Специальные требования

Обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения9.

Лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора или вовсе без документарно установленных оснований, не может признаваться субъектом преимущественного права.

Практика. Исполнительный комитет муниципального образования обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Б. об обязании освободить самовольно занятые земельные участки. Удовлетворяя требование, суд указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору. В материалах дела отсутствуют доказательства заключения между сторонами спора договора аренды, следовательно, арендные отношения между сторонами не возникли, доводы ответчика о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды спорного земельного участка противоречат закону10.

Сложнее обстоит дело с субарендой. Положения п.?2 ст.?621 ГК?РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз.?2 п.?2 ст.?615 ГК?РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Письма № 66). Аналогичный подход можно взять и за основу разрешения проблемы, связанной с возможностью наделения субарендатора преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок.

Другими словами, в пределах действия договора аренды преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок должно признаваться и за субарендатором11. Соответственно, если арендатор нарушит такое преимущественное право субарендатора, должны применяться последствия, предусмотренные абз.?3 п.?1 ст.?621 ГК?РФ.

Выполнение обязанностей

Вторым условием возникновения преимущественного права на перезаключение договора аренды является надлежащее исполнение арендатором его обязанностей (п. 1 ст.?621 ГК?РФ). Суды при разрешении споров обращают на это особое внимание.

Типичный случай. Отказывая предпринимателю С. в переводе на него прав и обязанностей по договору аренды, суд указал, что п.?1 ст.?621 ГК?РФ является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

По мнению кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что предприниматель С. добросовестным арендатором не являлся, поскольку систематически нарушал сроки внесения арендных платежей и в нарушение договора сдавал часть помещения в субаренду12.

Срок договора

Многие ученые полагают, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок нормы о преимущественном праве на заключение договора применению не подлежат. Так, например, Е. Н. Васильева по этому поводу отмечает: «Это правило неприменимо к договорам, заключаемым на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса»13.

Подтверждение такой позиции нашло отражение и в судебных актах арбитражных судов.

Позиция суда. Договор аренды был заключен сроком по 14.05.2007, причем после истечения этого срока договор должен был считаться заключенным на неопределенный срок. Арендатор после 14.05.2007 продолжил пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя (городского комитета по управлению имуществом). В письме от 08.08.2007 арендатор попросил продлить договор аренды сроком на пять лет. Комитет сначала пригласил арендатора на согласование проекта нового договора, но затем реализовал свое право одностороннего отказа от исполнения договора и направил письмо о расторжении договорных отношений. Суд обязал арендатора освободить указанные помещения.

После этого арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в арбитражный суд с требованиями о понуждении арендодателя к заключению договора и о взыскании убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Суд отметил, что по смыслу п.?1 ст.?621 ГК?РФ «заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок»14.

В данном случае имело место заключение договора аренды на неопределенный срок, поэтому у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок.

С таким подходом не соглашается Л. В. Кузнецова. Она отмечает, что договор, заключенный на неопределенный срок, действительно сохраняет силу только до тех пор, пока обе стороны сохраняют в нем экономический интерес. Вместе с тем сказанное не отменяет правила: в случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок (даже если речь идет о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок) арендодатель в течение года после прекращения такого договора аренды не вправе заключить новый договор ни с каким иным лицом, кроме арендатора. Отказать в соответствующей возможности арендатору по договору, заключенному сторонами на неопределенный срок, значит грубо ограничить его в правах и нарушить один из основополагающих принципов гражданского права — принцип равенства участников гражданского оборота15. В обоснование своей позиции автор приводит следующий пример.

Практика. ОАО «Ч.» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению городским имуществом о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений. Как было установлено, между комитетом и ОАО «Ч.» были заключены договоры аренды спорных нежилых помещений без указания срока аренды. Своим уведомлением ответчик сообщил арендатору о прекращении действия указанных договоров на основании п.?2 ст.?610 ГК?РФ. Суд, признавая действия арендодателя не соответствующими закону, наряду с прочим прямо указал, что ОАО «Ч.» на основании п.?1 ст.?621 ГК?РФ имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок16.

Приводя этот пример, Л. В. Кузнецова не учла, что главной особенностью данного спора было не нарушение преимущественного права арендатора, а расторжение договора на основании п.?2 ст.?610 ГК?РФ. Между тем ВАС РФ указал, что истец относится к лицам, имеющим право на долгосрочную аренду нежилых помещений в силу законодательства о приватизации. Право аренды у ОАО «Ч.» может быть утрачено только в случае расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением договора арендатором (п. 2 ст.?450 ГК?РФ).

Когда право считается нарушенным

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока прежнего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Возникают вопросы: каковы будут последствия отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок? Вправе ли арендатор в судебном порядке потребовать этого от арендодателя?

Согласно одной позиции арендатор не вправе предъявить такое требование. Арендатор может только потребовать перевода на него прав и обязанностей либо взыскать убытки, если в течение года со дня истечения срока действовавшего договора арендодатель заключит договор аренды на то же имущество с другим лицом. Данная позиция подтверждается и судебной практикой17.

Позиция суда. Предприниматель Д. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации района продлить договор аренды земельного участка и о понуждении администрации заключить указанный договор аренды на новый срок. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, что ни законом, ни договором не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок. Если отсутствуют доказательства передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено ст.?22 Земельного кодекса РФ, ст.?621 ГК?РФ18.

Согласно другой позиции арендатор все же вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок при определенных условиях.

Частный случай. Отказывая в передаче дела в Президиум, коллегия судей ВАС РФ указала, что арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Это возможно, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать указанное имущество в аренду, но уже другому лицу, и только в том случае, если установлен факт наличия у арендодателя намерения в дальнейшем сдавать спорное нежилое помещение в аренду третьим лицам19.

Более правильной представляется первая позиция в силу следующего. В соответствии с п. 1 ст.?421 ГК?РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена ГК?РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Кроме того, согласно ст.?1 ГК?РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Исключения из предусмотренного принципа свободы договора могут быть вызваны необходимостью защиты государством публичных интересов. Однако отношения по заключению договора аренды к таковым не относятся. Как следствие, арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на новый срок. Да и средства защиты преимущественного права на заключение договора в данном случае совсем иные (перевод прав и обязанностей по договору или возмещения убытков), не обусловленные понуждением арендодателя к исполнению обязанности.

Завершая рассмотрение вопроса о том, когда право арендатора считается нарушенным, следует отметить, что передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является нарушением преимущественного права. А значит, не возникает оснований для применения арендатором правовых возможностей, предусмотренных п.?1 ст.?621 ГК?РФ.

Практика. При рассмотрении иска арендатора к арендодателю о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом, суд установил, что спорное помещение было передано ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности, в связи с чем суд признал ссылку на ст. 621 ГК?РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению20.

Защита права

В практике иногда появляются случаи обращения в суд с исками о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением преимущественного права. По одному из таких дел ФАС Московского округа совершенно справедливо указал, что в силу положений п.?1 ст.?621 ГК?РФ нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительность договора21.

В качестве способа защиты преимущественного права добросовестного арендатора используется характерное для всех преимущественных прав право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом. Данный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права субъекта и может быть соединен с применением такого общего способа защиты, как возмещение убытков. Возмещение убытков может выступать и как самостоятельный способ защиты по выбору арендатора.

Следует учитывать, что перевод прав и обязанностей может быть осуществлен лишь в судебном порядке. Поэтому нельзя реализовать данный способ защиты гражданских прав в административном порядке или в порядке самозащиты22.

Для удовлетворения заявленных требований отношения между арендодателем и новым арендатором должны быть не только действительными, но и непрекращенными.

Типичный случай. Арбитражный суд, отказывая истцу в переводе на него прав и обязанностей арендатора, исходил из того, что отношения сторон, возникшие из нового договора, прекратились в связи с истечением срока действия договора, а истец не совершил действия, связанные с реализацией преимущественного права на заключение договора аренды (своевременно в письменной форме не известил арендодателя о намерении перезаключить договор)23.

Выводы

Как показано выше, необходимыми условиями для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются:

— добросовестность арендатора (своевременная уплата арендных платежей, надлежащее исполнение остальных условий договора). При этом существенность или несущественность нарушения условий договора на решение вопроса о добросовестности арендатора не влияет;

— отсутствие условия, ограничивающего преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок;

— волеизъявление арендатора на заключение договора;

— истечение срока договора аренды.

Предусмотрев такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как заявление требований о переводе прав и обязанностей по новому договору аренды, заключенному с другим лицом, законодатель умолчал о сроках защиты нарушенного субъективного права. Между тем значение этого срока заключается в том, что по его истечении лицо, чье преимущественное право нарушено, утрачивает возможность судебной защиты. Так, например, лицо, чье преимущественное право покупки нарушено, может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст.?250 ГК?РФ). То есть на основании судебного решения происходит перемена лиц в обязательстве.

В связи с этим считаю целесообразным внести изменения в ст. 621 ГК?РФ, а именно дополнить пункт 1 этой статьи абзацем следующего содержания: «При заключении договора с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей арендатора».

При этом указанный выше срок не следует расценивать как пресекательный, поскольку последствием истечения пресекательного срока является прекращение самого субъективного права, чего в нашем случае не происходит. Пропустив трехмесячный срок для обращения в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей, арендатор, чье преимущественное право нарушено, всегда может потребовать возмещения убытков.