75. Организация капитального ремонта. Особенности ремонтно-строительных работ

Капитальный ремонт - работы, в процессе которых производится смена или замена 20 % основных конструкций зданий и сооружений, срок службы которых является наибольшим, например, фундаменты, стены, каркасы, трубы, резервуары и т.д. Наиболее эффективным способом восстановления и улучшения эксплуатационных качеств зданий и сооружений является проведение комплексного капитального ремонта.

Ремонт осуществляется ремонтными службами самой организации или сторонними организациями.

Капитальный ремонт помещения является непростым видом ремонтных работ, поэтому требует тщательной подготовки и организации капитального ремонта. Прежде всего, определяются приоритеты ремонтируемого объекта, подбирается необходимый материал и оборудование, проводится планирование хода выполнения работ. Только при соблюдении такого порядка можно рассчитывать на получение желаемого результата, без необдуманного вложения денежных средств.

Капитальный ремонт представляет собой целый комплекс работ, в результате которых может проводиться перепланировка помещения, устройство или полная замена инженерных коммуникаций для их четкого выполнения необходим график выполнения ремонтных работ. В графике, согласованном с заказчиком, отражается весь перечень ремонтных работ в той последовательности, необходимой для осуществления конкретной технологической операции. На стадии составления договорных отношений уточняется необходимость участия дизайнера в работе над объектом, составления проектной документации.

Если заказчик четко представляет и знает, что он хочет видеть после проведения капитального ремонта и внятно может объяснить исполнителю – подрядчику, а он, благодаря своей высокой квалификации сможет понять заказчика, то потребность в дизайнере отпадает. Это сразу существенно отразиться на стоимости всего капитального ремонта. Поскольку услуги специалистов узкого профиля являются достаточно дорогими.

Составление проектной документации является обязательным, поскольку при этом заказчика появляется возможность осуществлять контроль хода выполнения работ капитального ремонта и своевременно выявлять неточности, подлежащие устранению. Кроме того, заказчик может предъявить претензии относительно некачественного выполнения работ. Поэтому на стадии организации капитального ремонта эти два пункта являются важными, и соблюдение их способствует получению желаемого для заказчика результата.

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Особенностями технологии, отличающих их от работ по возведению новых зданий, являются:

наличие некоторых комплексов работ, отсутствующих в новом строительстве (демонтаж строительных конструкций и инженерного оборудования, ремонт и усиление конструкций и пр.);

производство работ при сохранении конструктивного остова здания (фундаментов, стен, частично перекрытий и крыш): разнохарактерность объектов ремонта по объемно-планировочным и конструктивным решениям, а отсюда - большое количество типоразмеров конструкций и деталей;

сложность организации работ в местах примыкания ремонтируемого объекта к эксплуатируемым зданиям;

наличие действующих подземных коммуникаций на ремонтно-строительной площадке;

разбросанность объектов по городу или району города и в ряде случаев малые объемы выполняемых работ, затрудняющие применение средств механизации;

усложнение условий производства работ по сравнению с новым строительством (малый фронт работ, недостаточные габариты приобъектных площадок, производство работ в ряде случаев в заселенных зданиях, расположение объектов ремонта на напряженных городских магистралях и т. д.).

Все эти специфические особенности капитального ремонта зданий значительно затрудняют организацию производства ремонтно-строительных работ, требуют высокой квалификации инженерно-технических работников как для разработки проектов производства работ, так и для самого выполнения ремонтных работ на объекте.