9.2. Распределение денежных средств от размещения муниципальных земельных облигаций

Средства, получаемые от размещения муниципальных земель­ных облигаций направляются в местный бюджет с последующим целевым использованием как на обслуживания займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель городского региона.

Денежные средства, полученные от размещения земельных облигаций, используются в следующих статьях:

1. земельные беспроцентные облигации — в бюджете района, где находится выделенная земля; в обеспечении ссудного фонда под ипотечные земельные облигации; в обеспечении процентных выплат по земельным процентным облигациям; на выплату ко­миссионного вознаграждения уполномоченному банку-депози- тарию и гаранту, а также уполномоченным брокерам и дилерам; на образование резервного фонда банка-депозитария и гаранта по выкупу облигаций; на формирование фонда инвестиций по обу­стройству земель;

2. земельные процентные облигации — на выплату процентов по облигациям; на денежное погашение облигаций; в бюджете региона, земли которого будут использованы для погашения дан­ных облигаций; на организацию вторичного рынка земельных об­лигаций; на выплату комиссионных вознаграждений уполномо­ченному банку-депозитарию, а также уполномоченным брокерам и дилерам; на образование резервного фонда банка-депозитария и гаранта по выкупу облигаций;

3. земельные и жилищные ипотечные облигации — на выдачу кредитов владельцам земельных имущественных прав и имуще­ственных прав на недвижимость; на образование резервного фон­да для случая непогашения кредита и процентов по нему заемщи­ка; на образование фонда облигаций для последующего расчета с владельцами облигаций.

Распоряжается этими средствами местная администрация, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка-депозитария и гаранта эмиссии.

Очевидно, что наиболее ликвидны земельные процентные об­лигации. Для инвестора это наиболее привлекательный вид обли­гаций, поскольку он фактически получает двойной доход: от ро­ста курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой об­лигации. Невысокий номинал этих акций является еще одним плюсом для инвестора.

К достоинствам земельных процентных облигаций следует от­нести их надежность, возможность приобрести земельные участ­ки, а также возможность конвертировать в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.

9.3. Риски и рынок имущественных земельных облигаций

Рынок муниципальных земельных облигаций связан с опреде­ленной степенью риска как местной администрации (эмитента), так и инвестора.

Риск эмитента при органи «ации муниципального земельного займа рассматривается как вероятность негативного воздействия разных факторов, которые могут повлиять на успешность реали­зации займа.

Муниципальный земельный заем нельзя считать успешным, если:

значительная часть облигаций не была размещена среди инве­сторов или на каком-то этапе принято решение прекратить раз­мещение займа;

не достигнуты цели займа, т.е. не реализованы те проекты, на которые администрация занимала деньги;

возникла проблема возврата средств инвесторам;

ошибки, совершенные в ходе проведения займа, привели к потере доверия инвесторов (и соответственно избирателей).

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся риски эмитентов при выпуске муниципальных земельных облигаций.

1. Проектный риск возникает в том случае, если цель займа недостаточно продумана эмитентом, не проведен анализ проекта (в том числе оценка его окупаемости). Большинство муниципаль­ных земельных займов в России с целью инвестирования средств в какой-либо проект или покрытия дефицита местного бюджета. При выборе цели займа следует исходить из интересов муници­пального образования. Надежным можно считать только инвести­рование средств в конкретные проекты, так как покрытие дефи­цита бюджета города за счет заемных средств — это перекладыва­ние проблем на плечи следующих поколений.

Инвестиционный проект, под который проводится муници­пальный заем, должен отвечать следующему требованию: оплата долговых обязательств перед инвесторами в необходимых объемах и в требуемые сроки должна обеспечиваться за счет окупаемости инвестиционного проекта. Это означает, что если реальная сто­имость проекта (включая затраты, связанные с выпуском облига­ций) меньше, чем ожидаемая отдача от инвестиций в проект, местная администрация может прибегнуть к займу. Если же про­ект не отвечает этому требованию, увеличивается вероятность возникновения проблем с возвратом средств инвестора.

2. Политический риск вызван нестабильностью законодатель­ства как одного из показателей неустойчивости политической си­туации в целом, следствием которой является нестабильность эко­номической ситуации в России, в том числе и в сфере муници­пальных займов.

3. Рыночный риск связан с тем, что при определении доходно­сти облигаций необходимо, чтобы, с одной стороны, облигации были привлекательны для инвесторов, которые сопоставляют их доходность с доходностью других ценных бумаг, а с другой — заемные средства не становились невыгодными для эмитента.

4. Риск непривлекательности может быть вызван следующими причинами: во-первых, при разработке схемы размещения займа не были учтены все возможные группы инвесторов и их интере­сы; во-вторых, инвесторы не имели открытого доступа к инфор­мации о займах (цене, участках, гарантиях); в-третьих, отсутство­вала адекватная реклама.

Для снижения риска непривлекательности муниципального земельного займа необходимы маркетинговые исследования в це­лях определения групп инвесторов, на которые можно рассчиты­вать при проведении займа, и оценки объемов привлекаемых фи­нансовых средств; учета инвесторов при определении цели займа, что способствует повышению привлекательности займа в глазах инвесторов и положительно влияет на процесс размещения обли­гаций; разработки удобной для инвесторов схемы размещения зай­мов; создания концепции эффективной рекламной компании, которая приобретает особое значение при больших объемах эмис­сии и при расширении круга инвесторов.

Риск инвестора — это вероятность того, что доход на вложен­ный капитал окажется меньше предполагаемого. В реальной дей­ствительности существует опасность потерять весь вложенный в ценные бумаги капитал и не получить ничего взамен. В оценке рисков инвестирования, связанных с выпуском муниципальных земельных облигаций, главную роль играет значительное повы­шение реальной стоимости выделяемых земельных участков над предполагаемым объемом обязательств по облигациям.

Наиболее часто инвесторы сталкиваются с рисками:

финансового рынка, заключающемся в том, что доходность вложений в муниципальные земельные облигации окажется ниже по доходности от вложений в другие ценные бумаги из-за измене­ний ставок, процентов на финансовом рынке;

инфляции, заключающемся в том, что в условиях инфляции, если даже номинальная доходность земельных облигаций не под­вергается риску, реальная доходность окажется ниже предполага­емой;

ликвидным, наиболее присущим муниципальным земельным облигациям; в связи с отсутствием развитого вторичного рынка в России часть муниципальных земельных облигаций может ока­заться неликвидной;

политическим — риском изменений, которые могут уменьшить возможность заемщика выплатить долги или оказать негативное влияние на получение инвес тором выгоды от покупки этих долго­вых обязательств;

кредитным, состоящим в том, что в результате изменения фи­нансового положения эмитента он не сможет вернуть инвесторам заемные средства (кредитоспособность эмитента снижается);

обмана со стороны эмитента, возникающим в случае «финан­совой пирамиды».

Контрольные вопросы и задания

1. Какие условия необходимы для выпуска ценных муниципальных бумаг?

2. Назовите основные виды муниципальных земельных облигаций.

3. Что представляют земельные беспроцентные облигации?

4. Что такое земельные процентные облигации?

5. Что представляют земельные ипотечные облигации?

6. Что такое жилищные ипотечные облигации?

7. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные беспро­центные облигации?

8. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные процент­ные облигации?

9. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные и жи­лищные ипотечные облигации?

10. Укажите риски эмитентов при выпуске муниципальных земельных облигаций.

11. Назовите возможные риски инвестора при покупке муниципаль­ных земельных облигаций.