4. Расчет и анализ экономической эффективности проекта строительства объекта жилой недвижимости

НА РАЗЛИЧНЫХ ФАЗАХ ЕГО ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

4.1. Оценка эффективности инвестиций по системе международных                                                              показателей

Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих показателей:

чистый дисконтированный доход ЧДД (net present value NPV);

индекс доходности ИД (profitability index PI);

внутренняя норма доходности ВНД (internal rate of return IRR);

срок окупаемости (payback period PP).

Чистый дисконтированный доход ЧДД определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта (Е) вычисляется по формуле:

,

где R_t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета,

      3_t – затраты, осуществляемые на том же шаге,

      Т – горизонт расчета (продолжительность расчетного периода); он равен номеру шага расчета, на котором производится закрытие проекта,

      Э = (R_t –3_t) – эффект, достигаемый на t-ом шаге,

      Е – постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект.

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава Зt исключают капитальные вложения и через З_t⁺ обозначают затраты на t-ом шаге при условии, что в них не входят капиталовложения. Тогда:

,

где К — сумма дисконтированных капиталовложений.

Модифицированный показатель ЧДД выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведенной к тому же моменту времени величиной капитальных вложений К.

Определение ЧДД требует следующих шагов:

1) выбора ставки дисконтирования;

2) вычисления текущей стоимости ожидаемых от инвестиционного проекта денежных доходов;

3) вычисления текущей стоимости требуемых для проекта капиталовложений;

4) вычитания из текущей стоимости всех доходов текущей стоимости капиталовложений.

Индекс доходности ИД представляет собой отношение суммы дисконтированных денежных притоков (приведенных эффектов) к величине капиталовложений

,

Индекс доходности тесно связан с ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД>1 и наоборот. Если ИД>1, проект эффективен, если ИД<1 – неэффективен.

Внутренняя норма доходности ВНД представляет собой ту норму дисконта Е, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям (ЧДД равен нулю).

Иными словами Евн (ВНД) является решением уравнения:

,

Практическое применение данного метода сводится к нахождению дисконтирующего множителя, обеспечивающего равенство ЧДД=0. Ориентируясь на существующие на момент анализа процентные ставки на ссудный   капитал,   выбираются   два значения коэффициента дисконтирования V₁ <V₂ таким образом, чтобы в интервале (V_1, V₂) функция ЧДД=f(V) меняла свое значение с «+» на «–» или наоборот. Далее для расчета ВНД используется формула

где E₁ — значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором   f(E₁)<0; f(E₁)>0;

       E₂ — значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором                 f(E₂)<0; f(E₂)>0.

Точность вычислений обратна длине интервала (E_1, E₂). Поэтому наибольшая аппроксимация достигается в том случае, когда длина интервала принимается минимальной (1%).

Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданны, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов (вариантов проекта) по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.

Срок окупаемости – минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

Расчетная часть курсовой работы состоит из двух частей:

расчет и анализ экономической эффективности проекта строительства объекта жилой недвижимости на различных фазах его жизненного цикла (прил. 3,4);

решение типовых задач проекта (прил. 5).