23.Аренда, концессия и другие виды сделок с муниципальным имуществом.

Собственник может любым законным способом распорядиться своим имуществом или любой ее частью. Органы местного самоуправления, действующие от имени собственника – муниципального образования осуществляют распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с муниципальными правовыми актами, устанавливающими порядок такого распоряжения.

Помимо отчуждения объектов собственности существенное значение для оптимизации использования муниципального имущества имеют сделки с имуществом, не приводящие к прекращению права собственности, в частности, передача имущества в аренду, концессию, безвозмездное пользование (ссуда), доверительное управление.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендодатель преследует цель получения дохода из передачи имущества во временное пользование. Как минимум такой доход должен возмещать амортизационную стоимость имущества. Однако органы местного самоуправления в соответствии с законодательством об оценочной деятельности обязаны устанавливать арендную плату на основании заключения независимого оценщика.

Законодательство не устанавливает ограничений на передачу объектов муниципальной собственности и в безвозмездное пользование.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договоры ссуды и аренды отличает не только возмездность договора аренды, но и условия использования вещи. Арендатор и ссудополучатель обязаны поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При передаче же вещи в безвозмездное пользование капитальный ремонт обязан производить не ссудодатель, а ссудополучатель.

Аренда муниципального имущества должна стать инструментом обеспечения расширения ассортимента и объема предоставляемых населению услуг и поддержки предпринимательства. Получение же прибыли от сдачи имущества в аренду не может быть целью использования муниципального имущества.

Для решения социальных задач более важным представляется передача имущества по договору безвозмездного пользования. На этом основании имущество может передаваться общественным объединениям, органам территориального общественного самоуправления, некоммерческим организациям, чей предмет деятельности связан с решаемыми органами местного самоуправления задачами.

Аренда, как отмечено, предусматривает оплату использования имущества арендатором. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Органы местного самоуправления обязаны производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Концессия (лат. concessio – «разрешение», «уступка») – официальное разрешение на заранее оговоренных условиях какой-либо предпринимательской деятельности, обычно предполагающей использование государственной или муниципальной собственности (строительство и эксплуатация заводов, железных дорог, рудников и т. п.), а равным образом само предприятие, организованное после такого разрешения.

Концессионное соглашение не должно смешиваться с предусмотренным главой 54 Гражданского кодекса РФ договором коммерческой концессии. Этот договор предусматривает передачу правообладателем пользователю за плату исключительных прав, в том числе на использование товарного знака (легализует институт франчайзинга). В отличие от этого концессионный договор в отношении публичной собственности предусматривает передачу вещи, а не исключительного права.

Законодательство о концессионных соглашениях имеет исключительно важное значение для эффективного управления публичной собственностью без передачи ее в частную собственность, т.е. «обеспечивает корректировку программы приватизации, разработку природных ресурсов, проведение реальной реформы коммунально-бытового хозяйства, обеспечивает правовую основу для процедуры банкротств и последующего заключения контрактов с временными управляющими, проводящими санацию предприятий, и т.п.».

Передача муниципального имущества в концессию регламентируется Федеральным законом от 21 июля 2005 г. «О концессионных соглашениях».

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из указанного Федерального закона или существа концессионного соглашения.

Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера, если концессионным соглашением не установлено иное.

Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество из числа ниженазванного:

1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;

2) объекты железнодорожного транспорта;

3) объекты трубопроводного транспорта;

4) морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, гидротехнические сооружения портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

5) морские и речные суда, суда смешанного (река - море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;

6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

8) гидротехнические сооружения;

9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения;

11) метрополитен и другой транспорт общего пользования;

12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;

13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.

Концессионным соглашением устанавливается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения (далее – концессионная плата). Внесение концессионной платы может предусматриваться как в течение всего срока использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения, так и в течение отдельных периодов такого использования (эксплуатации). Размер концессионной платы, форма, порядок и сроки ее внесения устанавливаются концессионным соглашением в соответствии с решением о заключении концессионного соглашения.

Концессионная плата может быть установлена в форме:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;

установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

Концессионным соглашением может предусматриваться сочетание этих форм.

Концессия представляет собой один из возможных способов управления объектами муниципальной собственности, предназначенных для оказания коммунальных услуг населению. Поскольку муниципальное образование является ответственным за решение вопросов местного значения, в число которых входит и предоставление коммунальных услуг, то он может осуществлять управление муниципальным имуществом (объектами коммунальной инфраструктуры) путем создания муниципальных предприятий либо путем привлечения к управлению данными объектами компаний-концессионеров (частного бизнеса).