10.Права покупателя при продаже ему ненадлежащего качества в договоре розничной купли продажи

Обязанности покупателя как в обычном договоре купли-продажи, нет особенностей.

Есть особое право покупателя – у него есть право на обмен качественного товара. Статья 502 ГК РФ. Она содержит некие условия для реализации этого права. Для того чтобы покупатель мог обменять товар этот товар должен быть, во-первых, непродовольственным. Причина обмена – то, что товар не подошёл по каким-то критериям (скажем, размеру, фасону, запаху и т.д.). Но даже непродовольственные товара нельзя обменять. Скажем, печатную продукцию – книги там, периодические издания… Ювелирные изделия, разные изделия медицинского назначения, чулочно-носочные изделия, изделия бельевого трикотажа – их нельзя обменивать. В Постановлении Правительства №55 от 1998 года есть перечень товаров, которые нельзя обменивать. Но это если товар качественный, а если он некачественный – значит, обменивать можно. Товар не должен был быть в потреблении – обмен допускается только если товар не был в потреблении и если сохранён товарный вид. В течение 14 дней при наличии всех этих условий покупатель может обменять качественный товар (на обмен некачественного товара 2 года). Доказать нужно, что вы именно у этого продавца купили – можно не только с помощью чека, то и свидетельскими показаниями.

Мы можем требовать именно замены товара, а не возврата. Кодекс говорит, что право на возврат возникает только если обмен (замена) невозможен. Замена возможна не только на тот же товар, который вы купили, но и на другой. В необходимых случаях происходит перерасчёт цены (если что-то дешевле – вам возвращают разницу, если дороже – вы доплачиваете).

Однако при возврате некачественного товара перерасчёт всегда идёт в пользу покупателя – скажем, если товар подешевел, то возвращают ту стоимость, что покупатель уплатил; если товар подорожал – то новую более высокую цену.

Нужно почитать Закон «О правах потребителя», так как нам далеко не все особенности прочитали.

11. Купля-продажа недвижимости.

Глава 30, параграф 7 гк рф.

Определение содержится в статье 549 ГК РФ. Определение такое же, как и обычной купли-продажи, только конкретизируется предмет.

Но есть особенности. Особенности этого договора связаны с существенными условиями.

Существенных условий два:

1. Предмет договора (как и в любом другом).

2. Цена. Тут нельзя определять сравнимую цену, она обязательно должна быть установлена.

Что касается предмета – то это недвижимость. Недвижимость – всегда индивидуально-определённая вещь. Соответственно, описание предмета – необходимость указания его.

В договоре целесообразно указывать сведения, которые позволяют однозначно определить предмет.

Есть закон «О государственном кадастре недвижимости», рекомендуют указывать эти данные в договоре.

В законе говорится, что земля может продаваться, только если она прошла кадастровый учёт. Соответственно, и указываться должны кадастровый номер и так далее. В такой ситуации предмет будет однозначно определён и сомнения не возникнут.

Но бывают ситуации, когда у помещения меняется номер. Во избежание: «помещение такое-то, номера такого-то в литере такой-то, что подтверждается таким-то кадастровым паспортом».

При указании предмета целесообразно указывать данные кадастрового учёта, который эти данные подтверждают.

Если такого описания нет, то это не значит, что предмет не определён. Главное, чтобы понятно было и сомнений нет.

С существенными условиями всё.

Следующая особенность договора связана с его формой. Форма у него письменная, причём в виде одного документа. Один документ не значит одна бумажка, речь идёт о том, что не подойдёт обмен документами, должен быть документ, подписанный сторонами – с любым количеством экземпляров.

Больше требований к форме нет. Просто письменная форма.

Особенности обязанностей продавца:

2. У продавца есть обязанность передать недвижимость. Но её не возьмёшь и не принесёшь, поэтому оформляется она актом о приёме и передаче. Она должна подписываться и быть письменной. И это обязательно. С момента передачи возникает право на владение, а право собственности возникает с момента регистрации права собственности (договор не регистрируется, а регистрируется переход права). Высший Арбитражный Суд разъяснил, что с момента, когда вещь перешла во владение покупателю продавец этой вещью распоряжаться не может, потому что он утратил владение вещью, а значит, он никому это владение больше передать не может. А покупатель тоже не может, ибо он ещё не собственник. Это в том случае, когда ещё не оформили переход права собственности, то есть номинально собственник ещё продавец, но уже совершили передачу – покупатель уже владелец, но ещё не собственник. Это в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, связанных с защитой вещных прав» свежее апрельское постановление 2010 года. Ещё Постановление Пленума ВАС от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В этом Пленуме нам важно, что к общему имуществу зданий относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также лифты, лестницы, крыши… Они находятся в общей долевой собственности (как и жилищные – раньше такого не было, теперь вот есть) и продать можно только с согласия всех собственников. Их прочитать обязательно, ибо будет спрашивать. Сейчас придерживаются принципа единства – если одно лицо собственник и земли, и находящегося на них объекта, то раздельное их отчуждение недопустимо и отчуждаться они могут только вместе. Возможна ситуация, когда здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним принадлежит другому лицу. В этом случае при продаже здания покупателю перейдёт то право на земельный участок под объектом недвижимости, которое имел продавец (статья 552; к примеру, было право аренды – оно и перешло).

3. Продавец обязан передать вещь надлежащего качества. Особенность в одном – в правах покупателя при обнаружении недостатков в вещи. Очевидно, что при продаже некачественной недвижимости он не имеет право замены. Он может требовать ремонтировать, возместить расходы… Но объект индивидуальный и замена практически невозможна.

Предметом может быть жильё – жилые дома и квартиры. Особенность продажи жилых помещений. Здесь две дополнительные особенные:

1. Первая особенность связана с существенным условием. Помимо предмета и цены добавляется ещё необходимость указания в договоре перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника.

В законе есть целый ряд лиц, которые имеют право пользоваться вне зависимости от того, кто является собственником жилого помещения. Скажем, наниматель (по факту – арендатор). Собственник сдал помещение в наём и продал это помещение. Но от этого право нанимателя не заканчивается. Ещё завещательный отказ.

Получилось для покупателя плохо, ибо наниматель максимум на 5 лет, придёт через два года – и договор не заключённый. И, соответственно, возврат сторон в первоначальное состояние. Покупатель сильно проигрывает в деньгах – ибо жильё дорожает. Единственный выход – включать в договор «правами третьих лиц жилое помещение не обременено».

2. Договор купли-продажи жилых помещений требует государственной регистрации. То есть при продаже жилья регистрируется и договор, и переход права собственности.