Сервитуты

Понятие сервитута появилось еще в римском праве как особая форма ограничения права собственности - право на чужую вещь. Сервитут (от servitus - рабство вещи, служение ее) представляет собой вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Нормы о сервитутах содержатся помимо ГК в Земельном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ и других нормативных актах.

Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Традиционно в римском праве выделялись личные и вещные сервитуты. Личные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подразделялись на usufructus (узуфрукт) - право пожизненного пользования чужой непотребляемой вещью с правом извлекать из нее плоды, не повреждая при том и не изменяя саму вещь. При этом пользователю вещи из плодов предоставлялось столько, сколько необходимо для удовлетворения собственных потребностей. Выделялись также habitation (абитацио) - право проживать в чужом доме или его части, operae animalium - право пользования чужими животными*(9). Что касается вещных сервитутов, то они в римском праве устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку).

Сервитуты известны законодательству многих стран. По своему содержанию сервитуты бывают самыми разнообразными. Они могут состоять в предоставлении собственнику "господствующего участка" права прохода, проезда, прогона скота через "служащий участок", права пользования водой для собственного потребления, протекающей по "служащему участку", и т. п. Интенсивное развитие городов привело к установлению в законодательстве буржуазных стран множества городских сервитутов. Сервитуты могут возникать не только в силу предписаний закона, но из договоров, односторонних сделок и в силу давности их осуществления. Например, по гражданскому праву Франции и Италии, если определенный сервитут фактически осуществлялся в течение длительного времени (30 или 20 лет соответственно), он получает правовую защиту независимо от того, имели или нет в свое время фактически сложившиеся отношения законное основание.

В действующем законодательстве о сервитуте говорится в ст.ст. 274-277 ГК. Так, согласно ст. 274 ГК сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, но в интересах как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца. Указанная статья не предусматривает возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и в пожизненном наследуемом владении.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК переход права собственности на земельный участок к другому лицу (лицам) не меняет прав и обязанностей сторон, содержащихся в договоре о частном сервитуте. Поэтому перемена лиц в отношениях собственности не сможет служить основанием для изменения договора о частном сервитуте.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Субъектами сервитутных прав могут выступать как граждане, так и юридические лица. Сервитуты могут быть установлены также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Выделяют земельные сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком), водные сервитуты (право ограниченного пользования водными объектами), лесные сервитуты (право ограниченного пользования участками лесного фонда).

Законодательство РФ условно разделяет сервитуты на публичные и частные. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

При этом согласно п. 7 ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Таким образом, специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами и оно не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Конкретные виды публичных сервитутов установлены и в соответствующих природоресурсовых кодексах. Так, в качестве примера можно привести сервитуты, предусмотренные Водным кодексом РФ (ст. 43 и 44) и Лесным кодексом РФ (ст. 21).

В Проекте ГК сервитут определяется как право ограниченного пользования управомоченного лица земельным участком, зданием, строением или сооружением (служащая вещь). Для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута (п. 1 ст. 301).

Как уже отмечалось выше, в действующем законодательстве сервитуты регулируются не только ГК, но и природоресурсовыми кодексами. В Проекте ГК этот вопрос решается по иному. В п. 2 ст. 301 Проекта ГК установлено, что виды сервитутов и порядок их установления определяются ГК. Объем предоставляемых сервитутом прав определяется ГК и, в установленных им случаях, иными федеральными законами. Таким образом, только в тех случаях, когда в ГК есть специальное указание, объем прав может быть установлен иными федеральными законами.

Наличие права сервитута не лишает собственника служащей вещи, которая соответственно обременена этим сервитутом, правомочий владения, пользования и распоряжения ею. Из этого следует, что собственник служащей вещи, пользуясь ею, должен помнить о том, что ею могут пользоваться и обладатели сервитутного права. Будучи собственником, он может и продать ее, однако обременение сервитутом перейдет к новому владельцу.

В п. 1 ст. 301.1 Проекта ГК дается известное еще римскому праву деление на положительные и отрицательные сервитуты. Так, в римском праве сервитут положительный дает право иметь какое-либо сооружение на служащем участке или совершать в отношении него какие-либо действия. Сервитут отрицательный дает право запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия (servitus altius non tollendi).

Похожее определение дается и в указанной статье Проекта ГК, согласно которой в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут). Таким образом, как и в римском праве, в Проекте ГК выделяют господствующую и служащую вещь. При этом на собственника служащей вещи не может быть возложена обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его интересах.

По общему правилу право сервитута является бессрочным правом, однако эта норма носит диспозитивный характер и в ГК может быть установлено иное.

Допускается как платный, так и бесплатный сервитут. Безвозмездным сервитут может быть в тех случаях, когда сервитут не связан с осуществлением собственником господствующей вещи предпринимательской деятельности. Плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей.

Одна и та же вещь может быть обременена несколькими сервитутами при условии, что установление последующего сервитута не приводит к невозможности использования вещи по назначению. Таким образом, в Проекте ГК (ст. 301.2) установлено старшинство сервитутов, в силу которого субъект предыдущего сервитута имеет преимущество над последующим. Требовать установления сервитута могут обладатели вещных прав, имеющие правомочия владения и пользования в отношении как господствующей, так и (или) служащей вещи. Соответственно они пользуются всеми правами, а также несут все обязанности собственников господствующей или служащей вещи.

В соответствии с п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК собственник господствующей вещи не вправе производить какие-либо изменения в служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка (сооружение) или иное изменение в служащей вещи, необходимые или полезные для осуществления сервитута, производятся за счет собственника господствующей вещи. Указанные затраты обладателя сервитута не входят в плату за сервитут.

Сервитут может устанавливаться как соглашением сторон, так и в судебном порядке. При этом установление сервитута в судебном порядке имеет определенные особенности. Так, согласно ст. 301.3 Проекта ГК требование об установлении сервитута может быть предъявлено в суд собственником служащей или господствующей вещи, если установление сервитута является обязательным в соответствии с ГК или федеральным законом. Установление сервитута не допускается, если пользование господствующей вещью возможно без установления сервитута.

Суд устанавливает сервитут, если пользование господствующей вещью в соответствии с ее назначением невозможно без сервитута. Установление сервитута обязательно по требованию собственника служащей вещи, если собственник господствующей вещи осуществляет фактическое пользование служащей вещью при отсутствии гражданско-правовых оснований для такого пользования. Он отказывает в установлении сервитута, если пользование служащей вещью по назначению окажется невозможным или будет затруднено настолько, что служащая вещь утратит свое назначение. Сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.

Согласно п. 1 ст. 301.8 Проекта ГК могут устанавливаться сервитуты следующих видов: перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительные (стройки и опоры), мелиорации, горные и коммунальные.