Перепланировка арендованного нежилого помещения может стать причиной расторжения договора аренды. Кроме того, арендодатель может в судебном порядке потребовать привести помещения в первоначальный вид.

С проблемами перепланировки арендуемых объектов государственной и (или) муниципальной собственности сталкивается значительное число арендодателей в большинстве регионов. Однако действующее законодательство содержит весьма ограниченный набор юридических инструментов по регламентации данных отношений. Особенно остро в этой связи выглядит отсутствие в законе норм, регулирующих перепланировку нежилых помещений.

Определение самого понятия «перепланировка помещения» (а также основания для ее проведения и последствия самовольной перепланировки) содержится лишь в главе 4 ЖК РФ. Но эта глава, как и большинство норм ЖК РФ, посвящена отношениям по использованию (в данном случае перепланировке) жилых помещений. Даже если допустить, что нормы главы 4 ЖК РФ можно применять при перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах, этого будет недостаточно: вне рамок правового поля окажутся нежилые помещения, которые находятся в иных зданиях и сооружениях.

В исследуемой проблеме принципиальное значение имеет не сам факт перепланировки в объекте аренды, а то обстоятельство, что перепланировка помещения осуществлена незаконно. Незаконной (несанкционированной) перепланировкой здесь и далее будем считать перепланировку нежилого помещения, осуществленную:

— во-первых, при отсутствии письменного согласия арендодателя;

— во-вторых, в нарушение установленного порядка производства указанного вида работ (например, с отступлением от разработанного и утвержденного проекта перепланировки).

Понятие перепланировки нежилого помещения

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Стоит отметить, что перечень таких изменений ЖК РФ не приводит.

Как отмечено выше, действие норм ЖК РФ о перепланировке помещений может быть распространено только на те объекты нежилого фонда, которые расположены в многоквартирных домах. Такой правовой вакуум в отношении нежилых помещений, находящихся в иных зданиях и сооружениях, восполняется при помощи региональных правовых актов.

В законодательстве г. Москвы определение перепланировки помещения, расположенного в объекте недвижимости нежилого назначения, содержится в «Регламенте подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения» (далее — Регламент)1.

Перепланировкой такого помещения является изменение его конфигурации при сохранении функционального назначения, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных работ (или их комплекс):

— замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок;

— устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;

— устройство и заделка проемов в перекрытиях;

— замена (кроме замены на идентичное) и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему зданию).

Перепланировка помещений проводится посредством изменения планировочных показателей его отдельных частей (ком- нат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций объекта перепланировки (абз. 3 разд. 1 Регламента).

Заключение договора аренды помещения с перепланировкой

Не согласованная в установленном порядке перепланировка нежилых помещений, подлежащих передаче в аренду, нередко может препятствовать возникновению арендных отношений.

До вступления в силу Закона о кадастре2 (01.03.2008) для госрегистрации договоров аренды нежилых помещений к договору аренды следовало прилагать поэтажный план здания или сооружения, на котором обозначались сдаваемые в аренду помещения (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации3). Если в помещении была произведена несанкционированная перепланировка, на поэтажном плане органы БТИ отмечали красным цветом те изменения в конфигурации помещения, которые были выявлены при его обследовании и на которые не было получено разрешение в установленном порядке. По этой причине регистрирующие органы нередко отказывали в регистрации договора аренды4.

После принятия и вступления в силу Закона о кадастре, по мнению автора, сведения об изменении конфигурации как жилого, так и нежилого помещения должны вноситься в кадастровый паспорт помещения. Он представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).

Думается, что в случае несанкционированной перепланировки нежилого помещения сведения о ней также должны отражаться в кадастровом паспорте помещения, который необходимо актуализировать на момент заключения договора аренды. Как справедливо пишет К. Е. Коробкова, «сделка с самовольно перепланированным (переустроенным) объектом невозможна»5.

Таким образом, до оформления разрешительной документации на произведенную перепланировку долгосрочные обязательственные отношения по использованию нежилого помещения не могут возникнуть в силу требований гражданского законодательства о госрегистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года6.

Выходом может стать заключение договора аренды помещения с произведенной в нем незаконной перепланировкой на срок менее года: такой договор не подлежит госрегистрации. Но в этом случае наличие несанкционированной перепланировки (как отраженной в технической документации, приложенной к договору, так и не обозначенной документально) может существенно отразиться на стабильности арендных отношений.

Технические характеристики помещения, указанные в приложении к договору, в подобном случае будут отличаться от реальных. Это позволит недобросовестным контрагентам заявить, что условие о предмете договора аренды не было согласовано сторонами надлежащим образом: на момент заключения сделки в договоре относительно его предмета были указанны данные, отличные от фактических. В результате договор аренды будет считаться незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Как отмечают И. М. Кирюшина и А. В. Тюрина, «формально такие договоры считаются незаключенными по причине недостоверности описания объекта аренды»7. Судебная практика московского региона заставляет считать такие опасения обоснованными8.

Перепланировка как правоизменяющий юридический факт

Незаконная перепланировка арендуемых помещений может оказать влияние не только на возникновение, но и отразиться на уже существующих арендных отношениях.

К уникальным характеристикам объекта недвижимости, позволяющим определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, относится, в числе прочего, его площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение (п. 3 ст. 1, подп. 6 п. 1 ст. 7 Закона о кадастре).

Поэтому перепланировка арендуемого помещения при определенных условиях (изменение площади объекта) может рассматриваться в качестве правоизменяющего юридического факта. Можно выделить следующие правовые последствия того, что в результате перепланировки арендуемого помещения изменится его площадь.

Во-первых, необходимо будет внести соответствующие изменения не только в учетно-техническую документацию объекта, но и в федеральные информационные ресурсы, содержащие сведения об объектах недвижимого имущества (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Государственный кадастр недвижимости, а также соответствующий реестр государственного или муниципального имущества).

Во-вторых, необходимо будет внести изменения в договор аренды как в части предмета договора, так и в части размера арендной платы, увеличение которой должно соответствовать изменению площади объекта аренды.

Нередко споры в арбитражных судах между арендаторами и арендодателями из-за увеличения площади в ходе перепланировки объекта аренды связаны именно с изменением размера арендной платы9.

Расторжение договора из-за несанкционированной перепланировки

Само по себе расторжение договора с недобросовестным арендатором является для арендодателя государственного и (или) муниципального имущества не самым существенным последствием несанкционированной перепланировки.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Но эта норма не устанавливает правовые последствия передачи арендованного имущества в состоянии, отличном от того, в котором его получил арендатор.

Основной проблемой возврата арендодателю помещения с произведенной в нем незаконной перепланировкой является ее легализация.