1. Характеристика проекта.

Во-первых, необходимо описать проект и оценить его социальную и бюджетную эффективность.

Анализ местоположения: Проектируемый жилой дом расположен в центральной части г. Ростова-на-Дону по ул. Красноармейской, 200. Он посажен на участке с учетом существующего благоустройства квартала. Объемно-пространственная композиция комплекса увязана с градостроительной ситуацией района застройки, ограниченного ул. Красноармейской, ул. М. Горького, ул. Чехова, пер. Университетским.

В социальном аспекте реализация рассматриваемого проекта, во-первых, решит жилищную проблему 90 семей (согласно числу квартир в доме). Во-вторых, встроено-пристроенные торговые и офисные помещения увеличат количество рабочих мест в районе, что отразится и на ситуации с безработицей в городе в целом. К тому же наличие автостоянки, торговых помещений продовольственной и бытовой направленности положительно скажется на развитии инфраструктуры Кировского района и, соответственно, города. Магазины и салоны различного назначения, в первую очередь, будут полезны не только жильцам дома, но и жителям всего района. Непосредственная их близость к потребителям играет немаловажную роль, т.к. нацелена на экономию времени потенциальных клиентов, что сейчас особенно актуально в условиях крупного мегаполиса. Техническая сторона также весьма важна, т.к. в комплексе будут применены самые современные технологии, в том числе и пожарной и др. безопасности. Необходимо учесть и тот факт, что данный объект органично вольется в существующий обновленный облик города и станет одним из его украшений.

Т.к. для реализации данного проекта не будет привлекаться государственная помощь в виде бюджетных кредитов, то бюджетная эффективность анализируемого инвестиционно-строительного проекта определяется потоком средств в бюджеты различных уровней в форме платы за аренду на 49 лет земельного участка под строительство, а также налогов, отчисляемых в период строительства. Общая сумма перечисленных поступлений складывается из 2 205 000 руб. платы за аренду участка и 20 000 000 налоговых поступлений (НДС по приобретенным ценностям, налог на прибыль, отчисления на социальные нужды и прочее). Таким образом, бюджетная эффективность проекта будет выражаться 22 205 000 руб.

2.2. Вторым этапом проведем экономический анализ данного инвестиционно-строительного проекта с применением процесса моделирования.

Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления об изменении его характеристик с изменением параметров, технико-экономическое прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования продажи жилых и торгово-офисных площадей планируемого к строительству проекта, с помощью показателей, описанных задании, определим экономическую эффективность проекта.

2.2.1. Стоимость объекта определим по формуле:

СС = УПС₁₉₈₄*К₁₉₉₁*К₂₀₁₀*S_общ

Стоимость жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна:

СС = 260*1,7*38,153*15718,27=265067,03 тыс. руб.

2.2.2. Определяем продолжительность строительства объекта.

В виду применения при строительстве новой технологии каркасно-монолитного возведения зданий, норматива продолжительности и задела в строительстве для объекта с указанными параметрами в СНиПе 1.04.03-85* нет. Поэтому при проектировании, продолжительность строительства и нормы задела определяются сравнительным методом по объектам аналогам (методом сравнения с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3, рисунок 2).

Таблица 3 - Продолжительность строительства в месяцах

Наименование работы	Плановая продолжительность строительства 18-этажного жилого дома
Подготовительный период	6
Подземная часть	5
Надземная часть	15
Отделка, электромонтажные, сантехнические работы	5
Сдача в эксплуатацию	2
Всего	33

Длительные сроки строительства связаны с затруднительными условиями строительства, т.к. оно ведется в квартале существующей застройки в центре города, а также с ограниченностью финансирования и с ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов в строительстве и капитальные вложения по месяцам в процентах к сметной стоимости показаны в приложении Л.

2.2.3. Определяем источники финансирования проекта.

П ри разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 15% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 265 067 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 5,6.

Рисунок 5 – Диаграмма распределения Рисунок 6 – Структура распределения

источников финансирования проекта видов финансирования проекта

2.2.4. Распределяем капитальные вложения по проекту по видам работ и месяцам.

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунках 3 и 4.

Рисунок 4 – Диаграмма капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта

Наименование

работ

Подготови-тельные работы

Подземная часть

Надземная часть

Отделочные работы

Сдача в эксплуатацию

Месяцы 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

Рисунок 3 - Последовательность выполнения работ по объекту

Для получения данных, необходимых при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределим капитальные вложения в строительство по месяцам (приложение Л).

Работы по подготовке к строительству (разработка ПСД, оформление аренды участка, получение заключений экспертиз, получение разрешения на строительство, освобождение участка, расселение и т.д.), осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону № 214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 7).

Рисунок 7 - Гистограмма распределения капитальных вложений на

строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта

2.2.5. Определение средней стоимости 1м² реализуемой площади.

С целью выявления стоимости 1м² реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, проведем исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям. При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир. Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Применительно к базовому варианту проекта проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции (отражаются результаты проведенного анализа): самым востребованным на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.). Необходимо отметить и тенденцию развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью. На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м² жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов. Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме.

2.2.6. Распределением доходов и затрат по месяцам реализации вариантов проекта

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается (студент самостоятельно выбирает моменты начала реализации):

1) с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;

2) с начала возведения надземной части;

3) на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение М). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 8.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ. При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х и 4-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение Н). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м² с каждым месяцем дорожает на 4,03%, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м². При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 9.

Рисунок 8 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

Рисунок 9 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение П). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 10 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 10 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели

2.2.7. Составление плана погашения долга по кредиту.

При расчетах показателей эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные срочные выплаты по кредиту, который ООО «СПФ «Дон-Спарк» будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ОАО КБ «Сбербанка России» в г. Ростове-на-Дону в размере 120 млн. руб. на 2 года под 13% годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ООО «СПФ «Дон-Спарк» берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ – для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 4.

Таблица 4. – План погашения долга по кредиту, руб.

Месяцы	Остаток долга, Д	Процентный платеж	Расход по погашению основного долга, R	Ежемесячная уплата
1	2	3	4	5
1	120 000 000	650 000	4 695 550	5 345 550
2	115 304 450	624 566	4 720 984	5 345 550
3	110 583 465	598 994	4 746 556	5 345 550
Продолжение таблицы 4
1	2	3	4	5
4	105 836 909	573 283	4 772 267	5 345 550
5	101 064 642	547 433	4 798 117	5 345 550
6	96 266 525	521 444	4 824 106	5 345 550
7	91 442 419	495 313	4 850 237	5 345 550
8	86 592 182	469 041	4 876 509	5 345 550
9	81 715 673	442 627	4 902 924	5 345 550
10	76 812 749	416 069	4 929 481	5 345 550
11	71 883 268	389 368	4 956 182	5 345 550
12	66 927 085	362 522	4 983 028	5 345 550
13	61 944 057	335 530	5 010 020	5 345 550
14	56 934 037	308 393	5 037 157	5 345 550
15	51 896 880	281 108	5 064 442	5 345 550
16	46 832 438	253 676	5 091 874	5 345 550
17	41 740 563	226 095	5 119 455	5 345 550
18	36 621 108	198 364	5 147 186	5 345 550
19	31 473 922	170 484	5 175 066	5 345 550
20	26 298 855	142 452	5 203 098	5 345 550
21	21 095 757	114 269	5 231 281	5 345 550
22	15 864 476	85 933	5 259 618	5 345 550
23	10 604 858	57 443	5 288 107	5 345 550
24	5 316 751	28 799	5 316 751	5 345 550
ИТОГО		8 293 204	120 000 000	128 293 204

2.2.8. Определение показателей экономической эффективности проекта.

С учетом вышеотмеченного, проведем по ставке дисконта 12% в год расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности (ИД), внутренней нормы доходности (ВНД) и срока окупаемости инвестиционно-строительного проекта по формулам, описанным в пункте 4.1. для всех трех разработанных моделей.

Результаты реализации квартир, офисов и торговых помещений и расчета ЧДД по первой модели представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели, руб.

Шаг рас-чета	Затраты	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи- циент дисконтиро-вания	Дисконти-руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=12%
1	2	3	4	5	6	7
0	2 650 670	0,00	0,00	-2 650 670	1	-2 650 670
продолжение таблицы 5
1	2	3	4	5	6	7
1	2 650 670	0,00	0,00	-2 650 670	0,892857143	-2 366 670
2	5 301 340	0,00	0,00	-5 301 340	0,797193878	-4 226 196
3	5 301 340	0,00	0,00	-5 301 340	0,711780248	-3 773 389
4	2 650 670	0,00	0,00	-2 650 670	0,635518078	-1 684 549
5	5 301 340	0,00	0,00	-5 301 340	0,567426856	-3 008 123
6	5 301 340	5 345 550	23 754 168	13 107 278	0,506631121	6 640 555
7	5 301 340	5 345 550	32 363 960	21 717 070	0,452349215	9 823 700
8	5 301 340	5 345 550	12 010 746	1 363 856	0,403883228	550 839
9	5 301 340	5 345 550	33 010 254	22 363 364	0,360610025	8 064 453
10	5 301 340	5 345 550	34 803 865	24 156 975	0,321973237	7 777 899
11	13 253 350	5 345 550	35 503 546	16 904 646	0,287476104	4 859 682
12	13 253 350	5 345 550	21 511 125	2 912 225	0,256675093	747 496
13	13 253 350	5 345 550	26 500 733	7 901 833	0,22917419	1 810 896
14	13 253 350	5 345 550	26 331 096	7 732 196	0,204619813	1 582 160
15	7 952 010	5 345 550	25 004 122	11 706 562	0,182696261	2 138 745
16	7 952 010	5 345 550	32 374 666	19 077 106	0,163121662	3 111 889
17	10 602 680	5 345 550	22 337 195	6 388 965	0,145644341	930 517
18	13 253 350	5 345 550	23 239 521	4 640 621	0,13003959	603 464
19	13 253 350	5 345 550	13 309 130	-5 289 770	0,116106777	-614 178
20	13 253 350	5 345 550	11 747 509	-6 851 391	0,103666765	-710 262
21	13 253 350	5 345 550	11 066 763	-7 532 137	0,092559612	-697 172
22	10 602 680	5 345 550	13 307 277	-2 640 953	0,08264251	-218 255
23	10 602 680	5 345 550	15 569 799	-378 431	0,073787956	-27 924
24	10 602 680	5 345 550	14 393 151	-1 555 079	0,065882103	-102 452
25	7 952 010	5 345 550	5 103 217	-8 194 343	0,058823307	-482 018
26	7 952 010	5 345 550	5 307 345	-7 990 215	0,052520809	-419 653
27	7 952 010	5 345 550	5 519 639	-7 777 921	0,04689358	-364 735
28	7 952 010	5 345 550	5 740 425	-7 557 135	0,041869268	-316 412
29	7 952 010	5 345 550	5 970 042	-7 327 518	0,037383275	-273 927
30	7 952 010	0,00	897 156	-7 054 854	0,033377924	-235 476
31	1 325 335	0,00	5 524 155	4 198 820	0,029801718	125 132
32	1 325 335	0,00	5 745 121	4 419 786	0,026608677	117 605
					ЧДД=	26 712 974

Т.к. ЧДД >0, следовательно, проект эффективен.

ИД= = 2,205

Индекс доходности >1, следовательно, проект является эффективным.

Определим внутреннею норму доходности, при Е₂=15% (таблица 6)

Таблица 6 – Определение дисконтируемого дохода по первой модели при Е₂ = 15%, руб.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
t	Rt- Зt - Кt	Е2 = 15%
1	2	3	4
0	-2 650 670	1	-2 650 670
1	-2 650 670	0,869565217	-2 304 930
2	-5 301 340	0,756143667	-4 008 575
3	-5 301 340	0,657516232	-3 485 717
4	-2 650 670	0,571753246	-1 515 529
5	-5 301 340	0,497176735	-2 635 703
6	13 107 278	0,432327596	5 666 638
7	21 717 070	0,37593704	8 164 251
8	1 363 856	0,326901774	445 847
9	22 363 364	0,284262412	6 357 064
10	24 156 975	0,247184706	5 971 235
11	16 904 646	0,214943223	3 633 539
12	2 912 225	0,18690715	544 316
13	7 901 833	0,162527957	1 284 269
14	7 732 196	0,141328658	1 092 781
15	11 706 562	0,122894485	1 438 672
16	19 077 106	0,10686477	2 038 671
17	6 388 965	0,092925887	593 700
18	4 640 621	0,080805119	374 986
19	-5 289 770	0,070265321	-371 687
20	-6 851 391	0,061100279	-418 622
21	-7 532 137	0,053130677	-400 188
22	-2 640 953	0,046200589	-122 014
23	-378 431	0,040174425	-15 203
24	-1 555 079	0,034934283	-54 326
25	-8 194 343	0,030377637	-248 925
26	-7 990 215	0,026415337	-211 064
27	-7 777 921	0,022969858	-178 658
28	-7 557 135	0,01997379	-150 945
29	-7 327 518	0,017368513	-127 268
30	-7 054 854	0,015103054	-106 550
31	4 198 820	0,013133091	55 143
32	4 419 786	0,011420079	50 474
		ЧДД =	18 705 013

Таким образом, Е₁=12%, Е₂=15%, так как ЧДД (12%) >ЧДД (15%)

Применяя формулу расчета внутренней нормы доходности, ВНД=22,01%. Точность расчета зависит от интервала 12-15%.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 7).

Таблица 7 – Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Шаг расчета,	ЧДД нарастающим итогом
А	Б
0	-2 650 670
1	-5 017 340
2	-6 592 865
3	-7 999 585
4	-5 457 938
5	-4 692 671
6	3 632 432
7	16 464 255
8	10 374 538
9	8 615 292
10	15 842 353
11	12 637 581
12	5 607 177
13	2 558 392
14	3 393 057
15	3 720 906
16	5 250 634
17	4 042 406
18	1 533 981
19	-10 714
20	-1 324 440
21	-1 407 433
22	-915 427
23	-246 179
24	-130 376
25	-584 470
26	-901 671
27	-784 387
28	-681 146
29	-590 338
30	-509 403
31	-110 344
32	242 737

Рисунок 11 - График срока окупаемости первой модели

Согласно расчетам и графику (рисунок 10) срок окупаемости проекта по первой модели равен 7 месяцам.

Далее для каждой модели проекта рассчитываются показатели эффективности: чистый дисконтированный доход , индекс доходности, внутренняя норма доходности и срок окупаемости.

Определим показатели эффективности проекта по второй модели (таблица 8).

Таблица 8 - Определение дисконтируемого дохода по второй модели, руб.

Шаг расче- та	Затраты	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи-циент дисконти-рования	Дисконти-руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=12%
1	2	3	4	5	6	7
0	2 650 670		0	-2 650 670	1	-2 650 670
1	2 650 670		0	-2 650 670	0,892857143	-2 366 670
2	5 301 340		0	-5 301 340	0,797193878	-4 226 196
3	5 301 340		0	-5 301 340	0,711780248	-3 773 389
4	2 650 670		0	-2 650 670	0,635518078	-1 684 549
5	5 301 340		0	-5 301 340	0,567426856	-3 008 123
6	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,506631121	-5 394 046
7	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,452349215	-4 816 112
8	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,403883228	-4 300 100
9	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,360610025	-3 839 375
10	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,321973237	-3 428 014
11	13 253 350	5 345 550	29 273 689	10 674 789	0,287476104	3 068 747
12	13 253 350	5 345 550	22 998 430	4 399 530	0,256675093	1 129 250
13	13 253 350	5 345 550	25 384 880	6 785 980	0,22917419	1 555 171
14	13 253 350	5 345 550	38 803 212	20 204 312	0,204619813	4 134 203
Окончание таблицы 8
1	2	3	4	5	6	7
15	7 952 010	5 345 550	42 108 828	28 811 268	0,182696261	5 263 711
16	7 952 010	5 345 550	31 640 786	18 343 226	0,163121662	2 992 178
17	10 602 680	5 345 550	42 886 745	26 938 515	0,145644341	3 923 442
18	13 253 350	5 345 550	37 388 144	18 789 244	0,13003959	2 443 346
19	13 253 350	5 345 550	34 046 177	15 447 277	0,116106777	1 793 534
20	13 253 350	5 345 550	44 675 159	26 076 259	0,103666765	2 703 241
21	13 253 350	5 345 550	38 724 093	20 125 193	0,092559612	1 862 780
22	10 602 680	5 345 550	12 610 769	-3 337 461	0,08264251	-275 816
23	10 602 680	5 345 550	35 122 498	19 174 268	0,073787956	1 414 830
24	10 602 680	5 345 550	17 317 129	1 368 899	0,065882103	90 186
25	7 952 010	5 345 550	16 840 363	3 542 803	0,058823307	208 399
26	7 952 010	5 345 550	11 027 225	-2 270 335	0,052520809	-119 240
27	7 952 010	5 345 550	18 214 537	4 916 977	0,04689358	230 575
28	7 952 010	5 345 550	11 927 046	-1 370 514	0,041869268	-57 382
29	7 952 010	5 345 550	13 266 781	-30 779	0,037383275	-1 151
30	7 952 010		17 668 592	9 716 582	0,033377924	324 319
31	1 325 335		6 457 223	5 131 888	0,029801718	152 939
32	1 325 335		6 715 512	5 390 177	0,026608677	143 425
					ЧДД=	-6 506 556

Т.к. ЧДД <0, следовательно, проект неэффективен.

ИД= = 0,836.

Индекс доходности <1, следовательно, проект является неэффективным.

Определим внутреннею норму доходности, при Е₂=15% (таблица 9)

Таблица 9 – Определение дисконтируемого дохода по второй модели при Е₂ = 15%, руб.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
T	Rt- Зt - Кt	Е2 = 15%
1	2	3	4
0	-2 650 670	1	-2 650 670
1	-2 650 670	0,869565217	-2 304 930
2	-5 301 340	0,756143667	-4 008 575
3	-5 301 340	0,657516232	-3 485 717
4	-2 650 670	0,571753246	-1 515 529
5	-5 301 340	0,497176735	-2 635 703
Окончание таблицы 9
1	2	3	4
6	-10 646 890	0,432327596	-4 602 944
7	-10 646 890	0,37593704	-4 002 560
8	-10 646 890	0,326901774	-3 480 487
9	-10 646 890	0,284262412	-3 026 511
10	-10 646 890	0,247184706	-2 631 748
11	10 674 789	0,214943223	2 294 474
12	4 399 530	0,18690715	822 304
13	6 785 980	0,162527957	1 102 911
14	20 204 312	0,141328658	2 855 448
15	28 811 268	0,122894485	3 540 746
16	18 343 226	0,10686477	1 960 245
17	26 938 515	0,092925887	2 503 285
18	18 789 244	0,080805119	1 518 267
19	15 447 277	0,070265321	1 085 408
20	26 076 259	0,061100279	1 593 267
21	20 125 193	0,053130677	1 069 265
22	-3 337 461	0,046200589	-154 193
23	19 174 268	0,040174425	770 315
24	1 368 899	0,034934283	47 822
25	3 542 803	0,030377637	107 622
26	-2 270 335	0,026415337	-59 972
27	4 916 977	0,022969858	112 942
28	-1 370 514	0,01997379	-27 374
29	-30 779	0,017368513	-535
30	9 716 582	0,015103054	146 750
31	5 131 888	0,013133091	67 398
32	5 390 177	0,011420079	61 556
		ЧДД=	-12 927 424

Таким образом, Е₁=12%, Е₂=15%, так как ЧДД (12%)> ЧДД (15%)

Применяя, формулу (3.3), ВНД= 8,96%. Точность расчета зависит от интервала 12-15%.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 10).

Таблица 10 – Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Шаг расчета,	ЧДД нарастающим итогом
А	Б
0	-2 650 670
1	-5 017 340
2	-6 592 865
3	-7 999 585
4	-5 457 938
5	-4 692 671
6	-8 402 169
7	-10 210 158
8	-9 116 213
9	-8 139 476
10	-7 267 389
11	-359 267
12	4 197 996
13	2 684 421
14	5 689 374
15	9 397 914
16	8 255 889
17	6 915 620
18	6 366 788
19	4 236 879
20	4 496 775
21	4 566 021
22	1 586 964
23	1 139 014
24	1 505 016
25	298 585
26	89 160
27	111 335
28	173 192
29	-58 533
30	323 169
31	477 258
32	296 365

Р исунок 12- График срока окупаемости второй модели

Согласно расчетам и графику (рисунок 12) срок окупаемости проекта по второй модели равен 12,5 месяцам.

Определим показатели эффективности проекта по третьей модели (таблица 11).

Таблица 11 - Определение дисконтируемого дохода по третьей модели, руб.

Шаг расче- та	Затраты	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи-циент дисконти-рования	Дисконти-руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=12%
1	2	3	4	5	6	7
0	2 650 670	0	0	-2 650 670	1	-2 650 670
1	2 650 670	0	0	-2 650 670	0,892857143	-2 366 670
2	5 301 340	0	0	-5 301 340	0,797193878	-4 226 196
3	5 301 340	0	0	-5 301 340	0,711780248	-3 773 389
4	2 650 670	0	0	-2 650 670	0,635518078	-1 684 549
5	5 301 340	0	0	-5 301 340	0,567426856	-3 008 123
6	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,506631121	-5 394 046
7	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,452349215	-4 816 112
8	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,403883228	-4 300 100
9	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,360610025	-3 839 375
10	5 301 340	5 345 550	0	-10 646 890	0,321973237	-3 428 014
11	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,287476104	-5 346 739
12	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,256675093	-4 773 874
13	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,22917419	-4 262 388
14	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,204619813	-3 805 703
15	7 952 010	5 345 550	0	-13 297 560	0,182696261	-2 429 414
16	7 952 010	5 345 550	0	-13 297 560	0,163121662	-2 169 120
17	10 602 680	5 345 550	0	-15 948 230	0,145644341	-2 322 769
Окончание таблицы 11
1	2	3	4	5	6	7
18	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,13003959	-2 418 593
19	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,116106777	-2 159 458
20	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,103666765	-1 928 088
21	13 253 350	5 345 550	0	-18 598 900	0,092559612	-1 721 507
22	10 602 680	5 345 550	0	-15 948 230	0,08264251	-1 318 002
23	10 602 680	5 345 550	0	-15 948 230	0,073787956	-1 176 787
24	10 602 680	5 345 550	0	-15 948 230	0,065882103	-1 050 703
25	7 952 010	5 345 550	0	-13 297 560	0,058823307	-782 206
26	7 952 010	5 345 550	64 768 976	51 471 416	0,052520809	2 703 320
27	7 952 010	5 345 550	53 122 621	39 825 061	0,04689358	1 867 540
28	7 952 010	5 345 550	80 056 786	66 759 226	0,041869268	2 795 160
29	7 952 010	5 345 550	62 746 798	49 449 238	0,037383275	1 848 574
30	7 952 010	0	91 936 909	83 984 899	0,033377924	2 803 242
31	1 325 335	0	81 825 665	80 500 330	0,029801718	2 399 048
32	1 325 335	0	87 975 865	86 650 530	0,026608677	2 305 656
33	0	0	96 911 342	96 911 342	0,023757747	2 302 395
34	0	0	56 227 742	56 227 742	0,021212274	1 192 718
35	0	0	45 374 649	45 374 649	0,01893953	859 375
36	0	0	25 934 168	25 934 168	0,016910295	438 554
37	0	0	24 413 022	24 413 022	0,015098478	368 599
38	0	0	53 999 017	53 999 017	0,013480784	727 949
39	0	0	26 225 630	26 225 630	0,012036414	315 663
40	0	0	19 100 969	19 100 969	0,010746798	205 274
41	0	0	25 106 834	25 106 834	0,009595356	240 909
42	0	0	20 659 608	20 659 608	0,008567282	176 997
43	0	0	19 986 109	19 986 109	0,007649359	152 881
					ЧДД=	-53448743

Т.к. ЧДД <0, следовательно, проект неэффективен.

ИД= = 0,307.

Индекс доходности <1, следовательно, проект является неэффективным.

Определим внутреннею норму доходности, при Е₂=15% (таблица 12)

Таблица 12 – Определение дисконтируемого дохода по третьей модели при Е₂ = 15%, руб.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
t	Rt- Зt - Кt	Е2 = 15%
1	2	3	4
0	-2 650 670	1	-2 650 670
1	-2 650 670	0,869565217	-2 304 930
2	-5 301 340	0,756143667	-4 008 575
3	-5 301 340	0,657516232	-3 485 717
4	-2 650 670	0,571753246	-1 515 529
5	-5 301 340	0,497176735	-2 635 703
6	-10 646 890	0,432327596	-4 602 944
7	-10 646 890	0,37593704	-4 002 560
8	-10 646 890	0,326901774	-3 480 487
9	-10 646 890	0,284262412	-3 026 511
10	-10 646 890	0,247184706	-2 631 748
11	-18 598 900	0,214943223	-3 997 708
12	-18 598 900	0,18690715	-3 476 267
13	-18 598 900	0,162527957	-3 022 841
14	-18 598 900	0,141328658	-2 628 558
15	-13 297 560	0,122894485	-1 634 197
16	-13 297 560	0,10686477	-1 421 041
17	-15 948 230	0,092925887	-1 482 003
18	-18 598 900	0,080805119	-1 502 886
19	-18 598 900	0,070265321	-1 306 858
20	-18 598 900	0,061100279	-1 136 398
21	-18 598 900	0,053130677	-988 172
22	-15 948 230	0,046200589	-736 818
23	-15 948 230	0,040174425	-640 711
24	-15 948 230	0,034934283	-557 140
25	-13 297 560	0,030377637	-403 948
26	51 471 416	0,026415337	1 359 635
27	39 825 061	0,022969858	914 776
28	66 759 226	0,01997379	1 333 435
29	49 449 238	0,017368513	858 860
30	83 984 899	0,015103054	1 268 429
31	80 500 330	0,013133091	1 057 218
32	86 650 530	0,011420079	989 556
33	96 911 342	0,009930503	962 378
34	56 227 742	0,00863522	485 539
35	45 374 649	0,007508887	340 713
Окончание таблицы 12
1	2	3	4
36	25 934 168	0,006529467	169 336
37	24 413 022	0,005677798	138 612
38	53 999 017	0,004937215	266 605
39	26 225 630	0,004293231	112 593
40	19 100 969	0,003733244	71 309
41	25 106 834	0,003246299	81 504
42	20 659 608	0,002822869	58 319
43	19 986 109	0,002454669	49 059
		ЧДД=	-48 763 045

Таким образом, Е₁=15%, Е₂=12%, так как ЧДД (12%)<ЧДД (15%)

ВНД= 46,22%. Точность расчета зависит от интервала 12-15%.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 13).

Таблица 13 – Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Шаг расчета,	ЧДД нарастающим итогом
А	Б
0	-2 650 670
1	-5 017 340
2	-6 592 865
3	-7 999 585
4	-5 457 938
5	-4 692 671
6	-8 402 169
7	-10 210 158
8	-9 116 213
9	-8 139 476
10	-7 267 389
11	-8 774 753
12	-10 120 614
13	-9 036 262
14	-8 068 091
15	-6 235 118
16	-4 598 535
17	-4 491 890
18	-4 741 363
Окончание таблицы 13
А	Б
19	-4 578 052
20	-4 087 546
21	-3 649 595
22	-3 039 509
23	-2 494 789
24	-2 227 490
25	-1 832 909
26	1 921 114
27	4 570 860
28	4 662 700
29	4 643 734
30	4 651 816
31	5 202 290
32	4 704 704
33	4 608 051
34	3 495 113
35	2 052 093
36	1 297 929
37	807 154
38	1 096 549
39	1 043 612
40	520 937
41	446 183
42	417 906
43	329 878

Р исунок 13 - График срока окупаемости третьей модели

Согласно расчетам и графику (рисунок 13) срок окупаемости проекта по третьей модели равен 27 месяцам.