35. Цивилистические конструкции юридической связи объектов недвижимости с земельными участками

Конструкций множество, они зависят от типа регистрационной системы прав на недвижимое имущество, от формы правления и десятка других переменных.

Наиболее распространёнными и «классическими» являются 3:

1. Недвижимость – только земля, остальное – часть земельного участка (Германия (привет, Бевзенко)).

2. Недвижимость – земля и строения (Великобритания).

3. Недвижимость – всё, что имеет связь с землёй + в силу закона (РФ).

Великобритания крайне похожа на нас в этом плане, но есть СУЩЕСТВЕННОЕ отличие, которое заключается в том, что собственник всей земли – британская корона в лице монарха.

Таким образом, оборот земли строится исключительно на аренде, вещных исков просто нет, т.к. собственник – корона, а значит, земля вроде бы и недвижимость (номинально) но в обороте только строения.

Концепция единого объекта заключается в том, что недвижимостью признаётся только земля, остальное – её часть. Это стало возможно благодаря любви немцев к реестрам и тяге записывать всё, что только можно.

В этой связи всегда можно отследить собственника участка, таким образом, нет смысла признавать недвижимостью что-то ещё. Абсолютно вся земля в Германии – в реестре, каждый её клочок. Поэтому, что в реестре – то и недвижимость (подход Суханова).

В РФ из-за признания зданий самостоятельными вещами пришлось вводить принцип единства судьбы здания и земельного участка (который работает через пень-колоду и его можно обойти).

Смысл в том, что, по идее, если человек продаёт землю, то автоматически переходит собственность и на здание на нём, так по задумке законодателя решается основная проблема.

Для ответа этого более чем достаточно.

36. Приобретение прав на незавершенные строительством объекты.

Объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.

Понятие "объект незавершенного строительства" законодательно не закреплено.

По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В рамках первоначальных оснований приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить:

- возникновение права собственности в результате создания объекта незавершённого строительства (объект регистрируется как объект незавершённого строительства).

- приобретения права собственности на основании норм института приобретательской давности.

В рамках производных оснований возникновения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить следующие:

- приобретение объектов незавершённого на основании договоров: купли продажи, дарения, мены, иных сделок, предусматривающих отчуждения недвижимого имущества.

- переход права собственности на объект незавершённого строительства по наследству.

- в случае реорганизации юридического лица, в имуществе которых содержаться объекты незавершённого строительства.

Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется:

"В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ".

При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.