- •1.Основные понятия оценки бизнеса, особенности бизнеса как объекта оценки (субъекты и объекты оценки, сфера оценочной деятельности).
- •2.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
- •3.Необходимость оценки бизнеса (обязательность) проведения оценки, цели.
- •6.Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7.Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9.Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10.Российские стандарты оценки.
- •11.Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки и способы ее представления. Система информации, внешняя и внутренняя информация.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •19.Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20.Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22.Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23.Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •28. .Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода
- •29. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •30. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •31. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •32. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •33. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •1. Отбор сопоставимых компаний.
- •2. Финансовый анализ.
- •Инвентаризация имущества.
- •Нормализация и трансформация бу отчетности.
- •6. Анализ и корректировка долговых обязательств
- •36.Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •37. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •38.Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •39.Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •40.Виды стоимости акций
- •42.Методы оценки стоимости акций (метод ддп, метод прямой капитализации, модель постоянного роста, двухфазовая модель роста, трехфазовая модель роста).
- •5)Трехфазовая модель роста:
- •43.Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •44.Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •45.Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49.Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •50.Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат)
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •54. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода
- •55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •57. Кадастровая оценка земли.
- •58.Методы оценки нематериальных активов.
- •67. Регулирование оценочной деятельности в рф (принципы регулирования оценочной деятельности, сочетание государственного регулирования и саморегулирования).
53. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Особенности ЗУ: Невоспроизводимость, многоцелевое использование, среда проживания, отсутствие физ и функц износа, амортизации, гос регулирование.
Специфика ЗУ – ЗУ – средство производства, средство и предмет труда, место проживания.
ОО – ЗУ и права на них.
По делимости ЗУ: -делимые (мб разделен на части, которые после образуют самост. ЗУ с прежним целевым назначением и разрешенным использованием), - неделимыми (не возможно разделить)
Разрешенное использование – использование ЗУ с учетом целевого назначения, ограничений и обременений градостроительного регламента.
Виды разрешенного использования: 1.по плотности, высоте и глубине застройки , 2.по размещению соц-культур, жилищ-быт, промыш и др, 3.по способам использования ЗУ, 4.по предельно допустимым нормам нагрузки на природу 5.по видам деятельности
Земельный фонд РФ: 1.ЗУ поселений 1,1%, 2. ЗУ с/х назначения 23,8%, 3. ЗУ промышленности, энергетики, тс, связи, обороны и др 1%, 4. ЗУ особо охраняемых территорий 1,8%, 5. ЗУ лесного фонда 64,2%, 6. ЗУ водного фонда 1,6%, 7. ЗУ запаса 6,5%
54. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода
Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
Доходный подход - подход, основанный на пересчете ожидаемых доходов в текущую стоимость.
1)Метод ДДП - для предприятий добывающей промышленности.
2)Метод прямой капитализации. Сзу = Дох зу/Rкап
Величина дохода (арендной платы) определяется:
На основе базовых ставок: Дох зу=Сбаз*S*Kд-ти*Kмест зу
На основе анализа арендных платежей аналогов – учет условия соглашения, вида арендной платы, распределения расходов, срока аренды, наличия опциона на продление или покупки права собственности, льготы на аренду.
3) Метод техники остатки для земли - основан на принципах остаточной продуктивности и ННЭИ и на информации: стоимость здания, ЧОД недв, Rкап ЗУ и ЗД.
Этапы: 1)Определяются улучшения, 2)Определяется ЧОД , 3) определяется ЧОД зд: ЧОДзд =Свост зд*Rкап зд 4)Определяется ЧОД зу: ЧОДзу = ЧОДо – ЧОДзд, 5) Определяется стоимость земельного участка Vзу = ЧОДзу/ R кап зу
55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Метод изъятия- основан на технике остатка для земли. РС зу = РС недв с Свосст на улучш - Изн.
Условия применения: наличие информации о ценах сделок с аналогами, ННЭИ, небольшой эк/хронологический возраст.
Этапы оценки: 1. РС зу с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж; 2. Свосстан улучшений; 3. Износ улучшений; 4.Остаточная стоимость улучшений; 5.РС зу; 6.Корректировки.
Метод разбивки на участки –при оценке незастроенных ЗУ, если разбивка ЗУ на несколько меньших по размеру ЗУ представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих ЗУ.
Этапы оценки: 1. Размер и количество участков, вид улучшений; 2.Цена продажи освоенных ЗУ; 3.расчет затрат на освоение: на разбивку, расчистку и планировку; устройство дорог, инженерных и коммунальных сооружений и пр; оплату налогов и страховых платежей; на маркетинг; прибыль, накладные расходы подрядчика; на продажу и рекламу. 4.Выручка от продаж; 5. Период времени на освоение и продажу ЗУ; 6.Rдиск; 7.С зу = (Выр/(1+Rдиск)^t) – (З/1+Rдиск)^t)/К