7.2. Специфические признаки рынка жилья и его структура

Рынок жилья в отличие от других рынков товаров и услуг обла­дает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара — жилье.

Выделяют пять характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров.

1. Жилой фонд неоднороден: жилища отличаются по разме­рам, местоположению, времени постройки, внутренней плани­ровке, отделке и коммунальным удобствам.

2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.

3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно мо­жет служить несколько десятилетий.

4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем круп­ную сумму денег.

5. Высоки издержки переезда: денежные — стоимость собствен­но переезда и психологические, связанные с изменением при­вычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д.

Особое значение для жилищного рынка имеет местоположе­ние жилья. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и опреде­ленный набор характеристик местности:

• доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлече­ний, которая зависит от положения, может быть очень разной;

• обеспеченность общественными услугами (школы, пожарная команда, милиция и т.д.);

• окружающая среда (качество воздуха, воды, уровни шума);

• ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характе­ристиками города: особенностями населения, социального и пси­хологического микроклимата. Например, в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в раз­ных городах (муниципальных образованиях) разные Есть различия и в стоимости жизни.

Нетрудно видеть, что эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места житель­ства. Далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психоло­гические, криминогенные.

Структура рынка жилья включает:

жилищный фонд как собственность на жилье (строения, дома, квартиры);

функционирование жилья, т.е. жилищные услуги (пользова­ние жильем).

Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложе­ние жилья как товара остается относительно стабильным.

Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услу­гами. Каждая действующая единица жилищного фонда произво­дит непрерывный поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось измерять их за определенный период. Именно эта сторона понятия «жилья» име­ется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого внаем, так как на этом рынке продаются-покупаются не строения (собствен­ность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями (пользование).

Квартирная плата, или рента, устанавливаемая на рынке жи­лищных услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов Поэтому довольно часто цены на жилые здания (квартиры, се­мейные дома) движутся в одном направлении, а цены на созда­ваемые ими услуги — в противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам жи­вет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собствен­ности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении.

7.3. Спрос и предложение жилья.

Спрос на жилье определяется рядом факторов, основные из которых: ценовая эластичность спроса, доход семьи, богатство, платежеспособность семьи, взаимосвязь колебания процента и платежеспособности, рост населения и образование семей.

Приведем краткую характеристику указанных факторов.

Влияние цен и ценовая эластичность спроса. В целом количе­ственный спрос на жилье, как и на все другие товары и услуги, возрастает по мере снижения цен.

Ценовая эластичность спроса представляет частное от деления изменения спроса, %, на вызвавшее его изменение цен, %:

Э? = ЛС/ДЦ < О,

так как изменение цен приводит к изменению спроса в противо­положном направлении. Например, при падении цен на 10 %, вы­звавшем повышение спроса на жилье на 20 %, ценовая эластич­ность спроса (20 %)/(—10 %) = -2. Кривая спроса с ценовой эла­стичностью спроса Эс = 1 означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если < 1, такой спрос называют относительно неэластичным; если ценовая эластичность > 1, спрос называют эластичным, т.е. очень чув­ствительным к цене.

Таким образом, спрос на жилье в целом считается относительно неэластичным. По оценкам американских специалистов, ценовая эластичность спроса колеблется в пределах от -0,61 до -1,20 в случае постоянного дохода.

Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничива­ющих спрос на жилье, является доход семьи, т.е. сумма денег, получаемых в виде заработной платы, доход от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам эла­стичность спроса на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье, %, на изменение дохода, %:

Э? = АС/АД > 0.

По оценкам экономистов, доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1. Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно: доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и опреде­ляет ее восприятие собственного богатства.

Богатство. Оно отличается от дохода, представляя меру запаса — сумму накопленных семьей экономических ресурсов. Доход в от­личие от богатства является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей определенное время, например в течение ме­сяца или года.

Более того, богатство нечто большее, чем просто накопление денег в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помеще­ний капитала (дом, предприятие). В понятие «богатство» входит и «человеческий капитал». Действительно, большая часть дохо­да является продуктом этого капитала — все доходы, получаемые в виде заработной платы, и только проценты, дивиденды и дру­гие доходы — от вложения капитала (его финансовой составля­ющей).

Именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потреб­ность семьи в товарах и услугах, в том числе и связанных с жиль­ем, доход может быть ниже ожидаемого (например, вследствие безработицы) или выше ожидаемого (вследствие бума или удачи). Но мало кто примет важные решения относительно расходов (на­пример, о покупке квартиры, дома), учитывая факторы, которые он сам считает временными. Богатство определяет и платежеспо­собность семьи.

Платежеспособность. Она связана как с богатством, так и с текущем доходом При одинаковом богатстве разница в получае­мых семьями доходах вызывает различия в их платежеспособно­сти. Это связано с рядом условий, используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Одним из таких условий является то, что кредитор при выдаче займа не может основываться исключительно на будущих доходах. Он, например, не может заставить неплатежеспособного долж­ника работать, чтобы оплатить долг. Поэтому люди с небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами испытывают за­труднения при получении кредита на жилье.

Существуют и законодательные ограничения. Например, при выдаче кредита оценочные стандарты могут включить требования, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи не превышали 30 % дохода основного кормильца.

Колебание процента и платежеспособность. Ставки процента не постоянны. При прочих равных условиях колебания процента пре­вращаются в циклы колебаний платежеспособности.

Кредиторы не хотят, чтобы инфляция «съедала» покупатель­скую способность денег, возвращаемых заемщиком. Поэтому ин- фляция влияет на ссудный процент: если кредитор ожидает, что в период займа годовой уровень инфляции составит 5 %, он доба­вит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Обратите внимание, что здесь учитывается не теку­щий уровень инфляции, а инфляционные ожидания.

Население и образование семей. Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако здесь необхо­димо учитывать три важных обстоятельства:

• решение на рынке жилья принимаются не отдельными лица­ми, а семьями. Следовательно, чтобы оценить суммарный спрос на жилье, необходимо понять процесс образования семей и на­копления семейного богатства и дохода. Поэтому население долж­но быть представлено не отдельными лицами, а посемейно;

• необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной сте­пени определяется составом семьи Живущий отдельно одинокий человек и неполная семья, состоящая из матери и шестерых де­тей, имеют различные жилищные предпочтения;

• само количество и состав семей в свою очередь зависит от условий на рынке жилья, т.е. мы не можем рассматривать про­цесс формирования семей независимо от цен и качества предла­гаемого на рынке жилья.

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется «пред­ложение жилищного фонда». В краткосрочной перспективе оно неизменно, т.е. неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища.

Это все связанно с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет постройки новых или перестройки суще­ствующих) либо уничтожено (за счет амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда со­вершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища. Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено, вертикальная прямая предложения жилищного фонда сместится вправо (рис. 7.1).