5.3 Узгодження значень вартості об'єкта оцінки

В рамках цього звіту проводився розрахунок вартості об’єкта оцінки – нежитлового приміщення № 153 третього поверху (літ. А-5), загальною площею за внутрішніми замірами 32,4 м², що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, Жовтневий район, пр. Леніна, 105.

На думку Оцінювача, найбільш достовірний показник вартості одержаний|отриманого| дохідним підходом, оскільки|тому що| оцінюваний об'єкт є|з'являється,являється| комерційною нерухомістю, яка відноситься до «прибуткової». При визначенні вартості об’єкта оцінки дохідним підходом враховувалася можливість|спроможність| отримання|здобуття| максимального прибутку, виходячи з ринкової ситуації на дату оцінки та функціонування. Ставка капіталізації враховує нестабільність економічної ситуації і пов'язаний з нею ризик. Розрахунок потенційного валового прибутку проведений на основі аналізу даних по ринковим величинам орендної платні|плати|, що враховують місцезнаходження та технічний стан. Розрахунки по даному підходу найбільш відповідають мотивації потенційного інвестора, здатного|здібного| заплатити за об'єкт нерухомості суму, яка не перевищує вартості майбутнього прибутку від його використання.

Порівняльний підхід ґрунтується на тому, що потенційний покупець не заплатить за об'єкт суму, яка перевищує вартість відомої йому власності в даному районі з|із| такою ж корисністю. Однак на дату оцінки на ринку комерційної нерухомості відсутні будь-які більш-менш чіткі тенденції та закономірності, а також більш-менш сталий інтервал цін. Всі ціни, представлені в сегменті офісних приміщень дуже відрізняються одна від одної, при цьому неможливо визначити ступінь впливу на формування ціни того, чи іншого ціноутворюючого фактору (в тому числі поверху розташування). Всі вищеописані фактори свідчать про те що ціни на подібну нерухомість на даний час формуються під впливом фінансового становища продавця, його проблем і потреб. Тим більш, відсутні дані про продаж нерухомості на третіх і вище поверхах. Таким чином можна сказати, що на ціноутворення на ринку комерційної нерухомості основний вплив чинять неринкові фактори, а значить і ціни запропоновані продавцями також мають неринкову сутність, і визначати вартість об’єкту оцінки спираючись на них неможливо.

Виходячи з вищенаведеного, як ринкова вартість приймається результат доходного підходу, який на 31.03.2012 р. складає без урахування ПДВ: 82403,0 (Вісімдесят дві тисячі чотириста три) грн.

ВИСНОВОК

Під час практики з введення в спеціальність ми ознайомились і закріпили теоретичні знання з оціночної діяльності, таких як: законодавчих актів з оцінки майна; структури ринку нерухомого майна; використання різних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що використовуються при оцінці майна; складання звіту про оцінку нерухомості та висновку про вартість майна, а також придбання навичок, що відповідають освітньо-кваліфікаційній характеристиці молодшого спеціаліста з оціночної діяльності.

Під час практики ми ви виконали такі основні завдання навчальної практики:

• Поглиблення і закріплення знань, одержаних в процесі теоретичного навчання

• Вивчення структури ринку нерухомого майна

• Підбір вихідної інформації, необхідної для оцінки нерухомості

• Опис місце розташування об’єкта оцінки та його ідентифікація

• Визначення вартості нерухомості різними методичними підходами

• Узгодження результатів вартостей нерухомого майна, отриманих різними методичними підходами.

• Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки з метою відчуження