Арендатор может утратить преимущественное право, если не согласится на новые условия арендодателя

Булгаков Дмитрий Александрович, судья Арбитражного суда Белгородской области, председатель судебного состава

При заключении договора аренды на новый срок на основании п. 1 ст. 621 ГК РФ стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). То есть арендодатель вправе предлагать другим претендентам на заключение договора аренды иные условия (например, увеличенный размер арендной платы) или дополнительные условия (например, обязанность арендатора провести капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет). Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 АПК РФ). Поэтому при решении вопроса о том, может ли прежний арендатор реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, арбитражный суд обязан установить, согласен ли такой арендатор с условиями, которые арендодатель предложил другому лицу. Прежний арендатор может реализовать преимущественное право только в случае готовности возобновить арендные отношения на новый срок на условиях не хуже тех, которые арендодатель предлагает другим претендентам. Если же в суд представлены доказательства несогласия прежнего арендатора с указанными предложениями арендодателя, суд должен признать, что условия, на которых прежний арендатор и иные претенденты готовы заключить договор с арендодателем, не были равными. В такой ситуации прежний арендатор утрачивает свое преимущество, так как не выполняется требование п. 1 ст. 621 ГК РФ о «прочих равных условиях».

1 См.: Кузнецова Л. В. Преимущественные права в гражданском праве России: Монография. М.: «Ось-89», 2007. С. 12. 2 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 207. 3 Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 260. 4 См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. № 10. С. 95–96. 5 Статья 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. в редакции от 1927 г. 6 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 № Ф03-3109/2009. 7 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу № А56-5285/2007. 8 См.: Кузнецова Л. В. Указ. соч. С. 216. 9 Пункт 34 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Письмо № 66). 10 Постановление ФАС Поволжского округа от 04.12.2007 по делу № А65-1960/2007-СГ3-12. 11 См.: Кузнецова Л. В. Указ. соч. С. 218. 12 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу № А56-8467/2006. 13 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 285. 14 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу № А79-156/2009. 15 См.: Кузнецова Л. В. Указ. соч. С. 228. 16 Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2002 № 8223/01. 17 См.: постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2006 по делу № А05-18272/2005-30, от 18.07.2006 по делу № А21-9028/04; ФАС Московского округа от 30.10.2007 № КГ-А40/11140-07, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 № Ф03-2360/2009. 18 Определение ВАС РФ от 24.11.2009 № ВАС-14788/09. 19 Определение ВАС РФ от 07.08.2009 № ВАС-9974/09 по делу № А73-3713/2008-4. 20 Пункт 34 Письма № 66. 21 Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2008 № КГ-А41/1226-08. 22 См.: Богданова Е. Е. Защита прав нанимателя в случае нарушения преимущественного права в договорах аренды и найма жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6. С. 15. 23 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2004 по делу № А58-3420/03-Ф02-3377/04-С2.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество

Кратенко Максим Владимирович  доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, кандидат юридических наук (г. Красноярск)

Оспаривание акта госрегистрации или записи в ЕГРП — часто единственно возможный способ защитить нарушенные права. Однако на практике это может вызвать сложности, поскольку закон нечетко определяет, какие именно действия регистрирующего органа можно оспорить в суде.

В суде юрист может столкнуться с мнением, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделки с недвижимым имуществом имеет исключительно правоподтверждающее (доказательственное) значение и не может быть самостоятельным объектом оспаривания.

Доказательственное значение акта государственной регистрации

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК?РФ. Запись в ЕГРП служит единственным доказательством существования такого права (п.?1 ст.?2 Федерального закона от?21.07.1997 №?122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации).

В силу прямого указания закона заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном порядке незаконный отказ или уклонение регистрирующего органа от?проведения госрегистрации (п.?5 ст.?2 Закона о регистрации).

Возможность оспаривания в суде каких-либо иных актов регистрирующего органа законом не исключена. Однако сторонники доказательственного значения государственной регистрации недвижимого имущества считают невозможным требование о признании ее недействительной1.

При этом исключается не только возможность обращения с иском, но и оспаривание по правилам главы 24 АПК РФ (об оспаривании решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих). Последнее утверждение обосновывается тем, что в содержание акта государственной регистрации не входят какие-либо властные предписания, адресованные субъектам гражданского оборота2.

Госрегистрация как элемент сложного юридического состава

В судебной практике иски о признании недействительным акта государственной регистрации права или сделки с недвижимым имуществом (регистрационной записи в ЕГРП) встречаются довольно часто. Имеющиеся же положительные решения позволяют предположить, что позиция о недопустимости оспаривания в суде таких актов далеко не бесспорна.

Практика.ЗАО «Б.» обратилось в суд с иском к ООО «В.» и УФРС о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «В.» на шеды (металлическое сооружение) и земельный участок. Суд пришел к выводу, что приобретение недвижимости в собственность представляет собой сложный юридический состав, включающий саму сделку об отчуждении недвижимого имущества и акт государственной регистрации перехода права собственности. Порочность договора, по которому перешли права на недвижимость, влечет дефектность всего состава в целом. Поскольку ранее решением суда3 была установлена ничтожность договора, по которому ответчик приобрел спорное имущество, отсутствовали основания для проведения государственной регистрации права.

Суд также отметил, что признание недействительным только основания возникновения права само по себе не восстанавливает нарушенного права собственности до тех пор, пока в ЕГРП не внесены соответствующие изменения. Поэтому признание недействительным договора, на основании которого возникло право на недвижимость, обязывает суд разрешить вопрос о действительности или недействительности записи в ЕГРП. С учетом изложенных обстоятельств, суд удовлетворил исковые требования ЗАО «Б.»4.

Как видно из данного примера, требование о признании регистрационной записи недействительной суд расценил в качестве составной части иска об оспаривании зарегистрированного права.

Несмотря на отсутствие в законодательстве указания на правообразующий характер регистрации, существует связь между зарегистрированным правом и регистрационной записью. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п.?1 ст.?131 ГК?РФ). Не будучи отраженным в ЕГРП, соответствующий юридический состав не порождает правовых последствий для третьих лиц (п.?2 ст.?551 ГК?РФ). Стремление заинтересованного лица обеспечить соответствие между действительным положением дел и содержанием записей в ЕГРП вполне объяснимо и потому находит поддержку у судебных органов.

Рассмотрение заявления о недействительности регистрационной записи

В целом споры о признании записи в ЕГРП недействительной рассматриваются по правилам искового производства. Поскольку иск направлен прежде всего против правообладателя, указанного в реестре, регистрирующий орган привлекается к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований5.

Анализ практики ВАС РФ подтверждает, что использование в качестве способа защиты требования о признании недействительным акта государственной регистрации не встречает каких-либо возражений, если к участию в деле привлечены все лица, права которых могут быть затронуты.

Позиция суда.Президиум ВАС РФ рассмотрел дело по иску ФГУП «И.» к городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Истец требовал признать недействительными записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности к ОАО «И.» и свидетельства о государственной регистрации права, выданные акционерному обществу. Основанием для предъявления иска послужило то, что договор, по которому ОАО «И.» приобрело спорные объекты недвижимости, в судебном порядке признан недействительным.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме, апелляция, поддержанная кассацией, его отменила. Отказывая в иске, суды исходили из того, что ст.?12, 13 ГК?РФ и ст. 17 Закона о госрегистрации неприменимы в данном деле, поскольку не регулируют последствия недействительности сделки. Эти последствия предусматривают возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке в натуре либо возмещение стоимости полученного в деньгах (п.?2 ст.?167 ГК?РФ).

ВАС РФ не согласился с указанными выводами. Регистрационная запись о праве собственности, основанная на сделке, признанной судом недействительной, не может быть сохранена. Следовательно, требования истца должны быть рассмотрены по существу. Президиум ВАС РФ также отметил, что суд первой инстанции ошибочно не привлек к участию в деле ОАО «И.» (правообладателя зарегистрированного права), хотя и разрешил вопрос о его правах на спорное имущество. По этой причине принятые по делу постановления были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции6.

Оспаривание права или оснований его возникновения?

Еще одной проблемой при разрешении споров о признании недействительным акта госрегистрации либо зарегистрированного права является формулировка резолютивной части судебного решения. Чтобы предупредить возможное противодействие со стороны регистрирующего органа, судья заботится о том, чтобы судебный акт был достаточным основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. В некоторых случаях это приводит к довольно курьезным последствиям.

Частный случай.Гражданин К. обратился в суд общей юрисдикции с иском о признании недействительным зарегистрированного за ЗАО «С.» права собственности на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом) и об исключении записи из ЕГРП. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено УФРС. Ответчик при обращении за госрегистрацией права собственности скрыл от?регистрирующего органа тот факт, что спорный объект недвижимости возводится за счет привлеченных средств граждан (на основании договоров участия в долевом строительстве). В результате право собственности ответчика на незавершенный строительством многоквартирный дом было зарегистрировано без одновременной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства.

Ответчик в судебных заседаниях не присутствовал и свою позицию по делу не выразил. В то же время представитель УФРС возражал против удовлетворения иска, пояснив, что истец избрал ненадлежащий способ защиты. Признание недействительным акта госрегистрации права, равно как и признание недействительным зарегистрированного права собственности, не предусмотрены в ст. 12 ГК?РФ в качестве способов защиты гражданских прав. Оспаривание зарегистрированного права, по мнению представителя УФРС, означает оспаривание исключительно тех оснований, по которым возникло право на спорное имущество.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял свои исковые требования в надежде получить такое решение, исполнение которого не вызовет особых препятствий. В конечном счете иск К. был удовлетворен: право собственности ответчика в отношении спорного объекта прекращено7.

Из приведенного примера видно, что указание в резолютивной части судебного акта на прекращение права собственности ответчика обусловлено стремлением не только защитить интересы истца, но и обеспечить беспрепятственное исполнение судебного решения. И хотя вывод о прекращении права собственности — далеко не то же самое, что вывод об изначальном его (права) отсутствии, в целом подобное решение следует оценить положительно. В ситуации, когда закон не предусматривает возможность аннулирования регистрационной записи о праве, заинтересованному лицу остается лишь требовать прекращения права, зарегистрированного без достаточных оснований. Судебное решение является одним из оснований для регистрации прекращения права: регистрационная запись о праве собственности ответчика на спорное имущество должна быть погашена после вступления решения суда в законную силу (п.?1 ст.?17 Закона о госрегистрации).

Также необходимо дать оценку доводам представителя регистрирующего органа: предметом оспаривания в данном деле были соответствующие основания возникновения у ответчика права собственности на спорное недвижимое имущество.

Под основанием для регистрации понимается определенный документ (письменный договор, свидетельство о праве на наследство) или совокупность документов, подтверждающих наличие, возникновение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество (ст. 17 Закона о госрегистрации). Так, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

— документа, подтверждающего право собственности (пользования) заявителя на соответствующий земельный участок;

— разрешения на строительство;

— проектной документации;

— документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства8.

В приведенном выше споре именно эту совокупность документов представитель регистрационной службы ошибочно отождествил с основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество9.

Перечисляя в Законе о госрегистрации документы, посредством которых Федеральная регистрационная служба может судить о возникновении (прекращении, переходе, ограничении) прав на недвижимое имущество, законодатель вовсе не преследовал цель установить какие-либо дополнительные основания возникновения права собственности, не установленные в ГК?РФ. В свою очередь, проводимая регистрирующим органом правовая экспертиза представленных документов не должна ограничиваться их формальной проверкой — по комплектности и наличию подписей уполномоченных лиц. Ему необходимо также убедиться в отсутствии обстоятельств (фактов), препятствующих проведению государственной регистрации права.

Оспаривание зарегистрированного права собственности не всегда можно перевести в плоскость оспаривания тех или иных правоустанавливающих документов (оснований). Трудности могут возникнуть и в том случае, если одна из сторон недействительной сделки, послужившей основанием для государственной регистрации перехода права собственности, была ликвидирована.

Неэффективная защита.ООО «А.» обратилось в суд с иском к ОАО «АХП» и к предпринимателю А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между указанными лицами, а также о признании недействительной регистрации права собственности А. на объект недвижимости. Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечено УФРС.

Суд отметил следующее. Производство по делу прекращается, если установлено, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована (п.?5 ч.?1 ст.?150 АПК РФ). Иски о признании сделок недействительными должны предъявляться к сторонам таких сделок (ст. 153, 154, 167, 420 ГК?РФ). Поскольку на момент рассмотрения дела одна из сторон оспариваемой сделки (ОАО «АХП») была ликвидирована, суд обоснованно прекратил производство по делу в части признания договора недействительным. Суд решил, что отсутствуют основания для признания недействительной регистрации права собственности предпринимателя А. на спорный объект недвижимости. В судебном порядке могут быть обжалованы лишь отказ в регистрации права либо уклонение от?регистрации (п.?5 ст.?2 Закона о госрегистрации). Закон не предусматривает возможность признания записи в ЕГРП недействительной, а также последствия такого признания. Следовательно, избранный истцом способ защиты не основан на законе, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований10.

Комментарии, как говорится, излишни. С предъявлением одного из требований истец опоздал, а другое — не является надлежащим способом защиты с точки зрения действующего законодательства. В результате истец остался ни с чем.

Выводы

Прекращение производства по делам о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной «в связи с ликвидацией одной из сторон сделки» абсурдно по своей сути. Однако до недавнего времени подобная практика была достаточно распространенной и объяснялась буквальным толкованием ст.?167 ГК?РФ (о двустороннем характере реституции). Была надежда, что ситуацию изменит определение ВАС РФ от?16.09.2009 №?ВАС-9485/09. В нем сказано, что сама по себе ликвидация одной из сторон оспариваемой сделки с недвижимым имуществом не исключает возможность проверки судом достоверности сведений ЕГРП в рамках иска собственника, заявленного с целью защиты его права. Однако этого не произошло: решения о прекращении производства по указанному основанию принимаются до сих пор (постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 № 174/10).

Нельзя не отметить и непоследовательность законодателя в определении круга тех действий регистрирующего органа, которые могут быть обжалованы в суд. По мнению автора, в спорах о ипотеке предметом обжалования могут быть не только отказ в госрегистрации или уклонение от?ее проведения, но и другие неправомерные действия (бездействие) регистрирующего органа. Например, можно оспорить:

— отказ во внесении исправлений в регистрационную запись об ипотеке;

— погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;

— регистрацию несуществующей ипотеки.

Таким образом, применительно к ипотеке перечень актов регистрирующего органа, которые могут быть оспорены в суде, гораздо шире и не ограничивается случаями бездействия регистрирующего органа (ст. 27 Федерального закона от?16.07.1998 №?102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Предусмотренный действующим законодательством судебный порядок внесения исправлений в регистрационные записи распространяется лишь на технические ошибки, допущенные при государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п.?2 ст.?21 Закона о госрегистрации), и нуждается в реформировании.