72. Паспортизация и регистрация объектов строительства как недвижимость

Потребность проведения технической инвентаризации (паспортизации), регистрации и учета объектов нежилого назначения, включая промышленные и производственные (далее - объекты недвижимости нежилого назначения), диктуется потребностью получения документированной информации об объектах учета для следующих целей:

- совершения сделок;

- регистрации права;

- раздела имущества:

- решения судебных споров;

- статистического учета;

- организации эксплуатации, хозяйствования и обслуживания;

- определения технического состояния и затрат на капитальный ремонт, реконструкцию и строительство объектов;

- управления имуществом;

- добровольного страхования:

- залога, ипотеки;

- оценки.

Объемы, состав и правила учетно-технических работ определяются исходя из целей технической инвентаризации (паспортизации) по согласованию с заказчиком, но с соблюдением минимума учетно-технических работ и обязательных технологических правил исполнения работ.

Минимум требований к технической инвентаризации (паспортизации) и ее результатам должен дополняться и детализироваться по конкретным объектам и целям в конкретных условиях.

Объем учетно-технических работ должен быть достаточен для обоснования и определения на конкретную дату: наличия, местоположения, состава, технического состояния, описания объекта, исчисления площадей, объема, показателей стоимости и принадлежности.

На каждый инвентарный объект составляется:

- схема земельного участка, на котором расположены объекты, или выкипировка из планов геодезических съемок;

- поэтажный план на конкретное здание, строение (основные объекты);

- вертикальный разрез основных объектов (по желанию заказчика);

- инвентаризационные карточки на колодцы, камеры при выполнении инвентаризации сетей.

73. Организация технического обслуживания ЗиС

Техническое обслуживание зданий

• поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация зданий)

• работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация зданий)

• подготовка объекта к сезонной эксплуатации

Технические и организационные мероприятия:

- качество зданий как недвижимости на этапе эксплуатации обеспечивается проведением технических и организационных мероприятий;

- мероприятия должны осуществляться наиболее эффективными методами с наименьшими затратами труда и средств, обеспечивать безотказную работу элементов и устройств зданий в течении нормативного срока службы с наиболее эффективным использованием средств, выделяемых на эти цели;

- в свою очередь комплекс мероприятий м/б представлен двумя самостоятельными группами отличающихся друг от друга задач: техническое обслуживание и эксплуатация зданий.

Техническое обслуживание зданий – операция или комплекс операций по поддержке работоспособности или исправности зданий при использовании по назначении, ожидании, хранении и транспортировании.

74. Организация эксплуатации ЗиС

Необходимо следить за содержанием в исправном состоянии кровель, всех конструкций и устройств для отвода атмосферных вод с крыш производственных зданий и сооружений.

Требовать немедленного исправления всех повреждений кровли, возникающих в процессе выполнения каких-либо ремонтных работ на крышах зданий и сооружений..

Следить за своевременным удалением снега с крыш и от стен зданий и сооружений.

В зонах выброса пара и горячей воды из выхлопных труб на крышах котельной, бункерно-деаэраторных этажерок и турбинного отделения главных корпусов ТЭС обеспечивать усиление кровли.

Проверять правильность выполнения узлов примыкания кровель к стенам, парапетам, выхлопным трубам, вентиляционным шахтам и водопроводным воронкам внутренних и наружных водостоков, температурно-осадочному шву. Проверять водонепроницаемость примыканий.

В целях предупреждения увлажнения помещений проверять наличие и исправность гидроизоляции зданий и сооружений как вертикальной (наклеивающейся или жесткой) в зоне подвальных помещений, так и горизонтальной - в зоне сопряжения фундаментов со стенами (цоколем).

Следить за исправностью внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, не допуская эксплуатации их с длительными течами в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов.

Периодически проверять состояние деревянных конструкций зданий и сооружений и обеспечивать условия их эксплуатации (оптимальные условия влажности, проветриваемости) и меры защиты, предохраняющие от возникновения биологических процессов, разрушающих древесину, а также процессов химического разрушения и возгорания.

При обнаружении в каменных, кирпичных, бетонных и железобетонных конструкциях трещин должны быть немедленно организованы наблюдения за их развитием с помощью маяков. Необходимо также проводить систематические наблюдения за конструкциями в целом.

Следить за общим состоянием железобетонных конструкций, находящихся в агрессивных средах, и особенно за состоянием их защитных слоев. К таким наиболее уязвимым конструкциям относятся: покрытия; стены и днища кабельных туннелей, кабельные и проходные теплофикационные туннели; подскрубберные помещения; подземные сооружения топливоподачи; наклонные галереи топливоподачи с пылеуборкой методом гидросмыва; необлицованные стены и днища резервуаров мокрого хранения солей; стволы железобетонных дымовых труб; боровы и газоходы к дымовым трубам; оболочки, чаши и несущие конструкции оросителей железобетонных градирен, брызгальные бассейны, опоры, стойки и ригели, несущие трубопроводы гидрозолоудаления, подземные каналы гидрозолоудаления; видимые подземные конструкции насосных станций; смотровые и сифонные колодцы самотечных линий циркуляционных сбросных каналов и сами каналы (доступные для осмотра в периоды временного опорожнения при ремонтах турбин); фасадные и внутренние стены помещений хранения реагентов в зданиях химводоочистки; акведуки, стены и покрытия тепляков размораживателей топлива, подземная часть сооружения-вагоноопрокидывателя и др.

При появлении трещин в штукатурке опор или ригелей фундаментов турбогенераторов, циркуляционных электронасосов, синхронных компенсаторов расчищать штукатурку и проверять наличие трещин в основном теле фундамента, организовать наблюдение за развитием трещин и их измерения.