37. Легализация самовольно возведенных построек.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, которое возводится или создается на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке, или на земельных участках, разрешенное использование которых не допускает какого-либо на нем строительства, либо возведенные или созданные без получения разрешений, которые установлены в соответствии с законодательством Российской Федерации, или при отсутствии необходимых согласований, или с нарушением строительных, градостроительных норм и правил, когда разрешенное использование такого земельного участка, а также требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные строительные, градостроительные нормы и правила устанавливаются на дату начала возведения или создания самовольной постройки и при этом являются действующими на дату выявления такой самовольной постройки.

Российская юридическая литература определяет природу самовольной постройки в двух формах:

1. правонарушение, приводящее к применению соответствующих санкции в отношении виновных лиц;

2. один из способов приобретения права собственности.

На допустимость легализации результатов самовольного строительства особо обращается внимание в судебной практике. Так, в 2012 году Высшим Арбитражным Судом РФ была сформулирована правовая позиция, содержащая преюдициальное толкование положений ст. 222 ГК РФ. В Постановлении Президиума от 24.01.2012 N 12048/11 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что понятие "самовольная постройка" неприменимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенными до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

Анализ положений ст. 222 ГК РФ и судебной практики позволяет сформулировать ряд требований, при соблюдении которых возможно признание права собственности на самовольную постройку:

• наличие у лица, осуществившего самовольное строительство, предусмотренных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок либо права аренды земельного участка, позволяющего вести строительство;

• соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;

• отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при сохранении постройки

• обладание правом, допускающим строительство на земельном участке объекта недвижимости;

• соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах, действующих на момент обращения в суд;

• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, т.е. безопасность постройки.

Например: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.05.2014 N ВАС-5084/14 по делу N А40-164308/2012, Постановление ФАС Московского округа от 13.01.2014 N Ф05-15127/2013 по делу N А40-145531/12-6-1382, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, лицу, заявляющему требование о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо предоставлять в суд доказательства осуществления застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта и (или) получения им необоснованного отказа из органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.

Так, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ непринятие мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства, так и во время проведения работ не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ, свидетельствует о недобросовестном поведении лица, создавшего самовольную постройку и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности. (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.12.2010 по делу N А03-3089/2010; от 07.12.2010 по делу N А03-6171/2010; ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А15-363/2010).

Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определенный порядок, который прописан в ФЗ № 340

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям: — подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования; — подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).

При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, на сегодняшний день существуют 3 способа легализации самовольной постройки:

- решением административного органа;

- признанием права собственности на постройку в судебном порядке;

- принятие судом решения о приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Ненадлежащее оформление органами местного самоуправления разрешительной документации не препятствует признанию права собственности на объект капитального строительства, если не нарушено законодательство, действовавшее на момент возведения постройки, если правоотношения возникли до 1 сентября 2015 г. (до вступления в силу новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ). (Определение Верховного Суда РФ от 2 июля 2013 г. № 5-КГ13-44 ; Определение Верховного Суда РФ от 19 апреля 2011 г. № 5-В11-17.)