§3. Отдельные виды вещных прав Право постоянного владения и пользования земельным участком

Право постоянного владения и пользования земельным участком не предусмотрено действующим законодательством. В римском праве оно получило название "эмфитевзис", однако в Проекте ГК этого термина нет.

Как было отмечено в п. 6.4 Концепции гражданского законодательства, право постоянного владения и пользования предназначено, прежде всего, для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке. Содержание этого права - владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. По существу оно заменяет два таких известных действующему законодательству вещных прав как право постоянного (бессрочного) владения и пользования земельным участком и пожизненного (наследуемого) владения земельным участком.

Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем данного вещного права, как правило, если они носят характер временных построек. Таким образом, это право не предполагает возведения на земельном участке строений капитального типа, при необходимости такого использования земельного участка потребуется раздел соответствующего земельного участка, и создание различных вещных прав на его части, которые станут самостоятельными земельными участками. Следовательно, предоставление права пользования в данном случае не означает автоматического права возводить здания и сооружения на земельном участке. Для этого необходимо предоставление этому лицу права застройки собственником земельного участка.

В п. 1 ст. 299 Проекта ГК указанное право определяется как право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта. Поскольку объектом данного права является недвижимое имущество (земельные участки или иные природные объекты), то это право подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 299.5 Проекта ГК право постоянного владения и пользования земельным участком может быть отчуждено субъектом права постоянного владения и пользования земельным участком или передано им в залог, а также продано с публичных торгов. При учреждении права постоянного владения и пользования может быть установлено ограничение на отчуждение или передачу в залог права постоянного владения и пользования, которое действует не более 50 лет.

Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком вправе сдавать земельный участок в аренду. В случае установления права постоянного владения и пользования без указания срока договор аренды может быть заключен на срок не более 5 лет. В случае установления права постоянного владения и пользования на определенный срок договор аренды может быть заключен на срок, не превышающий остающийся срок права постоянного владения и пользования, но не более чем на 5 лет. При прекращении права постоянного владения и пользования договор аренды прекращается (п. 4 ст. 299.5 Проекта ГК).

Правомочие пользования в данном случае является ограниченным, поскольку субъект права постоянного владения и пользования земельным участком обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения качественных характеристик земельного участка, а в случае, установленном договором, - осуществлять улучшения земельного участка.

Возникает это право на основании договора об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком, существенными условиями которого являются следующие условия: о земельном участке; о целевом характере использования земельного участка; о сроке права постоянного владения и пользования; о плате за право постоянного владения и пользования. Устанавливается оно по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям

Пользование земельным участком дает возможность субъекту этого права осуществлять изменения земельного участка в процессе владения и пользования им, если такие изменения направлены на улучшение природных свойств и качеств земельного участка (п. 2 ст. 299.1 Проекта ГК). Очевидно, имеются в виду такие действия как внесение удобрений, дренаж и т.д. Вместе с тем возможны ситуации, когда изменения были объективно направлены на улучшение природных свойств и качеств земельного участка, однако в результате произошло ухудшение этих качеств.

По общему правилу право постоянного владения и пользования является бессрочным, однако согласно п. 2 ст. 299.3 Проекта ГК по соглашению межу собственником земельного участка и субъектом права постоянного владения и пользования земельным участком при установлении права постоянного владения и пользования может быть установлен срок права постоянного владения и пользования. Указанный срок не может быть менее 50 лет.

Право постоянного владения и пользования земельным участком предоставляется за плату, размер и периодичность внесения которой определяются сторонами. При этом оплата может производиться как в денежной, так и натуральной форме (доли плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования земельного участка). Размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

Законом может быть установлено, что размер платы за право постоянного владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не превышает размера земельного налога (ч. 3 п. 1 ст. 299.4 Проекта ГК). В Проекте ГК не уточняется, что это за случаи. Представляется, что речь идет о предоставлении земельных участков социально ориентированным некоммерческим организациям или отдельным категориям граждан - льготников (пенсионерам, инвалидам и т.д.).