4. Методологія використання методичних підходів та методів оцінки

В процесі проведення оцінки нерухомості використовуються наступні підходи:

- витратний підхід;

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід.[1,3]

4.1 Загальні принципи оцінки

Оцінка майна здійснюється на підставі наступних принципів:

• принцип корисності;

• принцип попиту і пропозиції;

• принцип заміщення;

• принцип очікування;

• принцип граничної продуктивності внеску;

• принцип найбільш ефективного використання.

Принцип корисності базується на тому, що майно має вартість тільки за умови його корисності для потенційного власника або користувача. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача протягом певного часу.

Принцип попиту і пропозиції відображає співвідношення пропозиції і попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає облік поведінки покупців на ринку, яке полягає в тому, що за придбання майна не платиться сума більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром економічних вигод, які плануються від володіння, користування, розпорядження їм.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає облік впливу на Вартість об’єкта оцінки таких чинників як праця, управління, капітал і земля, який є пропорційним їх внеску в загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в обліку залежності ринкової вартості об'єкту оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого Вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними і економічно доцільними.

4.2 Порівняльний підхід.

Порівняльний підхід ґрунтується з урахуванням принципів заміщення, попиту і пропозицій. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу і пропозицій подібного майна з відповідним коректуванням відмінностей між об'єктами порівняння і об'єктом оцінки. Даний підхід припускає, що покупець не заплатить за нерухомість, суми, більшу вартості відомої йому, аналогічній нерухомості, що володіє такою ж корисністю. [2,3]

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оцінювальних процедур:

• збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропозицію подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;

• вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з урахуванням об'єму і достовірності наявної інформації;

• зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з подальшим корегуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;

• визначення вартості об'єкту оцінки шляхом обліку величини корегуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

• узгодження одержаних результатів розрахунку.

Основними методами порівняльного підходу є:

• порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння;

• порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння, яка приносить дохід;

• порівняльний аналіз, який враховує поправки до ціни об'єктів-аналогів;

• регресивний аналіз;

• порівняльний аналіз на підставі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу об'єктів-аналогів.

Інформація про ціну продажу об'єкту-аналога, яка може бути використана при проведенні оцінки з використанням порівняльного підходу, повинна відповідати наступним критеріям:

• інформація одержана з надійних джерел і вірогідність того, що вона недостовірна мінімальна;

• факт продажу об'єкту-оцінки відбувся в умовах відкритого ринку за типових умов фінансування;

• продаж об'єкту - аналога відбулася порівняно недавно.

Зіставлення об'єкту оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі або об'єму і т.п..

Узгодження одержаних величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

• по величинах вартостей об'єктів порівняння, які найчастіше зустрічаються;

• на основі визначення середньозваженої вартості;

• за вартістю об'єкту порівняння, яка найменше коректувалася;

• на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) і характеристики яких найбільш достовірні;

• із застосуванням інших оцінювальних процедур, які обґрунтовуються в звіті про оцінку майна.