5.2. Визначення вартості порівняльним підходом.

Виявлення недавніх продажів (пропозицій до продажу) порівнюваних об'єктів, врахування поправок.

При прямому порівнянні продажів розглядаються порівнювані об'єкти, які були продані (або пропонуються до продажу) на відповідному ринку. Визначається чи в однаковій зоні знаходяться такі об'єкти, якого вони віку і розміру, чи надають ті ж зручності, і, нарешті, в якій мірі під час їх продажу (пропозиції) економічні умови були схожі з умовами продажу оцінюваної власності. У тій мірі, в якій оцінювана власність відрізняється від порівнюваної, в ціну останньої необхідно внести поправки з тим, щоб визначити, за скільки вона могла бути продана, якби володіла тими ж характеристиками, що і оцінюваний об'єкт.

Оскільки найбільш ефективним використанням об’єкта оцінки прийнято розміщення офісу оцінювач визнав можливим в якості аналогів використати дані про пропозиції до продажу офісів, опублікованих в мережі Internet. В результаті вивчення ринку для подальших розрахунків були підібрані об'єкти, подібні по своїх основних характеристиках об'єкту оцінки .

В ході проведення оцінки були проаналізовані дані по пропозиції до продажу станом на дату оцінки, в результаті було виявлено 3 пропозиції до продажуофісних приміщень. Перелік подібних об’єктів, джерело інформації та основні їх характеристики приведені в таблиці №4.2.

Таблиця №4.2

№ аналога	Місцезнаходження об'єкта-аналога, джерело інформації	Место расположения	Ціна пропозиції, дол. США, з ПДВ	S об'єкта-аналога, кв.м	Ціна пропозиції за 1 кв.м, дол. США, з ПДВ	Стан об'єкта-аналога	Розміщення в будівлі	Наявність відокремленого входу	Джерело
1	Офисное помещение 112 м.кв. по ул.Казачья 7 (центр Запорожья Жовтневый р-н ) рядом транспортная развязка, остановка общ. транспорта. Есть отдельный вход, сделаны предпроектные проработки на пристройку 150м.кв., и решение горисполкома на приватизацию подвала 75м.кв.	Вул. Казача	65000	112	580	Добрий Знос20%	1	Є	АН «Мастерская бизнеса» 07.02.2012 предложение
2	Офис 3 комн., 95 кв. м., 1/5 эт., h=2,5, удовлетворительное состояние; есть телефон; компьютерная сеть, охрана, стеклопакет; возм. частями, весь этаж; отдельный фасадный вход, отдельный вход со двора, возможность отдельного входа, благоустроенная территория, парковка, парковка во дворе, транспортная развязка. Аренда 40 грн. Объект расположен в центре города, вдоль дороги, в 100 метрах от пр. Ленина. Подробнее: http://agent.ua/os14582.html	Орджоникидзевский р-н	55100	95	580	Добрий, Знос20%	1	Є	Риэлторская сеть "АГЕНТ.ua" предложение №14582 от 16.02.2012
3	Нежилое помещение по пр.Ленина, расположенное в его наиболее активной части (р-н б. Шевченко). В помещении выполнен ремонт, в наличии все коммуникации, оборудовано системой сигнализации. Рядом отделение «Дельта банка», магазин белья, магазин обуви. Удачно подходит для размещения отделения банка, ломбарда, страховой компании, кондитерского магазина и др.	пр. Ленина	10000	64	156	Добрий, Знос 20%	1	Є	АН «Мастерская бизнеса» 19.03.2012 предложение №2221

Поправка на торг . Оскільки при розрахунках використовувалися ціни пропозиції (дані про проведені операції, як правило, є конфіденційною інформацією), оцінювач застосував коефіцієнт, що враховує різницю між пропонованою вартістю і ціною операції, що реально відбулася.

В результаті аналізу різних досліджень ринків нерухомості і проведення консультації з професійними учасниками ринку було виявлено, що найбільш доступними і компетентними джерелами інформації з даного питання є фахівці ріелторських організацій. Більшість опитаних ріелторів називали величину знижки до 10 %. В цілому знижка на торг залежить від об'ємів і активності відповідного сегменту ринку. Чим менше активність ринку, тим більше може бути знижка на торг. Але в більшості випадків вона не перевищує 10-20 % для об'єктів промислової нерухомості. Для об’єктів приймаємо 20%.

Поправка на час продажу об'єкту-аналога . В останній час спостерігається стабілізація вартості пропозицій до продажу нерухомості. Обрані об'єкти порівняння до цього часу пропонуються на ринку, тому поправка дорівнює 1.

Поправка на місцеположення . Ця поправка враховує різницю у вартості об'єкту-аналога і об'єкту оцінки залежно від їх місцеположення щодо центральної частини міста. Оскільки всі об'єкти – аналоги знаходяться в подібному районі розташування, то дана поправка дорівнює 1

Поправка на технічний стан . Технічний стан нерухомості безпосередньо впливає на споживчу цінність і вартість нерухомості.

Для визначення корегування на технічний стан проводиться оцінка фізичного зносу об'єкту оцінки і об'єктів порівняння. Фізичний знос і технічний стан об'єкту оцінки і об'єктів порівняння градуюється шкалою, наведеною в таблиці 5.6. Корегування на знос відбувається за формулою: (1-Y/100)/(1-X/100), де Y та Х величини зносу об’єкту оцінки та об’єкту порівняння відповідно. (приклад по першому аналогу Кстан =0,7/0,8=0,88)

Поправка на розташування на поверсі . Всі об’єкти аналоги розташовані на першому поверсі з відокремленим входом. Обєкт оцінки розташований на третьому поверсі без відокремленого входуу В результаті аналізу різних досліджень ринків нерухомості і проведення консультації з професійними учасниками ринку було виявлено, що найбільш доступними і компетентними джерелами інформації з даного питання є фахівці ріелторських організацій. Більшість опитаних ріелторів називали величину знижки в залежності від розташування на поверхах 10-20%. Для об’єктів приймаємо 15%.

Розрахунок скорегованої вартості об'єктів порівняння з урахуванням приведених корегувань приведений в табл. 4.3.

Таблиця 4.3 - Корегування вартості подібної нерухомості - об'єктів порівняння

№	Вартість, пропозиції, дол. США/м2	Кторг	Кчас	Кмр	Кстан	Кповерх	Загальний коефіцієнт корегування		Відкоригована вартість об’єкта порівняння, дол. США/м2 з ПДВ
1	580	0,9	1	1	0,88	0,85	0,67		388,6
2	580	0,9	1	1	0,88	0,85	0,67		388,6
3	461	0,9	1	1	0,88	0,85	0,67		308,9
Мінімальне значення								308,9
Максимальне значення								388,6
Середнє зваження								362
Середнє зваження без ПДВ								301,67

В даному випадку Оцінювач вважає коректним прийняти значення вартості на рівні середньозваженого, оскільки усі об’єкти порівняння були подібні до оцінюваного.

Таким чином, вартість для об’єкта оцінки визначена порівняльним підходом на дату оцінки складає 301,67*32,4 =9774,11 дол СШ А , або по курсу долара 7,9737 грн. за 1 дол СШ А ( 9774,11 *7,9737 ) 77936,00 (Сімдесят сім тисяч дев’ятсот тридцять шість) грн. без урахування ПДВ.