

В российском праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке). Как правило, они носят возмездный характер и могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ; п. 1, 4 и 6 ст. 23 ЗК РФ). Сервитуты как права на недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в ius nudum - "голое право".

В современном отечественном законодательстве появилась категория "публичных сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства . Главную особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами, а ввиду полной неопределенности круга правообладателей не могут быть зарегистрированы в качестве ограниченного вещного права. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах и "с учетом результатов общественных слушаний" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, в действительности "публичные сервитуты" представляют собой не ограниченные вещные права, а общие ограничения права собственности (в том числе публичной) на недвижимую вещь и именно в этом качестве подлежат государственной регистрации.