Правила для жилых помещений

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять одно из следующих решений (в зависимости от того, кто произвел перепланировку):

— о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

— о расторжении договора социального найма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Невозможность применения по аналогии

Нормы ЖК РФ не распространяются на отношения по использованию помещений в нежилых зданиях и сооружениях. Но даже применение норм ст. 29 ЖК РФ по аналогии в качестве юридического инструмента для отношений, возникающих после прекращения договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, не решило бы проблему.

Во-первых, если применить нормы, установленные для договора социального найма, то неблагоприятные последствия будет претерпевать лишь собственник (арендодатель) помещения. Ведь необходимость расторжения договора аренды в данном случае отсутствует, так как договор уже прекратил свое действие, а помещение возвращено арендодателю.

Во-вторых, если помещение будет сохранено в перепланированном состоянии, арендодателю придется совершать действия по узакониванию произведенной перепланировки: разрабатывать проектную документацию, вносить сведения об изменениях объекта в соответствующие информационные ресурсы и т. д. Иначе дальнейшее вовлечение объекта недвижимости в хозяйственный оборот может оказаться невозможным.

В-третьих, обязанность по приведению перепланированного помещения в прежнее состояние согласно п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ суд возлагает на собственника (арендодателя) нежилого помещения.

Бремя содержания имущества

Некоторые авторы, комментируя п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, приходят к выводу, что суд не может обязать орган местного самоуправления привести в прежнее состояние жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Так, В. Н. Симонов отмечает: «Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления»10.

Тем не менее в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если арендатор в течение срока действия договора аренды нежилого помещения совершил в нем несанкционированную перепланировку, то после прекращения арендных отношений бремя восстановления прежнего состояния помещения в силу ст. 210 ГК РФ ложится на его собственника.

Следовательно, в законе или договоре должно быть прямо указано на обязанность арендатора при прекращении договора привести помещение в первоначальное состояние. В противном случае с учетом действующего законодательства собственнику будет непросто доказать в суде правомерность своего требования привести объект аренды в соответствие с учетно-технической документацией на момент заключения договора.

Примеры из судебной практики

В ряде случаев суды выносят решения в пользу арендодателя. Однако имеющихся правовых механизмов недостаточно для того, чтобы сделать судебную практику единообразной.

Практика. Департамент имущества г. Москвы обратился к ООО «С.» с иском, в котором требовал:

— расторгнуть договор аренды нежилого помещения;

— обязать ответчика привести помещение в состояние, соответствующее учетно-технической документации на момент заключения договора аренды (данная документация представляет собой неотъемлемую часть договора);

— передать помещение в освобожденном виде истцу.

Решением суда договор на аренду нежилого помещения расторгнут, ООО «С.» выселено из занимаемого помещения и обязано передать его истцу в освобожденном виде, в остальной части иска отказано. Решение мотивировано тем, что в нарушение условий договора ответчик произвел не согласованную с истцом перепланировку помещений (возвел мансарду) и не выполнил требование арендодателя об устранении допущенных нарушений в установленный срок. Апелляционная инстанция оставила судебный акт без изменений.

В кассационной жалобе истец просил удовлетворить требование об обязании ответчика привести помещение в первоначальное состояние. ФАС Московского округа удовлетворил кассационную жалобу и указал, что суды предыдущих инстанций неправильно применили ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды не учли, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является в том числе недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

С учетом этого ФАС Московского округа обязал «ООО С.» привести спорное нежилое помещение в состояние, соответствующее выписке из технического паспорта на здание, экспликации и поэтажному плану, являвшихся неотъемлемой частью договора аренды, и установил пятимесячный срок для исполнения решения суда11.

В приведенном примере суд кассационной инстанции мотивировал свои выводы в том числе ссылкой на нормы ст. 222 ГК РФ, которая посвящена регламентации отношений, связанных с самовольной постройкой. Думается, что такой аргумент может быть применим далеко не во всех спорах. Так, изменение конфигурации арендуемого помещения путем, например, закладки дверных проемов едва ли можно отнести к категории постройки.

Право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), также не является после прекращения действия договора аренды «панацеей» при решении вопроса о взаимоотношениях сторон в связи с незаконной перепланировкой.

Тактика защиты. Между ООО «А.» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды здания кафе с находящимся в нем оборудованием, инвентарем и принадлежностями к ним. Во время осмотра арендованного здания ООО «А.» выявило нарушения в его использовании, о чем составлен акт. Для устранения выявленных нарушений арендодатель заключил договор подряда на выполнение ремонтных работ в здании кафе.

По мнению арендодателя, в результате ненадлежащего использования арендованного имущества предпринимателем ему причинены убытки, которые включают в себя стоимость ремонта здания и оборудования, а также пени, начисленные за просрочку оплаты.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего. В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправность действий причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями и возникшими убытками, наличие и размер понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось. В кассационной жалобе истец просил рассмотреть дело по существу, считая, что судом нарушены положения ст. 15, 393, 615 ГК РФ.

Кассационная инстанция посчитала, что суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам: истец не доказал наличия понесенных им убытков и не обосновал их размер, а также не представил документы, доказывающие причинно-следственную связь между действиями предпринимателя по пользованию арендованным имуществом и расходами, понесенными на производство ремонтных работ. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт был оставлен без изменения12.

Выводы

Проведение арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем является одним из нарушений условий договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы. Арендатор, допустивший нарушение условий договора аренды, утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и право на государственную имущественную поддержку13.

Проблема несогласованных перепланировок объектов столичной недвижимости не менее актуальна и важна для московских властей, чем такие нарушения, как нецелевое использование арендованного объекта или несогласованная сдача арендованных площадей в субаренду.

В Кодексе г. Москвы об административных правонарушениях проблеме административных правонарушений в области использования жилых и нежилых помещений и объектов нежилого фонда посвящена глава 9. Она включает в себя 11 составов административных правонарушений и предусматривает весьма жесткие санкции.

Для минимизации затрат органов государственной власти и местного самоуправления на узаконивание перепланировки объекта недвижимого имущества, совершенной арендатором, автор полагает необходимым дополнить ст. 622 ГК РФ частью пятой следующего содержания.

«Если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном от того, в котором он его получил (с учетом нормального износа), а договором аренды была предусмотрена обязанность арендатора не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением указанных действий».