Условия о штрафах за несогласованные перепланировки включаются в договоры аренды

Валента Елена Иозасовна,  юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

В Санкт-Петербурге нет специальных региональных норм, посвященных осуществлению перепланировок в помещениях. Однако это не мешает органам власти достаточно эффективно бороться с самовольными действиями арендаторов. В частности, в договоры аренды помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, включаются условия о штрафах за не согласованные с городом перепланировки. В некоторых случаях органы власти Санкт-Петербурга в судебном порядке выселяют арендаторов, которые произвели самовольные перепланировки. Арбитражные суды Северо-Западного округа в большинстве случаев встают на сторону арендодателя. В целом в Санкт-Петербурге нередки случаи самовольных перепланировок и даже реконструкций объектов недвижимости, в том числе объектов культурного наследия, что наносит вред облику города. На мой взгляд, подобные действия должны пресекаться, поскольку не во всех случаях объект недвижимости можно привести в первоначальное состояние, а взысканные убытки не всегда могут быть равноценной компенсацией причиненного ущерба. Однако предложенные автором поправки, думается, избыточны. И сейчас арендодатель не лишен возможности требовать возмещения затрат, произведенных им на приведение помещения в первоначальное состояние, либо убытков за порчу имущества. Судебная практика знает такие случаи.

1 Утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП. 2 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 3 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 4 См., напр.: постановление ФАС Московского округа от 07.06.2006 № КГ-А40/5000-06. 5 Коробкова К. Е. Самовольная перепланировка: сложности определения и согласования // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 1. С. 46. 6 См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». 7 Кирюшина И. М., Тюрина А. В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления. М.: "АКДИ Экономика и жизнь", 2007. С. 48. 8 См., напр.: постановление ФАС Московского округа от 05.05.2004 № КГ-А40/3121-04. 9 См., напр.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2008 по делу № А21-1089/2007. 10 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 166. 11 Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2008 № КГ-А40/13920-07. 12 См.: постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2007 № Ф09-412/07-С6. 13 Абзац 7 раздела 3.2 «Основных направлений политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы на 2009 – 2011 гг.» (утв. постановлением Правительства Москвы от 23.09.2008 № 863-ПП).

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Опыт оспаривания штрафа за непредставление документов

Кравцова Юлия Евгениевна 

С организации пытались взыскать значительный штраф за то, что она с опозданием представила запрошенные документы, причем по итогам их рассмотрения проверяющий орган не выявил никаких нарушений по сути. Штраф удалось оспорить только в суде апелляционной инстанции.

С наступлением финансового кризиса довольно много эмитентов облигаций перестало исполнять свои обязательства, что повлекло за собой огромное количество исков и жалоб в Федеральную службу по финансовым рынкам. В этой статье хочу поделиться опытом защиты одного из таких эмитентов в споре с ФСФР России.

Обстоятельства дела

Организация — эмитент облигаций допустила дефолт по трем купонным периодам. Несколько владельцев облигаций подали в ФСФР России жалобы о нарушении законодательства о рынке ценных бумаг. В связи с этими жалобами ФСФР России направила эмитенту предписание о представлении документов.

Поскольку эмитент на тот момент не находился по адресу государственной регистрации, он получил предписание с существенной задержкой, когда уже истек срок для его исполнения. К слову, этот срок составлял всего три рабочих дня, а список запрошенных документов был внушительным.

Эмитент представил в ФСФР России запрошенные документы уже после того, как был составлен протокол об административном правонарушении за неисполнение в установленный срок законного предписания федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков. Просрочка исполнения требования, изложенного в предписании, составила больше одного месяца.

Состав вменяемого эмитенту правонарушения содержится в ч. 9 ст. 19.5 КоАП РФ, которая предусматривает штраф для юридических лиц в размере от 500 000 до 700 000 руб.

Рассмотрение в административном порядке

На рассмотрение дела об административном правонарушении эмитент представил объяснения в обычной для таких случаев форме: сослался на отсутствие вины (что в соответствии со ст. 2.1 КоАП РФ является основанием для освобождения от административной ответственности), на малозначительность (ст. 2.9 КоАП РФ) и на то, что в итоге предписание было исполнено в полном объеме, а следовательно, эмитент не имел намерения не исполнять его.

Основным аргументом было то, что состав правонарушения является формальным. Как только истек срок ответа на предписание, правонарушение считается состоявшимся. При этом срок ответа (три дня) был объективно мал для представления затребованных документов. Между тем возможность продления срока исполнения предписания процессуально не предусмотрена.

К сожалению, все эти доводы не были учтены при назначении административного наказания. В результате на эмитента был наложен штраф в размере 500 000 руб.

Рассмотрение в суде первой инстанции

Суть искового заявления мало отличалась от объяснений, которые эмитент представил при административном разбирательстве. ФСФР России в отзыве на исковое заявление указала на то, что срок исполнения предписания мог быть продлен. По мнению ответчика, это вытекает из Административного регламента по исполнению ФСФР России государственной функции по контролю и надзору1 (далее — Административный регламент), т. е. из основного нормативного акта, которым регламентируется деятельность ФСФР России по исполнению государственной функции по контролю и надзору.

Однако Административный регламент не предусматривает подачи ходатайств о продлении срока исполнения предписания, кроме случаев проведения выездной проверки, когда выносится предписание об устранении нарушений законодательства. В рассматриваемом случае выездной проверки не проводилось и предписания об устранении нарушений законодательства не выносилось. Поэтому предусмотренная Административным регламентом ситуация с продлением сроков исполнения предписания не имеет никакого отношения к эмитенту. Таким образом, у эмитента отсутствовала законодательно предусмотренная возможность продлить срок исполнения предписания.

Кроме того, представители заявителя указали, что по результатам рассмотрения представленных документов административный орган не выявил нарушений законодательства в деятельности эмитента и сообщил об этом авторам жалоб. В результате ответственность наступила исключительно по причине несвоевременного ответа.

Суд первой инстанции оставил заявление без удовлетворения. Хотя срок исполнения, равный трем рабочим дням, суд все же признал недостаточным для исполнения предписания, просрочку более чем на один месяц суд счел недопустимой.

На основании судебной практики можно сделать вывод, что большинство заявителей пытается оспорить решения административного органа о привлечении к ответственности, ссылаясь на малозначительность правонарушения. Однако подобные попытки нельзя назвать эффективными (см., в частности, постановления ФАС Московского округа от 03.11.2009 № КА-А40/11272-08 и от 27.02.2010 № КА-А40/1186-10, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 по делу № А42-9024/2009).

Аргументы апелляционной жалобы

Эмитент подал апелляционную жалобу, в которой применил совершенно иной подход к предписанию. Заявитель попытался доказать, что предписание с требованием представить документы было незаконно по своей сути. Этот вывод основывался на том, что направление таких предписаний не в рамках проверки (выездной или камеральной) неправомерно. В этих случаях должен направляться запрос на представление документов.

Следовательно, нарушен был срок ответа на запрос, а не на предписание. А значит, отсутствует состав правонарушения, так как ч. 9 ст. 19.5 КоАП РФ предусматривает ответственность только за «невыполнение в установленный срок законного предписания федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков или его территориального органа».

Анализ нормативно-правовых актов, регламентирующих деятельность ФСФР России, позволил сделать следующие выводы.

Предписания ФСФР России выносятся по вопросам, предусмотренным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ в целях прекращения и предотвращения правонарушений на рынке ценных бумаг (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 05.03.1999 № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»; далее — Закон о защите инвесторов).

Пункт 7 ст. 44 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» напрямую разграничивает предписания и требования о представлении документов. Он предусматривает право соответствующего органа исполнительной власти «направлять эмитентам <> предписания, обязательные для исполнения, а также требовать от них представления документов, необходимых для решения вопросов, находящихся в компетенции федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг».

Административный регламент в п. 15.1 и 15.2 разграничивает предписание и запрос. Исходя из смысла Административного регламента и п. 2. ст. 11 Закона о защите инвесторов можно сделать следующий вывод. ФСФР России должна выносить предписания о представлении документов в случаях, когда в отношении организации проводится проверка. Запросы же следует направлять, если необходимо получить от организации документы с целью проверить сведения, указанные, например, в жалобе на данную организацию.

Иначе, даже если с учетом полученных документов контролирующий орган не выявит нарушений в действиях организации, она подвергается штрафу, который несоразмерен требованиям, изложенным в предписании, и фактической ситуации. Именно такая несоразмерность и имела место в описываемом случае, поскольку нарушений в деятельности эмитента так и не было выявлено.

Положение о проведении проверок2 (специальный нормативный акт по отношению к Административному регламенту) также говорит в пользу того, что предписания о представлении документов выносятся только в случаях проведения проверок.

В п. 1.3.5 Положения о проведении проверок указано: «отдельные надзорные мероприятия ФСФР России, а именно проверка сведений, изложенных в поступающих в ФСФР России жалобах и обращениях физических и юридических лиц <...> проводятся без назначения камеральной проверки путем затребования у этой организации (и/или у иных поднадзорных ФСФР России организаций, связанных с деятельностью проверяемой организации) необходимых объяснений, информации и документов, относящихся к деятельности проверяемой организации». При этом не упоминаются предписания о представлении документов.

В отношении эмитента проводились именно отдельные надзорные мероприятия, поводом к которым послужили жалобы владельцев облигаций, содержащие сведения о возможных нарушениях законодательства. Об этом свидетельствовали материалы дела: протокол об административном правонарушении, отзыв на заявление, отзыв на апелляционную жалобу.

Получается, что ФСФР России неправомерно направила предписание о представлении документов на основании жалоб юридических лиц, так как Положение о проведении проверок не предусматривает в этом случае направления подобных предписаний.

Таким образом, законодательство о рынке ценных бумаг, а также нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность ФСФР России, предусматривают иные (кроме вынесения предписаний) способы, позволяющие затребовать интересующие документы.

Рассмотрение дела в апелляции

Девятый апелляционный суд принял жалобу к рассмотрению.

На первое заседание представитель ФСФР России не явился, судебное заседание было отложено. В определении об отложении суд потребовал от ответчика представить доказательства законности вынесенного предписания.

На второе заседание представитель ответчика явился, поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, доказательств законности предписания не представил.

Судьи несколько раз пытались уточнить у представителя ответчика: считает ли ФСФР России вынесенное предписание законным, и если да, то ссылками на какие нормативные акты подтверждается это обстоятельство. Единственным аргументом, который привел представитель ФСФР России в пользу законности предписания, было то, что эмитент не оспаривал предписание в установленном порядке, в связи с чем оно является законным.

Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт. Как отметила апелляционная инстанция, ответственность, предусмотренная ч. 9 ст. 19.5 КоАП РФ, установлена за невыполнение в законный срок только законного предписания федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков или его территориального органа.

Суд подчеркнул, что законность предписания как элемент состава правонарушения, предусмотренного ч. 9 ст. 19.5 КоАП РФ, не определяется лишь тем, что предписание не было признано в судебном порядке незаконным. Законность предписания определяется, в том числе, наличием надлежащих законных оснований для его вынесения, которые должны быть отражены в самом этом документе.

В данном случае на момент направления предписания административный орган не установил каких-либо нарушений со стороны эмитента. Поэтому у ФСФР России не было оснований истребовать документы именно в форме предписания.

В итоге суд констатировал отсутствие состава административного правонарушения.

1 Утвержден приказом ФСФР России от 13.11.2007 № 07-107/пз-н. 2 «Положение о проведении проверок организаций, осуществление контроля и надзора за которыми возложено на Федеральную службу по финансовым рынкам» (утв. приказом ФСФР России от 13.11.2007 № 07-108/пз-н).

ПСИХОЛОГИЯ ПРОЦЕССА

Как избежать проблем «в тылу»: работа юриста с менеджерами

Широкова Анна Владимировна  руководитель юридического отдела фирмы 'ПРОКОНСИМ' (г. Москва)

Большая часть проблем в ходе судебного процесса возникает не по вине вашего оппонента, а по вине сотрудников той организации, интересы которой вы представляете. Чтобы предотвратить это, необходимо добиться четкой регламентации взаимоотношений с этими сотрудниками.

Часто уже в суде оказывается, что позиция вашего клиента уязвима из-за ошибок, которые его сотрудники допустили в ходе договорной работы. В такой ситуации может оказаться как юрист, работающий в штате самой фирмы, так и «внешний» специалист, представляющий интересы организации на основании договора.

Согласование договоров с контрагентами

Сколько раз мы слышали просьбы пообщаться с контрагентами по поводу составленных протоколов разногласий только по той причине, что исполнитель по договору с нашей стороны — не юрист? Но со стороны контрагента на такие переговоры тоже приходят не юристы — и нам приходится устраивать им лекцию по гражданскому праву, читая и объясняя все то, что написано в ГК РФ.

Некоторые компании руководствуются странным правилом: они не соединяют своего юриста ни с кем, даже с юристами контрагентов. Полагаю, что это неправильный подход. Но также неправильно считать, будто человек, не имеющий юридического образования, не в состоянии понять все то, что написал юрист, а значит, фактические исполнители договора могут не принимать участия в переговорах.

По всем правовым вопросам, возникающим в связи с договорными отношениями, юристы должны общаться с представителями контрагента — юристами. В результате мы, во-первых, избежим экономии компаний на юристах, а во-вторых, избавим себя от утомительных лекций по гражданскому и другим отраслям права. Но в данном случае речь идет о переговорах, касающихся тех вопросов, за которые отвечает именно юрист или юридическая служба компании.

Несколько сложнее вопрос обсуждения с контрагентом практической реализации договора. С одной стороны, отказ от участия в таком обсуждении может привести к плачевным последствиям именно для юриста. С другой стороны, юрист компании не обязан вникать во все мелочи происходящего, когда они выходят за рамки его служебных обязанностей.

На мой взгляд, никогда не стоит уклоняться от решения проблем на стадии заключения договоров, но нужно привлекать к этому процессу менеджеров. Только так они смогут понять, что вполне в их силах предотвратить хотя бы самые элементарные ошибки (написать в договоре, от чьего имени действует компания или проставить его сумму).

Участие менеджеров в договорной работе

Многие компании, разработав типовые договоры, выдают менеджерам доверенности на право подписи и отдают им «на откуп» весь процесс ведения сделки: от подписания самого договора до подписания актов и накладных. Это будет продолжаться до первой конфликтной ситуации, разрешение которой, разумеется, будет возложено на юриста.

Ошибкой и дирекции, и юриста является то, что они отказываются от какого бы то ни было контроля.

Во-первых, полномочия сотрудников, работающих с контрагентами, нужно ограничивать хотя бы суммами договора и конкретными действиями, которые они могут совершать. Перечень документов, которые они имеют право подписывать, должен быть закрытым.

Во-вторых, нужно установить обязательность проверки договоров юристом и финансовой службой компании.

В-третьих, договоры должны храниться исключительно в юридическом отделе! Ни в коем случае их нельзя оставлять у менеджеров: менеджеры приходят и уходят, а риски остаются у компании.

Наконец, необходимо вести реестр договоров с указанием их исполнителей. В реестре нужно указывать срок действия договора, чтобы у юриста была возможность отслеживать (при необходимости) действительность документов.

Предоставление достоверной информации о стадии согласования договора

В процессе написания статьи автор столкнулся с еще одной распространенной ситуацией: через пять минут после начала рабочего дня позвонил менеджер контрагента, который сообщил, что юридический отдел нашей фирмы в лице автора, оказывается, не хочет рассматривать протокол разногласий к договору.

Никогда не надо стесняться попросить контрагента прочитать вслух то, что вы, якобы, не хотите рассматривать. В процессе чтения выяснилось (и реестр документов это подтвердил), что ни договор, ни протокол разногласий на согласование в юридический отдел не поступали.

Эта ситуация еще раз подтверждает необходимость ведения поступающих в отдел документов. Что в такой ситуации делать юристу?

Во-первых, о звонках контрагентов юристов должны предупреждать, чтобы все необходимые для разговора документы были на рабочем столе и было время просмотреть их еще раз.

Во-вторых, всегда можно попросить контрагента позвонить позднее и проверить, есть ли документы в отделе, уточнив у исполнителя по договору все интересующие вас вопросы.

Если вы уже разговариваете с контрагентом, то в процессе разговора можно попытаться прийти к компромиссу по принципиальным для вас и контрагента вопросам, если у вас достаточно информации.

Риск внедоговорных отношений

Очень часто даже наличие договоров не спасает юристов от проблем в суде из-за внедоговорных отношений менеджеров с клиентами. Отгрузка товара (оказание услуг, выполнение работ) вопреки письменным условиям договора не лишает нас возможностей ссылаться на ГК РФ, но в случае недобросовестности контрагента может создать лишние проблемы.

Как известно, налоговые органы возлагают на стороны договора проверку добросовестности контрагентов путем запроса документов, подтверждающих существование юридического лица и действительность полномочий исполнительных органов. Большинство рядовых сотрудников коммерческих организаций считают запросы юридического отдела по представлению документов пустой формальностью и зачастую игнорируют такие требования.

В результате может оказаться, что договор или иные документы со стороны контрагента подписаны лицом, которое не уполномочено надлежащим образом. Это создаст трудности при доказывании, что услуги оказывались (или поставлялись товары) конкретному юридическому лицу. Есть также риск, что контрагент укажет адрес, не соответствующий учредительным документам, вообще не укажет почтовый или фактический адрес, в связи с чем до него не будут доходить ни претензии, ни иски, ни определения суда, а потом такого контрагента будут долго и безуспешно искать приставы.

Статистика с начала кризиса свидетельствует, что количество юридических лиц в России увеличилось. Многие склонны видеть в этом позитивные изменения в экономическом развитии страны. Но практика показывает, что многие компании просто перешли на сдачу нулевой отчетности и уволили сотрудников, зарегистрировав новые юридические лица, т. e. фактически начали работу с нуля. У многих таких компаний осталась кредиторская задолженность, но активов у них нет.

Чтобы снизить риски возникновения таких задолженностей, необходимо обязать контрагентов уведомлять о смене исполнительного органа, местонахождения, почтового адреса, учредителей и об иных изменениях в документах юридического лица. Если ваша организация предоставляет контрагенту отсрочку платежа, желательно запрашивать формы 1 и 2 бухгалтерской отчетности, сообщая о своей готовности подписать соглашение о конфиденциальности в случае представления таких документов.

Ответственность менеджеров, работающих с контрагентами

При предоставлении отсрочек платежа в договорах часто устанавливается лимит клиентской задолженности. Как правило, у юриста нет возможности ежедневно проверять случаи превышения лимитов (которые возникают из-за договоренностей контрагентов с менеджерами). В связи с этим необходимо совместно с отделом персонала и дирекцией компании продумать, какова будет ответственность менеджеров.

Желательно, чтобы каждое превышение лимита согласовывалось именно с дирекцией фирмы. Дело в том, что при наличии у отдела финансового плана менеджерам чаще всего выгодно именно выполнение плана. Поэтому руководитель отдела легко согласует такое превышение.

Невыполнение менеджерами обязанности по информированию юристов может приводить и к другой проблеме. Срок действия договора истек; о том, что работа с контрагентом продолжается, вас никто не уведомил; клиент оказался в должниках. И именно в этот момент вы узнаете, что работа по несуществующему договору велась и теперь вы не сможете взыскать договорную неустойку, потому что поставки будут признаны внедоговорными.

О такой ситуации надо уведомить свое руководство, переслав письмо руководителя отдела, который работает с должником, о начале претензионно-исковой работы по договору. Если вы не сообщите руководству компании, что ситуация является типичной для данного отдела, у руководства не будет возможности помочь вам и принять меры, после которых такие ситуации перестанут возникать. И это даст вам право в случае повторения ситуации сказать руководству, что мер принято не было, а ваши возможности влиять на менеджеров без помощи руководства ограничены.

Наконец, частным случаем повышения рисков компании из-за внедоговорных отношений с контрагентами являются клиенты — импортеры или экспортеры. Любое соглашение с ними, не предусмотренное письменно, подставляет компанию под удар таможни, валютного контроля банка, финнадзора. Даже ненаправление должникам претензий может вызвать подозрение и лишние вопросы со стороны контролирующих органов1. Чтобы предотвратить подобные проблемы, в случае каждого нарушения условий договора по вине менеджера необходимо применять предусмотренные законом меры административного реагирования. Если в заработную плату входит премиальная часть, можно рассмотреть возможность ее снижения.

Выводы

Указанные выше ситуации часто возникают в связи с убежденностью менеджеров в том, что проблем с контрагентом быть не может, если работа с ним ведется на протяжении длительного периода времени или если контрагент заплатил вовремя хотя бы раз. Со временем менеджеры перестают запрашивать у контрагента документы, большинство вопросов решают по телефону, не утруждая себя подписанием документов, которые предусмотрены законодательством и положением о договорной работе.

У менеджеров отделов продаж или закупок есть четкая цель: продать или купить товар, оказать услугу, найти нового клиента. Поэтому они очень часто готовы идти на условия контрагента в ущерб интересам компании (мы сейчас не будем рассматривать случаи получения ими «откатов»). Можно научить их говорить контрагентам следующее: «Вы знаете, я очень хочу дать Вам отсрочку платежа и подождать, пока Вы соберете все документы. Но наши юристы — злобные и мелочные людишки и ничего не согласовывают, поэтому я ничего не могу сделать». Они все равно говорят примерно то же самое, но в других формулировках. Так пусть говорят это, действуя в интересах компании.

При начале совместной работы с тем или иным новым менеджером в компании юрист должен четко дать понять, что никакие человеческие отношения не прощают создания для коммерческой организации финансовых рисков. Необходимо регулярно проверять наличие документов по контрагентам, письменно уведомляя менеджеров о задолженностях по документам. Нужно вести реестры договоров и запретить хранение договоров у менеджеров, необходимо отслеживать получение от контрагентов оригинальных экземпляров договоров компании. Ничто не будет работать без системы ответственности исполнителей по договорам за представление документов и соблюдение условий договора. Менеджерам не всегда ясно, что никакое выполнение и перевыполнение плана не должно ставить под угрозу существование компании. И не только юристы должны заниматься минимизацией рисков компании.