8.6. Формы передачи объектов недвижимости муниципального жилищного фонда

Основными формами использования объектов недвижимости муниципального жилищного фонда являются: продажа в собствен­ность, передача в наем (имущественный или коммерческий), арен­да, хозяйственное ведение и оперативное управление (рис. 8.2).

Имущественный наем представляет основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, ко­торое не влечет передачу права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта переда­чи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Право заключать дого­вора найма на жилые помещения, находящиеся в государствен­ной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на кон­курсной основе.

Коммерческий наем жилья представляет отношения между соб­ственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предо­ставления гражданам пригодною для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров за договорную пла­ту на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора ком­мерческого найма.

Аренда как форма использования объектов муниципальной недвижимости в жилищной сфсрс разрешена только юридическим лицам. Соответственно под арендой жилья обычно понимают от­ношения, которые устанавливаются между собственником жи­лищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставле­ния юридическому лицу жилою помещения без ограничения его размеров во временное возмездное владение и пользование на основании договора аренды или иных договоров гражданско-пра­вового характера. По договору аренды жилого помещения, кото­рый заключается в письменном виде, арендодатель передает арен­датору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение — это форма владения юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государствен­ного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служ­ба заказчика использует муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме государствен­ного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует как государ­ственное (муниципальное) учреждение или структурное подраз­деление местной администрации. Передача муниципального иму­щества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управле­ние осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

8.7. Кондоминиум как форма общей долевой собственности

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также другой недвижимости в жи­лищной сфере, находящейся в собственности общественных объе­динений, образуются кондоминиумы как форма обшей долевой собственности.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имуще­ства, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижи­мости, в котором отдельные части (помещения), предназначен­ные для жилых помещений или иных целей, находятся в соб­ственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований (домовладель­цев), а остальные части (общее имущество) находятся в их доле­вой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются то­варищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие орга­низации, объединяющие владельцев приватизированных квартир. Будучи юридическим лицом, ТСЖ заключает договоры с жилищ- но-коммунальными организациями, берет дом на баланс и иног­да даже имеет возможность снизить квартирную плату.

В состав кондоминиума могут входить:

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домо­владельцам, с прилегающим земельным участком в установлен­ных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бас­сейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооруже­ний — односемейных, садовых или дачных домов с приусадеб­ными участками или без них, гаражей и других объектов, объ­единенных общим земельным участком и элементами инфраструк­туры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания раз­мером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, пе­рестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостно­сти других частей здания, не входящих в состав данного кондо­миниума.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцев) могут быть любые физические и юридические лица, субъекты Федерации и муниципальные образования. Помещение в кондо­миниуме может принадлежать нескольким собственникам на пра­ве общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько по­мещений в кондоминиуме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, окружающие несущие и ненесу- щие конструкции, а также механическое, электрическое, сантех­ническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с эле­ментами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недви­жимого имущества кондоминиума и служащие его использова­нию.

Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определя­ются в соответствии с градостроительной документацией, градо­строительными нормами и методикой расчета нормативных раз­меров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домо­владельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее иму­щество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограни­ченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждо­го домовладельца в праве общей собственности на общее имуще­ство в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользо­вания квартирами и общим имуществом жилого дома домовла­дельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижи­мым имуществом. Такими способами могут быть:

непосредственное управление домовладельцами, когда кондо­миниум включает не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем домовладельцам;

передача домовладельцами функций по управлению кондоми­ниумами уполномоченной государством или органами местного самоуправления организации — службе заказчика на жилищно- коммунальные услуги;

образование домовладельцев ТСЖ для самостоятельного управле­ния кондоминиума либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физи­ческому лицу — индивидуальному предпринимателю либо упол­номоченной организации любой формы собственности (управля­ющему), а также иными способами, установленными федераль­ными законами и законами субъектов Федерации.

Обшей долевой собственностью домовладельцев являются меж­квартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несу­щие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящиеся за пределом или внутри квар­тир и обслуживающие более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной ин- фраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объек­ты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

8.8. Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию за возна­граждение услуг при совершении операций с объектами недви­жимости, а также иная коммерческая профессиональная деятель­ность на рынке недвижимости.

Выделяют следующие виды деятельности риэлтора:

• в качестве агента или поверенного;

• брокера;

• дилера;

• посредника;

• по организации торговли недвижимым имуществом;

• созданию отдельных объектов недвижимости с целью после­дующей их продажи или передачи в возмездное пользование;

• доверительному управлению недвижимого имущества;

• представлению консультационных услуг.

Рассмотрим указанные виды риэлторской деятельности.

Деятельность риэлтора в качестве агента. Агент — физическое

лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществля­ющее всю подготовительную работу для заключения брокером до­говоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Агентская деятельность осу­ществляется риэлтором на основании заключенного с потребите­лем услуг (принципалом) агентского договора. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтора обязательства осуществлять в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить, исполнить одну или несколько сделок с ним.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверите­лем) договора поручения. В этом случае риэлтор осуществляет определенные договором юридические действия. Поверенный дей­ствует от имени и за счет доверителя в отношении принадлежа­щего ему или используемого им недвижимого имущества. Дей­ств™ поверенного в отношении лично доверителя могут быть признаны риэлторской деятельностью при том же условии, что и действия агента.

Деятельность риэлтора в качестве брокера. Брокер — физиче­ское лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключа- ющее с ними от имени юридического лица или в качестве инди­видуального предпринимателя договоры по гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом. Риэлтор признается осуще­ствляющим деятельность в качестве брокера при заключении между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от собствен­ного имени за счет комитета совершить одну или несколько сде­лок с недвижимым имуществом.

Деятельность риэлтора в качестве дилера. Риэлтор осуществля­ет дилерскую деятельность, когда недвижимое имущество, явля­ющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок куп- ли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

Деятельность риэлтора в качестве посредника. Риэлтор выпол­няет роль посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или при заключении сделок с недвижимым имуще­ством или правами на него между третьими лицами. Посредни­ческой риэлторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или про­дать недвижимое имущество (приобрести или передать права на него), услуг по поиску контрагентов с целью последующего за­ключения соответствующих сделок, непосредственно стороной ко­торых сам риэлтор не является.

Деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом. Этот вид риэлторской деятельности заключается в предоставлении участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

• по информационному обеспечению участников сделок (пре­доставление информации об объектах, ценах на них, иной ин­формации);

• консультационных, по оформлению документов;

• по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сдел­кам, за исключением таких услуг, предоставление которых допус­кается исключительно при наличии лицензии на право осуществ­ления банковской деятельности.

Деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недви­жимого имущества с целью последующей продажи, передачи в воз­мездное пользование. Такого рода деятельность признается риэл­торской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества. Вновь постро­енные объекты могут находиться в собственности риэлтора или третьего лица (или нескольких лиц). Если последующая деятель­ность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконструированного недвижимого имуще - ства соответствует признакам деятельности в качестве агента, по­веренного, брокера или дилера, то эта деятельность также при­знается риэлторской. Эти положения сохраняют силу и в том слу­чае, если новый объект недвижимого имущества создается путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта, в частности расселением нанимателей из квартир коммунального типа, перевода помещения в жилом и нежилом фондах или изме­нением правового режима использования мансардных и подваль­ных помещений и т. п.

Деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижи­мым имуществом. Она признается риэлторской в части осуществ­ления доверительным управляющим агентских, дилерских, бро­керских действий и действий по созданию объектов недвижимос­ти с целью их последующей продажи и передачи в возмездное пользование.

Деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. Эта деятельность подлежит лицензированию согласно Федеральному закону от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ «О лицензировании от­дельных видов деятельности».

Контрольные вопросы и задания

1. Какие группы финансовых активов входят в состав недвижимости?

2. Объясните структурную схему соотношений сфер нормативного регулирования согласно Земельному кодексу Российской Федерации, Гра­достроительному кодексу Российской Федерации и Федеральному зако­ну «О землеустройстве».

3. Назовите основные отличительные признаки недвижимости от других товаров.

4. Изучите самостоятельно методику и пример расчета стоимости не­движимости, представленные в приложении (пример 1).

5. Изучите самостоятельно методику и примеры расчета оценки сто­имости продаваемых квартир и комнат городского фонда, представлен­ных в приложении (пример 2).

6. Выполните расчет одного из вариантов задания по определению арендной платы недвижимого имущества государственных предприятий и учреждений, представленных в приложении (пример 3).

7. Дайте оценку кондоминиуму как формы общей долевой собствен­ности.

8. Назовите основные виды риэлторской деятельности.