Задача 5

• Сначала кадастровая стоимость на 1 января = 800 млн

• Решение комиссии на 15 ноября – 1,5 млрд – применяется с 1 января согласно постановлению

Информация Федеральной налоговой службы от 5 января 2021 г. "Об изменениях в применении кадастровой стоимости недвижимости в качестве налоговой базы"

Кроме того, с 2021 года если кадастровая стоимость объекта меняется из-за установления его рыночной стоимости, сведения об этом, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

По мнению контролирующих органов, положения п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 НК РФ (в редакции Закона N 334-ФЗ), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года. Одним из таких оснований может являться решение суда об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (письмо ФНС России от 27.11.2018 N БС-4-21/22899@, письма Минфина России от 27.09.2018 N 03-05-05-02/69137, N 03-05-05-01/69209, от 01.10.2018 N 03-05-06-01/70282).

• Получается, что стоимость будет 1,5 млрд, потому что постановление установило, что новая стоимость применяется с 1 января этого года.

Задача 6

Предприниматель в целях возможного оспаривания кадастро­вой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости заказал в 2019 г. профессиональному оценщику расчет рыночной стоимости объекта.

В соответствии с представленным оценщиком отчетом стоимость объекта составила 12 млн руб., в том числе НДС 2 млн руб.

Предприниматель применяет упрощенную систему налогообло­жения. По мнению предпринимателя, для целей определения кадастровой стоимости его объекта следует применять величину без НДС, т.е. 10 млн руб. Правильна ли точка зрения предпринимателя?

Прав предприниматель, НДС не включается в кадастровую стоимость объекта недвижимости (Определение ВС РФ № 5-КА19-66).

URL: https://www.rbc.ru/economics/25/02/2020/5e4d6ffb9a79476254fcb2c8.

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ФНС России выпустила письмо от 26.04.2018 N БС-4-21/8060@ "Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС". Вместе с ним опубликованы письма с подобной позицией: Минфина России от 23.04.2018 N 03-05-04-01/27451, Минэкономразвития России от 17.04.2018 N Д23и-1986 "О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения". В этих документах государственные органы обратили внимание на позицию Верховного Суда, изложенную в Определении от 15.02.2018 N 5-КГ17-258. В ней говорится о том, что рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения по НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2020 N 5-КА19-66

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.