Глава 9

РЫНОК МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

9.1. Виды муниципальных земельных облигаций

Основной целью выпуска облигационных займов, обеспечен­ных земельными имущественными правами, является привлече­ние свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения имущественных прав в ликвидную (денежную) форму. Объективные условия положитель­ного решения вопроса о выпуске данных ценных бумаг:

недостаток местных бюджетных средств на освоение террито­рий и реализацию инвестиционных проектов, связанных с обу­стройством земель;

относительно низкая капиталоемкость при привлечении фи­нансовых ресурсов, так как основной формой обеспечения и по­гашения заемных средств являются имущественные права;

неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная недооценка стоимости земли;

возможность увеличения налогооблагаемой базы путем вве­дения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки;

возможность решения ряда региональных демографических проблем, связанных с миграцией населения.

Рассмотрим основные виды муниципальных земельных обли­гаций [5].

Земельные беспроцентные облигации. Земельные беспроцентные облигации представляют собой средства платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.

По решению администрации этот вид ценных бумаг может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имуществен­ным правам.

Каждый выпуск земельных беспроцентных облигаций оформ­ляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депози­тарии. Земельные беспроцентные облигации выпускаются в без­документарной форме, в виде записи на счетах в уполномочен­ном банке-депозитарии. По требованию владельца земельных бес­процентных облигаций ему выдается свидетельство, подтвержда­ющее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделяемых администрацией для погашения облигационного займа данного вида. Ориентировочная стоимость земельных беспроцентных об­лигаций сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 ар — «соток» в городе-эмитенте.

Привлекательность выпуска земельных беспроцентных облига­ций для эмитента заключается в аккумуляции свободных денеж­ных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облига­ций. Привлекательность выпуска земельных беспроцентных обли­гаций для инвестора заключается в росте курсовой стоимости об­лигации за счет роста цен земли, надежности, ликвидности и возможности заключения арендного договора с правом последу­ющего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участ­ков (для физических лиц).

Ликвидность земельных беспроцентных облигаций обеспечи­вается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильного работающего регионального банка, кото­рый выполняет функции финансового менеджера, уполномочен­ного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия земельных беспроцентных облигаций — не менее 5 лет. Номинал земельных беспроцентных облигаций услов­но-натуральный (1 и 10 ар).

Земельные процентные облигации. Эти облигации представляют обязательство администрации выплатить их владельцу в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении сро­ка погашения погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск таких облигаций оформляется глобальным сертификатом, хранящемся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. Земельные процентные обли­гации являются именными и выпускаются в виде обособленных документов на бланках в соответствии с требованиями, предъяв­ляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требо­ваниям к ценным бумагам и их реквизитам). Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных админи­страцией для погашен™ облигационного займа данного вида. По­тенциальным покупателем земельных процентных облигаций яв­ляются физические и юридические лица.

Привлекательность облигаций для эмитента объясняется воз­можностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц, как в городе, так и за его пределами, получе­ния дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными пра- вами. Привлекательность облигаций для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью при­обрести земельные участки, а также конвертировать данные об­лигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными орга­нами власти. Обеспечение ликвидности осуществляется через тор­ги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия земельной процентной облигации — 10— 15 лет. Денежный номинал земельной процентной облигации 500 р.

Земельные ипотечные облигации. Основное назначение этих об­лигаций — получение их владельцами относительно дешевых дол­госрочных кредитов. Для ценных бумаг вводится ограничение: они продаются только владельцами земельных имущественных прав на территории городов; в зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяются размер залога, под который выдается ипотечный кредит, а также срок кредита и процентная ставка по нему. )миссия осуществляется сериями. При­мерный объем первой серии 5—10 млн р., последующие серии выпускаются по мере накопления соответствующей кредитной массы. Земельные ипотечные облигации являются именными, выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соот­ветствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.

Номинал облигации денежный — от 100 до 500 р. Возможен выпуск низкономинальных предъявительских ценных бумаг в рам­ках выпуска облигации данной серии. Преимущество для эми­тента — временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредито­вать юридических и физических лиц, имеющих земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенси­фицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов — получение относительно дешевых долгосроч­ных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выда­ет ссуды под залог имущественных прав. Срок действия облига­ций 5—10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натураль­ной форме путем увеличения владельцем количества облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окон­чании срока действия облигации либо выкупаются эмитентом, либо конвертируются в облигации этого же вида последующих серий.

Жилищные ипотечные облигации. Основное назначение жилищ­ных ипотечных облигаций — предоставление их владельцам отно- сительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных цен­ных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на не­движимость. Основные положения выпуска и обращение жилищных ипотечных облигаций совпадают с аналогичными положениями для земельных ипотечных облигаций. Этот вид облигаций необхо­дим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владе­ющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.