56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке

1) Метод сравнения продаж - для застроенных и незастроенных ЗУ. Принцип – замещения.

Этапы: 1.Выявляются продажи ЗУ на рынке; 2. Проверка информации о сделках; 3. Составление окончательного списка аналогов из нескольких вариантов; 4. Корректировка цены аналога по элементам сравнения 5. С зу = скорректСзу ан *Wсх

Элементы сравнения для ЗУ: факторы стоимости ,характеристики сделок

Корректировка проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому

2) Метод распределения - для застроенных ЗУ, для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью зданий и Принцип: сбалансированности, предельной производительности.

Условия применения: соответствие улучшений ЗУ его ННЭИ, одинаковый тип застройки аналогов и ЗУ, небольшой хронологический возраст улучшений.

Этапы: 1 доля стоимости ЗУ в С общ по аналогам Дзу = Сзу/Собщ 2. доля стоимости ЗУ в Собщ объекта как среднее арифметическое по аналогам 3. Сзу = Цпрод ан*Дзу

57. Кадастровая оценка земли.

Кадастровая оценка земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости ЗУ в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату (ФЗ «О гос земельном кадастре»).

Гос земельный кадастр – систематизированный свод сведений о ЗУ (о правовом и местоположении; целевом использовании; территориальных зонах, наличии на ЗУ объектов).

Цели создания и ведения: информационное обеспечение по управлению земельными ресурсами, гос контролю за использование охранных земель, землеустройству, гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, экон. оценке ЗУ и учета стоимости , установлению обоснованной платы за ЗУ.

Единый гос реестр земель (ЕГРЗ) – документ, предназначенный для ведения гос кадастрового учета ЗУ, содержит сведения о существующих и прекративших существование ЗУ, в частности о номере, адресе, площади,

Кадастровая оценка земли включает подготовительные работы и сбор информации, функциональное зонирование, определение кадастровой стоимости ЗУ в каждой оценочной зоне

Результаты кадастровой оценки используются: при формировании н/о базы земель АТО; для установления ставок арендной платы за муниципальные ЗУ; определение стартовых цен продажи на конкурсах и аукционах,

58.Методы оценки нематериальных активов.

НМА – специфические активы неосязаемой формы, с долгосрочным использованием, способностью приносить доход/создавать условия для его получения, возможностью отчуждаться.

Виды: идентифицированные и не идентифицированные НМА.

По правовому регулированию НМА: 1)интеллектуальная собственность (зарегистрированный продукт интеллектуального творчества, например произведения искусства и науки; ноу-хау; товарные знаки; изобретения). 2)имущественные права (право на пользование ресурсами/имуществом) 3)капитализированные затраты ( расходы на НИОКР, расходы на создание п/п ).

Подходы и методы:

1.Доходный (метод ДДП, метод избыточных прибылей, метод преимущества в прибылях, метод освобождения от Роялти).

2.Затратный (метод стоимости создания, метод выигрыша в себестоимости, метод покупки).

3.Сравнительный (метод анализа рыночных продаж).

Метод избыточной прибыли - для оценки НМА, чтобы выявить часть регулярно получаемых избыточных прибылей, которая порождена «добрым именем» компании и не является результатом наличия материальных активов.

Этапы 1)определение среднеотраслевой доходности на активы или СК Котр=ЧПп.п отр/ЧМАп.п отр, Котр = ЧП п.п отр/(СКп.п отр – НМА п.п. отр) 2)определение РС всех ЧМА или СКма оцениваемого предприятия 3)нормализация ЧП оцениваемого предприятия (корректировка на неоперационные доходы) 4)расчет ожидаемой прибыли оцениваемого предприятия. ЧП ок = ЧМАок*Котр 5)определение избыточной прибыли ЧПизб = ЧПнормализ – ЧПбуд 6)определение стоимости НМА Снма = ЧПизб/Rкап

61. Требования к содержанию отчета об оценке. Задачи, структура и содержание отчета (ст.11 ФЗ № 135)+(ФСО-3: Приказ Минэкономразвития № 254 от 20.07. 2007 г.)

Требования к содержанию отчета об оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки; место нахождения оценщика и сведения о его членстве в СРО оценщиков.

Требования к отчету: должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен личной печатью оценщика или печатью юл, с которым оценщик(и) заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны содержаться разделы: 1) основные факты и выводы (общая информация об объекте оценки; результаты оценки при разны подходах,); 2) задание на оценку; 3) сведения о заказчике (ФИО, серия и номер паспорта, дата выдачи и выдававший орган ) и оценщике (орг-правовая форма; полное наименование; ОГРН) 4) информация в отчете: количественные и качественные характеристики, информация об имущественных правах; 5) анализ рынка и факторов, влияющих на его стоимость; 6) описание процесса оценки при подходах; 7) согласование результатов (обоснование использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при различных подходах, использования разных методов).

62. Требования к договору на проведение оценки (ст.10 ФЗ №135)

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Должен содержать: описание объекта оценки для идентификации; вид стоимости имущества (способ оценки); размер денежного вознаграждения за проведение оценки; сведения об ОСГО оценщика; наименование СРО оценщиков, членом которой является, ее адрес; указание на стандарты ОД, которые будут применяться при оценке.

В договоре должны быть указаны сведения об оценщике, который будет проводить оценку, в том числе ФИО.

63. Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы оценки; требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации; получать разъяснения и сведения; запрашивать у третьих лиц информацию (кроме гос или ком тайны); привлекать на договорной основе иных оценщиков или специалистов; отказаться от проведения оценки

Оценщик обязан: быть членом СРО оценщиков; соблюдать требования законодательства РФ, правила деловой и профессиональной этики, уплачивать взносы в СРО оценщиков; сообщать заказчику/ЮЛ по трудовому договору о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие необъективности; обеспечивать сохранность документов; не разглашать конфиденциальную информацию, по требованию заказчика предоставлять выписку из реестра членов СРОО.

Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является аффилированныйм лицом, или имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с аффилированными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником/кредитором ЮЛ - заказчика либо такое ЮЛ является кредитором/страховщиком оценщика.

64. Цели создания и функции саморегулируемых организаций оценщиков

СРО оценщиков - НКО, созданная в целях регулирования и контроля ОД, включенная в единый государственный реестр СРО оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Функции СРОО: разработка и утверждение стандартов и правил ОД, деловой и профессиональной этики, правил и условий приема в члены СРОО, доп требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении ОД, установление размера членских взносов и порядка их внесения; представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами гос власти, органами власти субъектов РФ, местного самоуправления, с международными проф организациями оценщиков; прием в члены и исключение из членов СРОО; контроль за осуществлением членами ОД в части соблюдения ими требований нпа РФ, ФСО, стандартов и правил ОД, деловой и проф этики; ведение реестра членов СРОО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам; организация информационного и методического обеспечения своих членов.

65. Основные права и обязанности саморегулируемых организаций оценщиков (ст.22.2 ФЗ № 135).

СРО вправе: представлять интересы членов в отношениях с федеральными органами гос власти, власти СРФ, местного самоуправления и международными проф организациями; оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов гос власти и др. органов и их действия (без-), нарушающие права и законные интересы членов СРОО.

СРО обязана: соблюдать требования законодательства; формировать компенсационный фонд; осуществлять контроль за соблюдением членами требований нпа, ФСО и правил ОД, деловой и проф этики; применять меры дисциплинарного воздействия в отношении членов; сообщать в уполномоченный орган по надзору за деятельностью СРОО о возникновении своего несоответствия требованиям в течение 10 дней с момента его выявления; отказать в принятии в члены СРОО по нпа; исключать из членов СРОО за нарушение требований нпа, ФСО и правил ОД, деловой и проф этики; вести реестр членов СРОО и предоставлять информацию реестра заинтересованным лицам; организовывать проведение проф переподготовки оценщиков.

66. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (с. 24.6 – 24.9 ФЗ № 135).

Убытки, причиненные заказчику или имущественный вред, причиненный 3ми лицам вследствие использования итоговой величины стоимости объекта оценки, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего действиями (без-) эти убытки или вред, или за счет имущества ЮЛ по трудовому договору.

СРО обязана предъявлять к членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

• Заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении ОД, размер страховой суммы не менее 300 тр. Страховой случай - решение арбитражного суда или признанный страховщиком факта причинения ущерба действиями (без-) оценщика в результате нарушения требований стандартов и правил ОД.

формирование компенсационного фонда СРОО (внесение членами взносов). Компенсационный фонд - обособленное имущество, принадлежащее СРОО на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов.  СРО заключает с управляющей компанией договор доверительного управления таким фондом.